Hur påverkar tomträttsstatusen betalningsviljan för småhus?

Abstract (Swedish)

Tomträtter har varit ett omdiskuterat ämne sen avgälderna började sättas till ett mer marknadsmässigt pris. De ökande avgälderna gör att möjligheten att friköpa tomträtter blir intressant för de som har sin bostad på en tomträtt.
I vissa kommuner utgör tomträtter en betydande andel av småhusfastighetsutbudet. Syftet med studien är att undersöka hur tomträttsstatusen påverkar betalningsviljan för småhus sålda i Stockholm och Göteborg under perioden 2018 och 2019. Effekten av antal år kvar på löptiden och avgäldens storlek på betalningsviljan för tomträtter studeras också.

Metoden består av fyra regressionsmodeller. Den första modellen undersöker om priset på småhus upplåtna med tomträtt påverkas av upplåtelseformen, jämfört med småhus med äganderätt. Den andra modellen visar om löptiden har någon effekt på betalningsviljan när det kommer till tomträtter. I den tredje modellen undersöks vilken påverkan storleken på avgälden har på försäljningspriset. I den fjärde och sista modellen undersöks storleken på avgälden tillsammans med löptiden för att se vilken effekt de har gemensamt på försäljningspriset. Till sist görs ytterligare en undersökning på skillnaden i betalningsviljan mellan äganderätter och tomträtter genom en propensity score matching.

Studien utgår från hypotesen att ett småhus som upplåts med tomträtt borde ha ett lägre försäljningspris i jämförelse med ett likvärdigt småhus som upplåts med äganderätt. Detta har visats i andra studier med liknande undersökning. Förutom själva tomträttsstatusen på fastigheten kan även storleken på avgälden och hur lång tid det är kvar på löptiden påverka försäljningspriset. En större avgäld förväntas ha en negativ effekt på betalningsviljan för småhuset eftersom det innebär en större långsiktig kostnad för ägaren. Under antagandet att husägare är riskaversa förväntas en längre löptid påverka priset positivt vid tomträttsköp. Längre löptid innebär en större säkerhet eftersom storleken på avgälden kommer vara oförändrad en längre period och därmed innebära en lägre risk. Svaret på den första frågeställningen om hur tomträttsstatusen påverkar försäljningspriset visar studien en högre betalningsvilja för äganderätter på 8,38% i regressionsanalysen. Genom propensity score matching syns också en positiv påverkan på betalningsviljan för äganderätter med 13,16% och 11,60% beroende på hur många grannar som används i undersökningen. Samtliga resultat är statistiskt signifikanta på en 1% nivå.

Vid undersökning om försäljningspriset för tomträtter påverkas av längden på löptid finner studien att löptiden har en positiv påverkan på försäljningspriset med 0,42% per år för löptider under 10 år som är statistiskt signifikant på en 10% nivå. Löptidens påverkan ökar till 1,15% när storleken på avgälden introduceras i regressionsmodellen, och är statistisk signifikant på en 5% nivå. Vilket indikerar att det finns en viss riskaversion när det kommer till köp av småhus. Påverkan av avgäldens storlek har enligt undersökningen en positiv påverkan på försäljningspriset med 2,84% för varje tusen kronor mer som betalas årligen. Resultatet för avgälden i modell 3 är statistiskt signifikant på en 1% nivå.

Vidare visar resultaten att effekten av att småhuset låg i Stockholm ökade försäljningspriset med 10,45%, (signifikant på 1% nivå) jämfört med Göteborg.

Abstract

This study aims to examine the effect of leasehold status on the selling price for houses. The study focuses on houses sold in Stockholm and Gothenburg during 2018 and 2019. Municipalities in Sweden have since 1907 offered leased land as an alternative to owned land to facilitate for more people to build homes. The leasehold holders pay a yearly rent to the owner of the land. The payment contracts run for either 10 or 20 years, and are then renewed with a new yearly rent. Municipalities offer owners of houses built on leased land the opportunity to buy the land and turn it in to a freehold. This makes it interesting to analyze if and how the leasehold status effect the selling price for houses. Furthermore, it is interesting to study if the length of the payment contract and the size of the payment affects the selling price of the houses. Using regression analysis, the study concludes that dwellings built on freehold land sell for 8.38% more than dwellings built on leasehold land. A propensity score matching test shows a similar, but slightly bigger, difference between leasehold and freehold. The results from the propensity score matching shows that dwellings built on freehold sells for 13.16% more when testing for the closest neighbor, and 11.6% more when testing for the four closest neighbors. The study also shows that dwellings on leaseholds with a longer time until renewal of the leasehold rent have a higher selling price of 0.42% per year left on the contract. When also controlling for the size of the yearly payment the effect of years left on the contract increases to 1.15% per year. The study shows that the size of the yearly payment increases the selling price by 2.84% per one thousand SEK increase in yearly payment.

