Beställarens kontrollbefogenheter under entreprenadtiden - En undersökning av beställarens kontroll i AB 04, AB 25 och dispositiv entreprenadrätt

Abstract (Swedish)

Ett entreprenadavtal är ett avtal om uppförande eller ändring av ett byggnadsverk. Det saknas i princip direkt tillämpliga lagregler för entreprenadavtal, och för att reglera genomförandet av entreprenader har därför BKK, en ideell förening bestående av aktörer inom byggbranschen, utvecklat olika typer av standardavtal. Bland dessa är AB 04 ett av de mest frekvent tillämpade. I denna framställning undersöks beställarens möjlighet att kontrollera entreprenadarbetena under entreprenadtiden samt, i förekommande fall, att kräva att entreprenören åtgärdar ett enligt beställaren icke kontraktsenligt utförande under entreprenadtiden.
I oktober 2024 publicerade BKK en reviderad version av AB 04, benämnd AB 25, vilken är avsedd att ersätta den tidigare versionen. Enligt uppgifter från BKK förväntas de slutliga versionerna färdigställas till sommaren 2025. En central nyhet i AB 25 är att beställarens kontrollmöjligheter nu behandlas i ett särskilt kapitel, nämligen kapitel 4, där ett flertal nya bestämmelser om beställarens kontroll har införts. I framställningen analyseras och jämförs regleringen om beställarens kontroll i AB 04 och AB 25, men även regleringen i dispositiv entreprenadrätt. Detta möjliggörs genom användning av en rättsdogmatisk metod, samtidigt som ett visst komparativt inslag möjliggör jämförelse mellan regelverken.
I uppdragsavtal, vilket även omfattar entreprenadavtal, föreligger en informationsasymmetri mellan beställaren och entreprenören. Entreprenören har mer omfattande kunskap om entreprenaden än beställaren. Denna asymmetri innebär risker för beställaren, framför allt kvalitetsrisker och kostnadsrisker, eftersom entreprenören på grund av sin kunskapsfördel kan ha incitament att välja billigare lösningar. Samtidigt finns ett potentiellt intressemotstånd mellan parterna. Beställaren har ett starkt intresse av att arbetet håller hög kvalitet och genomförs felfritt, medan entreprenören kan ha drivkrafter att optimera sina egna resurser i fråga om kostnader och tidsåtgång. Denna problematik behandlas inom ramen för principal/agent-problemet, som utgör det teoretiska ramverket för framställningen. När beställarens kontrollmöjligheter och entreprenörens skyldighet att åtgärda ett enligt beställaren icke kontraktsenligt utförande analyseras, undersöks även i vilken utsträckning regleringen i AB 04, AB 25 och dispositiv rätt adresserar och motverkar denna problematik.
Undersökningen visar att det finns både betydande likheter och tydliga skillnader mellan regelverken. Likheterna är mest framträdande vad gäller beställarens möjligheter till kontroll under entreprenadtiden. Enligt både AB 04, AB 25 och dispositiv entreprenadrätt har beställaren en omfattande kontrollrätt under entreprenadtiden och kan när som helst inspektera entreprenadarbetena. Denna ordning bidrar i stor utsträckning till att motverka principal/agent-problematiken. Skillnaderna rör främst
8
möjligheten att kräva att entreprenören åtgärdar ett enligt beställaren icke kontraktsenligt utförande under entreprenadtiden. Medan AB 04 tycks innehålla en strikt skyldighet för entreprenören att vidta åtgärder även om denne anser att beställarens krav är ogrundat, innehåller AB 25 en annan ordning. I AB 25 är skyldigheten inte ovillkorad, utan förutsätter att det icke kontraktsenliga antingen objektivt har konstaterats av en besiktningsman, eller att entreprenören underlåter att invända mot beställarens krav. I dispositiv entreprenadrätt synes en relativt strikt skyldighet föreligga för entreprenören att åtgärda icke kontraktsenliga arbeten, men viss flexibilitet torde kunna förutsättas.
Förutom att kontrollreglerna och deras tillämpning undersöks, analyseras även i vilken utsträckning bestämmelserna i AB 04 och AB 25 kan betraktas som rimliga och ändamålsenliga utifrån BKK:s angivna syfte med AB avtalen och revideringen. Denna analys genomförs med stöd av en kritisk metod. Den kritiska analysen av AB 04 och AB 25 visar att AB 25 i viss mån hanterar de brister i ändamålsenlighet som identifierats i AB 04. Samtidigt präglas bestämmelserna alltjämt av oklarheter och omständigheter som motverkar användarvänlighet, ett gott samarbete, en optimal riskfördelning och minskade transaktionskostnader.

