När blir liten tillräckligt stor? - En studie av bostadsfastigheter i Skåne

Abstract

A property’s suitability is a central part of the Swedish Property Formation Act. It states that any creation or reformation of property must be suitable in regards to range, situation and other circumstances. Despite this, the actual requirements as to what is suitable are very vague, which in part is on purpose to account for changing politics and research. This master’s thesis aims to clarify the criteria used by courts and the cadastral authority when judging the suitability of a property, to find out how large a property has to be before it can be considered suitable, and to analyse the current property division to find out if it is in accordance with those regulations.

Three methods are used to reach this goal. The first is an analysis of legal cases concerning the suitability of properties in current and older Swedish law. The second method consists of consulting the municipal cadastral authorities to listen to their opinions on the matter and also asking for cadastral dossiers from cadastral procedures they completed in recent years where the newly formed properties had a smaller area than average for the municipality. The third method is a study of an extract from the Real Property Register of all properties with a tax assessment area lower than 300 square metres.

Abstract (Swedish)

Inom fastighetsbildning är lämplighetskravet ett centralt begrepp som lägger grunden för alla fastighetsbildningar och fastighetsregleringar som genomförs. Grundpelarna som bygger upp lämplighetsprövningen är belägenhet, omfång, och övriga förutsättningar. Trots detta finns det förhållandevis lite fasta gränser eller riktmärken att hålla sig till, vilket delvis är meningen, men det kan göra lämpligheten svårbedömd.

Syftet med denna rapport är att undersöka hur liten en småhusfastighet kan vara och fortfarande nå upp till kraven på lämplig utformning och omfång i FBL. För att uppnå detta syfte har följande frågeställningar formulerats:

Hur stor behöver en bostadsfastighet bli för att anses vara lämplig?
Vilka kriterier utgår lantmätare och domstolar ifrån när de bedömer en fastighets lämplighet med avseende på storlek?
Hur mycket skiljer sig bedömningarna mellan fastigheter inom respektive utanför detaljplanelagt område?
Speglar det faktiska fastighetsbeståndet de råd och bestämmelser som finns kring bostadsfastigheters storlek?

För att besvara dessa frågor har tre olika metoder valts ut och genomförts i tre olika delar. I rapportens senare kapitel har de resultat som uppkommit från de olika delarna slagits samman i en analys. Avslutningsvis mynnar diskussionen ut i de slutsatser vi kommit fram till. Den första metoddelen är en rättsfallsanalys där prejudicerande domar har undersökts och jämförts. I den andra delen analyserades och jämfördes svar som vi fått efter kontakt med de kommunala lantmäterimyndigheterna, där vi efterfrågat deras tankar kring vad de anser vara små bostadsfastigheter i deras kommun samt om de hade några exempel. De fick även bistå med exempel på förrättningar som genomförts inom deras kommuner, och dessa förrättningsakter har också granskats. Den sista delen är en analys av ett utdrag ur fastighetsregistret där det nuvarande fastighetsbeståndet inventeras för att få en uppfattning av hur små fastigheter som bildas i praktiken.

Det resultat som uppkom av en samlad bedömning av de olika undersökningarna kan förenklat sammanfattas med att det inte finns någon gräns för antal kvadratmeter när en fastighet går från olämplig till lämplig. Vid framtagande av exempelfastigheter med väldigt begränsad yta kom vi fram till ett exempel med minsta storlek på 100 kvm men under väldigt specifika förutsättningar. De viktigaste kriterierna är självklart att det finns plats för en bostad på fastigheten, men det bör också finnas utrymme för parkering samt friyta för utevistelse. De senare går dock att tillgodose med gemensamma lösningar utanför fastighetens gräns.

När det gäller vilka kriterier som lantmätare och domstolar utgår ifrån rör de ofta just gemensamma lösningar. Om man kan påvisa att de krav som ställs på en tomt i PBL 8 kap 9 § går att uppfylla kan en fastighet vara lämplig trots en mycket begränsad egen yta. Inom detaljplanelagt område är det helt avgörande om det finns bestämmelser gällande minsta tomtstorlek, vilket är den största skillnaden som identifierats i bedömningen inom eller utanför detaljplanelagt område. Finns sådana bestämmelser är det bara marginella avvikelser som ibland tillåts oavsett fastighetens lämplighet i övrigt.

Slutligen kan det konstateras att fastighetsbeståndet idag inte riktigt speglar de rekommendationer som finns. Många fastigheter har en areal eller utformning som inte hade varit acceptabel vid nybildning idag, men som har uppkommit genom exempelvis sämjedelning eller avsöndring enligt äldre lagstiftning. Vad gäller nyare fastigheter verkar dock alla rådfrågade lantmäterimyndigheter överens om vad som krävs för att en fastighet skulle vara lämplig. Denna bedömning behöver göras i varje enskilt fall.

• author: Persson, Nelly and Fredriksson, Linnea
• supervisor: Fredrik Warnquist
• organization: Real Estate Science
• alternative title: When is small big enough? A study of residential properties in Scania
• course: VFTM01 20232
• year: 2024
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering; Law and Political Science
• keywords: Bostadsfastighet, fastighetsstorlek, fastighetsbildningslagen, lämplighetskrav, bygglov, fastighetstaxering, tomt, planbestämmelser
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 23/5548SE
• language: Swedish
• id: 9148131
• date added to LUP: 2024-02-20 16:10:49
• date last changed: 2024-02-20 16:10:49