Exploatering av förorenade fastigheter - En studie av fördelning av ansvar, kostnader och risk

Abstract (Swedish)

Centrala lägen av städerna vilka tidigare nyttjats för industri har genom ett förändrande samhälle och ekonomi kommit att lämnats orörda och i förfall. Detta medför att det idag finns attraktiva fastigheter med potentiella föroreningar i mark och byggnader vilka samhället nu önskar utnyttja för andra ändamål såsom bostäder, kontor och handel. Exploatering av dessa områden innebär stora kostnader och osäkerheter för potentiella fastighetsutvecklare på grund av bristande information om föroreningens omfattning. Kostnader för avhjälpande, undersökningar och byggande blir därför svårbedömda samtidigt som tidplanering försvåras och omfattande dialog med myndigheter krävs.

Regelsystem och privata överenskommelser vilka reglerar samt fördelar kostnaderna och riskerna mellan olika parter blir en central faktor i utvecklingen av sådana områden för att hantera osäkerhetsfaktorer såväl som skapa och klargöra ekonomiska incitament för omfattande investeringar.

Syftet med studien är att undersöka hur aktörer, med tyngdpunkt på exploatörer, som har del i utveckling- och exploateringsprocessen av förorenade områden hanterar och fördelar kostnader och risker relaterade till föroreningarna.

Studien genomförs som en fallstudie omfattande tre delmoment vilka gemensamt bidrar till att besvara frågeställningen. En kvalitativ litteraturgenomgång genomfördes för att undersöka forskning och litteratur angående exploatering av förorenad mark ur ekonomiska och juridiska perspektiv. Vidare insamlades data genom en kvalitativ dokumentanalys av planhandlingar och avtal för undersökta fallstudieobjekten samt intervjuer med nyckelpersoner involverade i de studerade projekten för att utvidga förståelse för frågeställningen.

Alla utvecklingsprojekt innebär stor osäkerhet och risk i tidiga skeden vilket är något som förstärks ytterliga då föroreningar förekommer. För att hantera denna risk investeras kapital och tid för att minska osäkerheter och fastställa de ekonomiska effekterna av föroreningen på projektet. Vidare fastställs olika parters åtaganden och ansvar tidigt i processen genom civilrättsligaavtal där grunderna för riskfördelningen huvudsakligen tar form vid fastighetsförvärv och upprättande av köpeavtal. Huvudsakligen sker förvärv på två sätt: köparen respektive säljaren bär ansvar för avhjälpande.

Avgörande för att möjliggöra denna fördelning är att den part som bär risken erhåller erforderlig kompensation vilket oftast uttrycks i köpeskillingen eller andra eftergifter, dock ej direkt utan genom respektive parts betalningsvilja efter noggranna bedömningar av avhjälpandekostnader samt projektet och fastighetens värde samt olika syn på risk. Aktörer är väl medvetna om osäkerheter i uppskattade avhjälpandekostnader och tar därför höjd för detta i sina kalkyler.

För att maximera nyttan för båda parter krävs att risken allokeras till den part som bäst kan bära denna på grund av asymmetrisk kunskap, ekonomiska incitament att hantera risken, juridiskt och ekonomiskt ansvar för föroreningen enligt MB, möjligheter till att effektivisera avhjälpandet eller andra incitament eller faktorer som kan påverkas av projektet eller parternas specifika förutsättningar. Denna allokering torde ske indirekt som ett resultat av parternas ekonomiska bedömningar och svårigheter att överlåta opaketerad och oberäknelig risk.

Avgörande för aktörers vilja att investera i avhjälpande är de ekonomiska förutsättningar som kan tillgodogöras i projektet såsom attraktiva lägen, omfattande byggrätter etc. vilket kan säkerställas i detaljplaneprocessen. Vidare hanteras frågan genom avvägningar i detaljplaneprocessen där samordning mellan avhjälpande och byggåtgärder kan pressa ner kostnader, bidra till ökade marginaler genom skapade värden.

Genom god dialog med myndigheter kan exploatörer minska risk för förseningar och ändringar på grund av föränderliga eller oförutsägbara myndighetskrav samt effektivisera avhjälpandet samt tillstånds- och byggprocessen. Vidare kan dialog och samarbete mellan exploatörer verksamma i samma område bidra till att tillsammans skapa tillräckliga värden och minimera risker såsom stigmaeffekter.

Vid genomförande av sanering kan risk hanteras på olika sätt där kapital och risk kan portioneras ut på olika etapper vilket möjliggör separation av risk samt kunskapsåterföring till riskhantering i senare etapper eller hanteras direkt genom tidig investering för att eliminera osäkerheter kring kravnivåer och saneringsbehov.

Abstract

Attractive locations in cities, previously used for industry, have been left untouched and in disrepair due to changes in society and the economy. This situation has resulted in central properties with potentially contaminated land and buildings that society now wishes to redevelop for housing, offices and commerce. Developing these areas involves significant costs and uncertainties for potential developers due to the lack of information on the extent of contamination. Remediation, investigation, and construction costs are therefore difficult to estimate. Additionally, the extensive dialogue required with authorities complicates the process, leading to obstructions and delays.

Regulatory systems and civil law agreements that allocate costs and risks between different parties are crucial in the development of such areas. These mechanisms manage uncertainties and create clear economic incentives for large-scale investments.

The aim of the study is to investigate how stakeholders, mainly focusing on developers, involved in the real estate development process of contaminated sites manage and allocate costs and risks.