Popular Abstract

A construction contract constitutes an agreement concerning the erection or modification of a building or structure. There is, in principle, a lack of directly applicable statutory provisions governing such contracts. In response to this regulatory gap, BKK, a non-profit organisation comprising stakeholders within the construction sector, has developed various standard contract forms to govern the execution of construction works. Among these, AB 04 is one of the most frequently applied. This study examines the employer’s ability to supervise the construction works during the contract period and, where applicable, to require the contractor to rectify work that, according to the employer, does not conform to the contractual terms.
In October 2024, BKK published a revised version of AB 04, designated AB 25, intended to replace its predecessor. According to BKK, the final versions are expected to be completed by the summer of 2025. A central innovation in AB 25 is that the employer’s rights of supervision are now addressed in a distinct chapter, namely Chapter 4, which introduces several new provisions regarding the employer’s right to inspect and control. The study analyses and compares the regulation of employer supervision in AB 04 and AB 25, as well as in default rules of non-mandatory construction law. This is accomplished through the application of a legal dogmatic method, complemented by a comparative component which enables a structured analysis across the different regulatory frameworks.
In service contracts, including construction contracts, an asymmetry of information exists between the employer and the contractor. The contractor typically possesses more extensive knowledge concerning the construction project than the employer. This asymmetry gives rise to risks for the employer, notably in terms of quality and cost, since the contractor may, due to this informational advantage, be incentivised to choose less costly solutions. Moreover, a potential conflict of interest exists between the parties: the employer has a strong interest in ensuring that the work is of high quality and carried out flawlessly, while the contractor may be motivated to optimise the use of their own resources in terms of time and cost. This issue is addressed within the framework of the principal–agent problem, which constitutes the theoretical foundation of this analysis. In examining the employer’s rights of supervision and the contractor’s obligation to rectify defects alleged by the employer, the study also explores the extent to which the regulations in AB 04, AB 25 and default construction law seek to address and mitigate these challenges.
The findings indicate that there are both significant similarities and distinct differences between the regulatory frameworks. The similarities are most prominent concerning the employer’s right of supervision during the execution of the works. Under AB 04, AB 25 and default construction law,
6
the employer retains a comprehensive right to inspect the construction works at any time. This arrangement contributes substantially to mitigating the principal–agent problem. The primary differences concern the employer’s ability to demand that the contractor rectify work which, in the employer’s view, deviates from the contractual obligations. While AB 04 appears to impose a strict obligation on the contractor to comply with such demands even if the contractor disputes their validity, AB 25 adopts a different approach. In AB 25, the obligation is not unconditional but requires either an objective confirmation of non-compliance by an independent inspector or that the contractor fails to raise objections to the employer’s demand. Under default construction law, there appears to be a relatively strict obligation for the contractor to carry out rectification, although a certain degree of flexibility may be assumed.
In addition to analysing the rules on supervision and their application, the study also examines the extent to which the provisions in AB 04 and AB 25 may be considered reasonable and appropriate in light of BKK’s stated objectives for the AB contract system and its revision. This evaluation is carried out using a critical method. The critical analysis of AB 04 and AB 25 demonstrates that AB 25 partially addresses the deficiencies in effectiveness identified in AB 04. Nonetheless, the provisions still exhibit ambiguities and elements that impede user-friendliness, effective cooperation, optimal risk allocation and the reduction of transaction costs.

• author: Atie, Jasmine
• supervisor: Marcus Utterström
• organization: Department of Law; Faculty of Law
• alternative title: The Contractor's Supervisory Powers During the Contract Period - An examination of the Employers Control in AB 04, AB 25 and Default Contract Law
• course: JURM02 20251
• year: 2025
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: civilrätt, entreprenadrätt, Construction Law
• language: Swedish
• id: 9189372
• date added to LUP: 2025-06-19 11:49:59
• date last changed: 2025-06-19 11:49:59