En studie av kostnadsfördelning vid anläggande av allmän plats

Abstract (Swedish)

När en exploatering planeras på privatägd mark av en byggherre eller en fastighetsägare kan ett exploateringsavtal tecknas med kommunen i syfte att klargöra genomförandet av en detaljplan. I avtalet har kommunen möjlighet att ålägga en exploatör att utföra eller finansiera åtgärder för anläggande av allmän plats till följd av den värdestegring som exploatörens mark genomgår. De två rekvisit som måste vara uppfyllda är att åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras och att exploatörens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Det råder oklarheter i hur kostnader för allmän plats ska fördelas mellan kommunen och exploatören för att uppfylla kraven på nödvändighet och rimlighet. Dessa brister har även lyfts av branschen där aktörer framhållit att avsaknaden av vägledning och tydliga riktlinjer för innehållet i exploateringsavtal gör det svårt att förutse kostnadskrav och andra krav som en kommun kan ställa för projektets genomförande. Det är även svårt för byggherrar och värderare att räkna på exploateringsbidrag innan dessa är bestämda.

Syftet med denna studie är att undersöka hur exploateringsavtal med dess ramverk ska tillämpas. I detta ingår även att utforska hur kostnader för anläggande av allmän plats fördelas mellan kommun och exploatör vid tecknande av sådana avtal. I studien behandlas följande problemformuleringar:

• Hur stort är exploateringsbidraget i förhållande till exploateringens storlek?
• Hur förhåller sig fördelningen till lagstiftningens uppställda krav på nödvändighet och rimlighet?

För att besvara studiens frågeställningar har en fallstudiemetodik med mixad metod använts. Fallstudien baseras på fyra exploateringsavtal som avser detaljplaner påbörjade efter 2015 och som rör bostadsexploatering. Kvantitativa data har samlats in för kostnadsfördelning från kommuners exploateringsavtal och slutredovisningar för projektens ekonomiska utfall. Kvalitativa data har samlats in genom analys av avtalens innehåll. En svårighet har varit att få tillgång till exploateringsavtal som innehåller information om de faktiska kostnader som debiterats exploatören för utbyggnaden av allmän plats.

Utifrån de avtal som granskats är en observation att exploatörens åtaganden varierar beroende på projektets och områdets specifika förutsättningar. I de fall som studerats ligger exploateringsbidraget på en nivå mellan 150–1 080 kr per kvadratmeter BTA.

Vid ingåendet av ett exploateringsavtal är förhandlingen väsentlig. En tolkning i studien är att kostnadsfördelningen till stor del blir en förhandlingsfråga. En förståelse för hela exploateringsprojektets ekonomi behövs för att kunna förhandla om rätt exploateringsbidrag. Ekonomiska bedömningar och utredningar är värdefulla dels som underlag vid förhandlingen av exploateringsavtalens villkor och utformning, dels för att underlätta byggaktörernas bedömning av risker och genomförbarhet.

Abstract

The aim of this paper is to examine the property development process involving development agreements and how their framework should be applied. This includes exploring the allocation of costs for the construction of public spaces between the municipality and the developer when such agreements are signed. The study addresses the following research questions:

• What is the size of the development contribution relative to the scale of the project?
• How does the distribution comply with the legal requirements of necessity and proportionality?

To answer the study's research questions, a case study methodology with a mixed method approach was used. The case study is based on four development agreements related to detailed development plans initiated after 2015 and involving residential development. Quantitative data were collected on cost distribution from municipalities' development agreements and final reports on the economic outcomes of the projects. Qualitative data were collected through the analysis of the content of the agreements. A difficulty has been acquiring development agreements that contain information on the actual costs charged to the developer for the construction of public spaces.

Based on the agreements reviewed, an observation is that the developer's obligations vary depending on the specific conditions of the project and area. In the cases studied, the development contribution ranges from 150 to 1 080 SEK per square meter of gross area (BTA).

In the formation of a development agreement, negotiation is crucial. One interpretation in the study is that cost distribution becomes a matter of negotiation. An understanding of the entire economics of the development project is needed to negotiate the right development contribution. Economic assessments and studies are valuable both as a basis for negotiating the terms and design of development agreements and for helping developers assess risks and feasibility.

Popular Abstract (Swedish)

I ett exploateringsavtal kan kommunen ålägga en exploatör att utföra eller finansiera åtgärder för anläggande av allmän plats. Detta under förutsättning att åtgärderna är nödvändiga för detaljplanens genomförande och står i rimligt förhållande till exploatörens nytta av planen. Men hur ska kostnaderna
fördelas mellan parterna för att uppfylla dessa rekvisit? Här finns en gråzon som kan medföra en viss osäkerhet vid upprättandet av sådana avtal för kommuner och exploatörer.

• author: Lindström Andersson, Johan
• supervisor: Rebecka Lundgren
• organization: Real Estate Science
• alternative title: A study of cost allocation in the construction of public space
• course: VFTM01 20241
• year: 2024
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Law and Political Science; Technology and Engineering
• keywords: Allmän plats, byggherre, exploateringsavtal, kostnadsfördelning, plan- och bygglagen
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 24/5563SE
• language: Swedish
• id: 9164539
• date added to LUP: 2024-07-03 14:46:43
• date last changed: 2024-07-03 14:46:43