Boende och brottslighet – En undersökning om det finns skäl att införa de nya bestämmelserna i hyreslagen även för bostadsrätter

Abstract (Swedish)

I syfte att skapa tryggare bostadsområden trädde nya regler i kraft i hyreslagen den 1 juli 2024. Reglerna syftar till att ge hyresvärdar ökade möjligheter att säga upp hyresgäster som är involverade i brottslighet och som skapar otrygghet. Syftet med den här uppsatsen är att utreda vad dessa nya bestämmelser innebär och om det finns skäl att införa dessa även för bostadsrätter. För att uppnå syftet används huvudsakligen den rättsdogmatiska metoden. Gällande om bestämmelserna bör införas för bostadsrätter argumenteras det i stället rättspolitiskt. Innan de nya reglerna i hyreslagen trädde i kraft, gällde motsvarande regler om förverkande för hyresrätter respektive bostadsrätter. Enligt såväl hyreslagen som bostadsrättslagen kunde förverkande bland annat ske då hyresgästen eller bostadsrättshavaren gjorde sig skyldig till störningar i boendet, eller åsidosatte vad som krävdes för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Vidare kunde förverkande ske om lägenheten helt eller till väsentlig del användes för brottslig verksamhet.

De nya reglerna i hyreslagen innebär bland annat att hyresgästen vid sin användning av lägenheten numera även ska beakta det som krävs för att bevara trygghet inom fastigheten, utöver sundhet, ordning och gott skick. I syfte att fånga upp de åsidosättanden som bestämmelsen avser, har begreppet bristande skötsamhet även införts. Vidare innebär de nya lagändringarna att brottslighet som är ägnad att leda till en försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av de boende i omgivningen ska likställas med störningar i boendet. Detta betyder bland annat att brott som begås på ett längre avstånd från lägenheten ska kunna medföra förverkande. Slutligen innebär lagändringarna att förverkandegrunden om brottslig verksamhet har omformulerats. För det fall att lägenheten används för allvarlig, vanemässig eller omfattande brottslighet kan förverkande numera ske.

När de nya lagförslagen föreslogs, framhöll vissa remissinstanser ett intresse av en utredning om motsvarande regler även bör införas i fråga om bostadsrätter. Några argument för att reglerna även bör gälla bostadsrätter är att trygghetsbehovet är detsamma i båda boendeformerna samt att ett införande av motsvarande regler skulle göra bostadsrättslagen mer lättförståelig och enhetlig. Det finns även flera fördelar med att regelverken även fortsättningsvis motsvarar varandra. Då det enbart är möjligt att bli av med en misskötsam bostadsrättshavare genom förverkande, är det även betydelsefullt att förverkandegrunderna är heltäckande. Samtidigt är ägandeaspekten samt faktumet att problemen inte är lika utbredda i bostadsrätter, argument mot att bostadsrättshavare bör omfattas av motsvarande regler. Slutsatserna som dras i uppsatsen är att det finns skäl att införa de nya bestämmelserna i hyreslagen även för bostadsrätter, men att det med beaktande av skillnaderna i vad som utmärker en hyres- respektive bostadsrätt kan finnas skäl för en delvis annan utformning.

Abstract

New rules came into force in the Tenancy Act (Sw. hyreslagen) on 1 July 2024 to create safer residential areas. These rules aim to give landlords greater opportunities to evict tenants involved in criminal activity that creates insecurity for the other tenants. This paper investigates what these new rules mean, and whether there are reasons to extend them to also cover tenant owned apartments. To achieve this, the legal-dogmatic method is mainly used. As to whether the rules should be introduced for tenant owned apartments, the argumentation is based on a legal-political perspective. Before the introduction of the new rules, the same forfeiture rules applied to both rental housing and tenant owned apartments. According to both the Tenancy Act and the Tenant Owners Association Act (Sw. bostadsrättslagen (1991:614)), forfeiture could occur if the tenant caused disturbances at the property or failed to comply with the requirements for maintaining health, order and good condition. Furthermore, forfeiture could occur if the apartment was used entirely or to a significant extent for criminal activity.

The new rules in the Tenancy Act mean that, in addition to health, order and good condition, tenants must also consider what is necessary to maintain safety within the property when using the apartment. To cover the violations mentioned in the provision, the concept of lack of care has also been introduced. Furthermore, criminal activity likely to lead to a deterioration of the environment around the property that cannot reasonably be tolerated is now to be equated with disturbances at the property. This means, among other things, that crimes committed further away from the apartment may result in forfeiture. Finally, the new rules mean that the rule regarding forfeiture in the event of criminal activity have been reformulated. Forfeiture may now occur in cases where the apartment is used for serious or reoccurring crime, or when the crime is on a larger scale.

When the new legislative proposals were put forward, some consultation bodies expressed an interest in an investigation into whether the new rules should also be introduced for tenant owned apartments. Arguments in favor of the rules applying to both types of housing include the fact that the need for security is the same and that introducing the same rules would make the Tenant Owners Association Act easier to understand and more uniform. There are also several advantages to the rules continuing to correspond with each other. As it is only possible to remove a negligent tenant owner through forfeiture, it is important that the grounds for forfeiture are comprehensive enough. At the same time, arguments against tenant owners being covered by the same rules include the ownership aspect and the fact that the problems are not as widespread in tenant owned apartments. The paper concludes that there are reasons to extend the new rules to cover tenant owned apartments. However, considering the differences between rental housing and tenant owned apartments, there may be reasons to construct the rules in a slightly different way.

• author: Franzén, Michelle
• supervisor: Per Norberg
• organization: Faculty of Law; Department of Law
• alternative title: Housing and crime – An investigation into whether the new rules set out in the Tenancy Act should also be introduced for tenant owned apartments
• course: JURM02 20251
• year: 2025
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: förmögenhetsrätt, boenderätt, hyresrätt
• language: Swedish
• id: 9189205
• date added to LUP: 2025-06-17 11:29:58
• date last changed: 2025-06-17 11:29:58