Ersättning för miljö- och företagsskada till följd av trafikimmissioner från väg

Abstract (Swedish)

Det råder stor osäkerhet angående bestämningen av den ersättning som bör utgå för det som kallas miljö- eller företagsskada. Miljö- och företagsskada har sin grund i olika lagstiftningar, 32 kap. MB respektive 2 § 4 kap. ExL, men avser i praktiken samma faktiska skada. Vid bestämning av den ersättning som bör utgå används samma modeller och praxis för att bedöma skadan. Den modell som idag har störst genomslag för att bedöma ersättningen gavs ut i slutet på 1990-talet och är gjord under ledning av Lantmäteriet. De undersökningar som ligger till grund för modellen är gjorda från mitten av 1970-talet fram till modellens publicering. På grund av modellens och undersökningarnas ålder finns det incitament att genomföra nya undersökningar baserade på aktuella försäljningar.

Arbetet har delats upp i en beskrivande och en undersökande del. Den beskrivande delen innehåller en genomgång av de rättsfall och modeller som bedömts relevanta för ämnet. Denna genomgång har utgjort grund för arbetet som helhet samt har använts för att ta fram förutsättningar för den undersökande delen. 

Syftet med den undersökande delen var att undersöka om det var möjligt att visa ett statistiskt säkerställt negativt samband mellan värdet på småhusfastigheter och trafikimmissioner i form av buller och exponering. Detta analyserades med hjälp av en regressionsanalys, där småhusfastigheternas K/T-värde relaterades till buller och exponering från väg. Undersökningen omfattade småhusfastigheter utanför tätort belägna i närheten av motorväg eller motortrafikled. 

Genom studien av rättsfall och modeller kunde det konstateras att det i rättsfallen utgår ersättning vid lägre bullervärden än vad Lantmäteriets värderingsmodell medger. Vidare visar rättsfallen generellt högre ersättningsnivåer än vad Lantmäteriets värderingsmodell gör. 

Av rättsfallen framgick att de trafikimmissioner som har störst påverkan på fastighetsvärdet är buller och exponering från väg. Det framkom även att statistiska modeller har visst genomslag i domstol vid bedömning av ersättning, men att det krävs bedömning från fall till fall. Det har dessutom visat sig vara svårt att få igenom en ny modell baserad på en statistisk undersökning. 

I den undersökande delen av arbetet användes K/T-värde som beroende variabel. Detta då K/T-värdet förväntades fånga upp den delen av värdeförändringar som beror på de faktorer som bygger upp taxeringsvärdet. Där ibland läget, vilket annars är en svårbedömd parameter. Användningen av K/T-värde visade sig till viss del problematiskt, detta bland annat på grund av osäkerheten i taxeringsvärdena för fastigheter belägna utanför tätort. Dessutom gjorde användningen av K/T-värdet som beroende variabel att modellen blev svår att tolka.

Att avgöra hur ersättning av miljö- och företagsskada bör hanteras vidare visade sig vara komplext. De modeller som tagits fram i arbetet tyder på att buller påverkar värdet på småhusfastigheter olika mycket beroende på hur exponerad fastighet är. Däremot råder det för stor osäkerhet för att kunna svara på exakt hur stor denna negativa påverkan är. 

Rättsfallen visar att det är möjligt att använda en modell som är grundad på statistiska samband för att bedöma storleken av ersättningen för miljö- och företagsskada. Däremot finns det svårigheter i att ta fram en ny modell och få genomslag för den. Oavsett hur, kan det konstateras att det är av vikt att tillämpa en konsekvent bedömningsmetod för att bestämma ersättningen för miljö- och företagsskada för att fastighetsägare ska behandlas lika. Att använda en modell baserad på statistiska samband är en möjlig lösning.

Abstract

Roads can cause surrounding property units’ disturbances that negatively affect the property values. The disturbances are created by the activity on the road and typically include increased noise, impairment of the view, vibration, dust and light pollution. Under certain circumstances the property owner is entitled to compensation for the damages, which should be commensurate with the decrease in market value. The compensation is calculated by comparing the market value before and after the disturbances occurred.

This thesis studies the impact of noise and impairment of the view on property values. This is conducted through a statistical analysis on realized property sales that are disrupted to varying degrees. The analysis concludes that there is statistically proven negative correlation between property value and disruption caused by noise and impairment of the view. The result is too uncertain to determine specific levels with confidence, but it may provide useful guidance.

The thesis also includes an examination of legal cases and applicable models. The legal cases indicate compensation for disturbance at lower levels than the models. Given the same degree of disruption, the legal cases point to a higher compensation level compared to that estimated by the models. For the purpose of achieving equal treatment of all property owners it is of importance to continue developing a functional compensation model.

It is possible to estimate the compensation for a property subjected to disturbance from a road with a statistical model. However, it must be supplemented with assessment of the specific circumstances of the property.

• author: Thorén, Emma and Andrell, Matilda
• supervisor: Fredrik Warnquist
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Compensation for environmental- and enterprise damage caused by road emissions
• course: VFTM01 20251
• year: 2025
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: miljöskada, företagsskada, skadestånd, ersättning, marknadsvärdeminskning, trafikimmissioner, regressionsanalys, expropriation, markåtkomst
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM 25/5581SE
• language: Swedish
• id: 9193653
• date added to LUP: 2025-06-11 10:07:02
• date last changed: 2025-06-11 10:07:02