Skip to main content

LUP Student Papers

LUND UNIVERSITY LIBRARIES

Felansvar i paketerade fastighetsöverlåtelser - En studie av felansvar, friskrivningar och undersökningsplikt

Johnson, Adam LU (2024) JURM02 20242
Department of Law
Faculty of Law
Abstract
Special purpose vehicle (SPV) transactions for real estate is a highly contract regulated field that differs greatly from regular property transactions. This essay investigates the sellers liability for property defects and the buyers duty to investigate, using the legislations applicable on the two different types of transactions. By using mainly written sources of information including laws, law propositions, literature and previous court rulings the essay identifies applicable law for each transaction. This is done through applying the legal dogmatic method to interpret applicable law and legal norms. Because of the low amount of mandatory legislations regarding SPV transactions, the essay finds that there are great practical... (More)
Special purpose vehicle (SPV) transactions for real estate is a highly contract regulated field that differs greatly from regular property transactions. This essay investigates the sellers liability for property defects and the buyers duty to investigate, using the legislations applicable on the two different types of transactions. By using mainly written sources of information including laws, law propositions, literature and previous court rulings the essay identifies applicable law for each transaction. This is done through applying the legal dogmatic method to interpret applicable law and legal norms. Because of the low amount of mandatory legislations regarding SPV transactions, the essay finds that there are great practical differences between the two. Therefor the essay utilizes empirical method to conduct interviews with lawyers and experts who come across SPV transactions daily. The two different transactional methods are then compared.
Through the investigation of these sources, the essay concludes that there are great differences in regards to the sellers liability for defects. Even though the purpose of the transactions are the same (moving ownership of property), the SPV transactions heavily relies on warranties given by the seller. This differs greatly from the rules regarding liability in Jordabalken, where it’s instead regulated with paragraphs about ”defects in property” (fel I fastighet). The buyers duty to inspect the property before purchase also seems to be missing for SPV transactions, unless prompted by seller. Lastly the sellers possibility to make disclaimers from liability seems to be extensive in comparison. (Less)
Abstract (Swedish)
Paketerade fastighetsöverlåtelser är en tämligen avtalsreglerad process som skiljer sig markant från rena överlåtelser av fast egendom. I detta arbete belyses hanteringen av säljarens felansvar i relation till de regler som stadgas i jordabalken kring fel i fastighet. Examensarbetet utgår från skrivna källor, främst i form av förarbeten, praxis och doktrin för att identifiera relevant lagstiftning för respektive överlåtelseform. I och med den partsreglering och de markanta praktiska skillnader som finns, används empirisk metod för att utföra intervjuer med respondenter vars erfarenhet kan härledas till paketerade överlåtelser. För de paketerade överlåtelserna kan parterna i princip fritt avtala då området saknar tvingande lagreglering.... (More)
Paketerade fastighetsöverlåtelser är en tämligen avtalsreglerad process som skiljer sig markant från rena överlåtelser av fast egendom. I detta arbete belyses hanteringen av säljarens felansvar i relation till de regler som stadgas i jordabalken kring fel i fastighet. Examensarbetet utgår från skrivna källor, främst i form av förarbeten, praxis och doktrin för att identifiera relevant lagstiftning för respektive överlåtelseform. I och med den partsreglering och de markanta praktiska skillnader som finns, används empirisk metod för att utföra intervjuer med respondenter vars erfarenhet kan härledas till paketerade överlåtelser. För de paketerade överlåtelserna kan parterna i princip fritt avtala då området saknar tvingande lagreglering. Detta får även innebörden att köpprocessen ser annorlunda ut jämte överlåtelser av fast egendom där annan vikt läggs på bl.a. undersökningsplikten. Intervjuerna identifierar det praktiska förfarande och kompletterar därmed övriga källor. Därefter görs analyser av aktuellt rättsläge utifrån skrivna källor i jämförelse med respondenternas praktiska erfarenhet. Här fokuseras främst på förfarandet kring köparens undersökningsplikt samt reglering av felansvar och friskrivningar. Med beaktning av dessa områden undersöks även möjligheten till en analog tillämpning av jordabalken.

Utredningen kommer fram till att det finns ett flertal skillnader mellan de två förfarandena både sett till lagreglering och det praktiska förfarandet. Även om den avsedda egendom, dvs fastigheter, som byter ägare reglers risk och ansvar kring fastighetens skick genom specifika garantiåtaganden istället för allmänt hållna klausuler kring fel. Benämningar så som fel i fastighet kommer alltså sakna relevans för paketerade överlåtelser, såvida en analog tillämpning av jordabalkens begrepp inte kan aktualiseras av utomkontraktuella skäl. Gällande undersökningsplikt så bedöms en lagstadgad sådan saknas för paketerade överlåtelser såvida säljaren inte uppmanar till detta, men att den trots sin avsaknad har en elementär roll för utformningen garantiförplikelserna. Gällande friskrivningar bedöms möjligheten till dessa vara omfattande, dock mestadels styrt av partskonstellationen och omständigheter i övrigt. (Less)
Please use this url to cite or link to this publication:
author
Johnson, Adam LU
supervisor
organization
alternative title
Liability for Defects in SPV Property Acquisitions
course
JURM02 20242
year
type
H3 - Professional qualifications (4 Years - )
subject
keywords
fastighetsrätt, avtalsrätt, associationsrätt, köprätt
language
Swedish
id
9180444
date added to LUP
2025-01-24 14:51:08
date last changed
2025-01-24 14:51:08
@misc{9180444,
  abstract     = {{Special purpose vehicle (SPV) transactions for real estate is a highly contract regulated field that differs greatly from regular property transactions. This essay investigates the sellers liability for property defects and the buyers duty to investigate, using the legislations applicable on the two different types of transactions. By using mainly written sources of information including laws, law propositions, literature and previous court rulings the essay identifies applicable law for each transaction. This is done through applying the legal dogmatic method to interpret applicable law and legal norms. Because of the low amount of mandatory legislations regarding SPV transactions, the essay finds that there are great practical differences between the two. Therefor the essay utilizes empirical method to conduct interviews with lawyers and experts who come across SPV transactions daily. The two different transactional methods are then compared. 
Through the investigation of these sources, the essay concludes that there are great differences in regards to the sellers liability for defects. Even though the purpose of the transactions are the same (moving ownership of property), the SPV transactions heavily relies on warranties given by the seller. This differs greatly from the rules regarding liability in Jordabalken, where it’s instead regulated with paragraphs about ”defects in property” (fel I fastighet). The buyers duty to inspect the property before purchase also seems to be missing for SPV transactions, unless prompted by seller. Lastly the sellers possibility to make disclaimers from liability seems to be extensive in comparison.}},
  author       = {{Johnson, Adam}},
  language     = {{swe}},
  note         = {{Student Paper}},
  title        = {{Felansvar i paketerade fastighetsöverlåtelser - En studie av felansvar, friskrivningar och undersökningsplikt}},
  year         = {{2024}},
}