Popular Abstract (Swedish)

Hur väl tar småhusköpare hänsyn till framtida betalningar och osäkerhet kring ökade utgifter? För att besvara frågan undersöktes skillnaden i försäljningspris mellan småhus med olika upplåtelseformer. Äganderätt, där hela fastigheten ingår i köpet och tomträtt, där enbart småhuset ingår i köpet och marken i stället hyrs mot en årlig betalning. Resultatet visade att köpare är medvetna om tomträttens påverkan och osäkerheten kring upplåtelseformen men tar inte hänsyn till storleken på framtida betalningar.
Vid köp av småhus förekommer det huvudsakligen två olika upplåtelseformer, äganderätt och tomträtt. De flesta småhus som säljs har upplåtelseformen äganderätt men tomträtter är inte ovanliga. Under åren 2018 och 2019 var 12,89% av sålda småhus i Stockholm upplåtna med tomträtt. I Göteborg var 28,03% av småhusförsäljningarna fastigheter upplåtna med tomträtt under samma period. Tomträtter har funnits i Sverige i över 100 år och hade som syfte att påskynda bebeyggelse av nya bostäder genom att kommuner erbjöd mark mot årliga betalningar som hade långa löptider. På så sätt minskade pengatröskeln för att bygga en bostad. Dessa kontrakt går att överlåta till en ny person och därför går denna upplåtelseform att stöta på vid fastighetsköp.
Det är viktigt att köpare är medvetna om skillnaderna mellan upplåtelseformerna när det kommer till rättigheter och skyldigheter som tomträtter medför. Faktumet att fastigheten är upplåten med tomträtt medför årliga kostnader och en viss osäkerhet, vilket förväntas reflekteras i försäljningspriset. Vid jämförelse av likvärdiga småhus där enbart upplåtelseformen skiljer sig borde skillnaden i försäljningspriset bli summan av alla framtida betalningar. Utöver det faktiska kostnaderna borde även betalningsviljan minska som kompensation för osäkerheten kring att den årliga avgiften för marken kan höjas. Avtalen för avgiften löper normalt 10 år och sedan bestäms en ny avgift som beror på markens marknadsvärde vid förnyelsetidpunkten.
För att göra undersökningen samlades alla småhusförsäljningar som skedde under åren 2018 och 2019 i Stockholm och Göteborg in. Sedan användes en regressionsanalys med en hedonisk prismodell för att undersöka påverkan på försäljningspriset av upplåtelseformen, tid kvar på avtalet samt storleken på den årliga avgiften. Utöver dessa variabler användes även andra prispåverkande variabler som rum, yta, tomt, ålder, standardpoäng, småhustyp, kommun och avståndsvariabler för att se kunna se effekten av tomträttsstatusen. Resultatet blev att äganderätter säljs till ett pris mellan 8% till 14% högre än tomträtter, varje år kvar på löptiden ökar försäljningspriset för tomträtter med 0,42% och varje tusen kronor mer som betalas årligen för tomträtten ökar försäljningspriset med 2,84%. Tomträtter säljs alltså för ett lägre pris än äganderätt, varje extra år kvar till avtalet förnyas hade också en positiv effekt på försäljningspriset. Det underliga är att köpare betalar mer för tomträtter med högre avgäld, alltså högre framtida kostnader leder till en högre betalningsvilja för tomträtten. Det kan bero på att köpare betalar mer för de värdepåverkande faktorer som ökar markvärde men glömmer att det samtidigt ökar avgälden. Studien visar att köpare betalar mindre för småhus som innebär en större framtida kostnad och högre risk, men kanske inte tillräckligt.

• author: Cederlund, Markus
• supervisor: Alexandra Rojas Mullor
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20231
• year: 2023
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering; Business and Economics
• keywords: Regressionsanalys, Propensity score matching, Småhus, Tomträtt, Äganderätt
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 23/5539SE
• language: Swedish
• id: 9135625
• date added to LUP: 2023-09-04 13:38:09
• date last changed: 2023-09-04 13:38:09