The study is conducted as a case study comprising of three components that collectively contribute to answering the research question. A qualitative literature review was conducted to examine research and literature regarding the development of contaminated land from economic and legal perspectives. Furthermore, data collection was conducted by a qualitative document analysis of planning documents and agreements for the investigated case study objects, as well as interviews with key participants involved in the studied projects to expand the understanding of the research question.

All development projects involve a high degree of uncertainty and risk in the early stages, which is further amplified when contamination is present. To manage this risk, capital and time are invested to reduce uncertainties and determine the economic impact of the contamination on the project. Furthermore, the commitments and responsibilities of the various parties are established early in the process through civil law agreements, where the basis for risk allocation mainly takes shape during property acquisition and the drafting of purchase agreements. Mainly, acquisitions take place in two ways: either the buyer or the seller bears the responsibility for remediation and associated risk.

In order to facilitate this allocation, it is crucial that the party bearing the risk receives the necessary compensation, which is usually expressed in the purchase price or other concessions, not directly, but through each parties’ willingness to pay after careful assessment of remediation costs, the value of the project and the property, and is influenced by parties’ different outlook on risk. Stakeholders are well aware of the uncertainties in estimated remediation costs and therefore take this into account in their calculations.

Maximizing the benefits for both parties requires allocating the risk to the party best able to bear it due to asymmetric knowledge, economic incentives to manage the risk, legal and financial responsibility according to environmental legislation, opportunities to improve the efficiency of remediation, specific factors that may be caused by the project or the circumstances of the parties involved as well as other incentives. This allocation is likely to occur indirectly as a result of the parties' economic assessments and difficulties in transferring unpriced and unpredictable risk.

The willingness to invest in mitigation and remediation is decided by the economic conditions that can be realized in the project in terms of factors such as attractive location, extensive building rights, etc. which can be ensured in the planning process. Furthermore, the issue is handled through trade-offs in the planning process where coordination between remediation and construction measures can push down costsand contribute to increased margins through increased value creation.

Through dialogue with authorities, developers can reduce the risk of delays and changes due to changing or unpredictable regulatory requirements and streamline the remediation, permitting and construction processes. Furthermore, dialogue and cooperation between developers operating in the same area can help to jointly create sufficient value and minimize risks such as stigma effects.

During the remediation process, risks can be managed in different ways, such as portioning out capital and risk over different stages. Enabling separation of risk allows knowledge to transfer over into later the later stages of development, enhancing risk management. Contradictory risk can be managed directly through early investment in remediation to eliminate uncertainties about regulatory requirements and remediation needs.

Popular Abstract (Swedish)

Förorenade fastigheter: Hur hanteras riskfyllda möjligheter i en giftig miljö

Utveckling av tidigare industriområden utgör en spännande men riskfylld affär där risker gömmer sig i marken i väntan på att grävas fram i jakten på guld. Tidigare industri i stadskärnor och hamnområden har med tidens gång avvecklats och utgör nu attraktiva lägen och spännande miljöer för projektutveckling. Dock har verksamheter även lämnat kvarstående föroreningar med risk för skenande avhjälpandekostnader, långdragna myndighetsprövningar, förseningar, ekonomiska och juridiska krav samt fara för människors hälsa och miljön. I examensarbetet Exploatering av förorenade fastigheter – En studie av fördelning av ansvar, kostnader och risk vid Lunds Tekniska Högskola granskas hur aktörer, med tyngdpunkt på exploatörer, hanterar och fördelar sådana risker för att möjliggöra komplexa projekt. Examensarbetet genomförs som en fallstudie bestående av fyra verkliga projekt med intervjuer, dokumentanalys samt teoretisk bakgrund.

I studien pekas behovet av att minska osäkerhet i projektets förutsättningar ut, något som sker genom djupgående analyser av fastighetens förutsättningar såväl som säljaren respektive köparens potentiella åtaganden i förhållande till dessa. Förvärv har huvudsakligen skett genom att en av parterna åtar sig fullt ansvar för att avhjälpa föroreningar samt eventuella framtida konsekvenserna mot en skälig kompensation. Kompensation visas ofta bestämmas indirekt genom parternas respektive värderingar av risk och möjligheter i projektet, i form av parternas reservationspriser, motsvarande de kostnader som åtagandet sannolikt kan innebära med påslag för eventuella ytterligare risker.

Studien visar även att, trots noggranna undersökningar och försök att kartlägga och kvantifiera osäkerhet, innebär föroreningar en stor risk för ett projekts lönsamhet. Detta belyses i ett studerat fall där en köpare förvärvat en fastighet efter värdering grundad i vid förvärvet troliga avhjälpandekostnader. Då spaden sattes i marken upptäcktes emellertid dolda oljeläckor vilka resulterade i att köparens tidigare beräknade avhjälpandekostnader överskreds med ungefär 100%.

I ett undersökt fall har samverkan och effektiv riskallokering mellan en byggherre och tidigare verksamhetsutövare resulterat i en innovativ och gynnsam affär. Verksamhetsutövaren, med stor kunskap om föroreningens omfattning men oförmåga att överlåta denna, avhjälper i fallet föroreningen medans byggherren utvecklar detaljplanen för området. Genom detta förvärv erhåller byggherren fastigheten i ett rent skick, utan föroreningsrisk, medans verksamhetsutövaren erhåller fastighetens fulla värde i kompensation samtidigt som denne uppfyller sina miljörättsliga åtaganden.

I studien kartläggs ytterligare unika fall där olika aktörers strategier samt varje projekts specifika förutsättningar tydliggörs tillsammans med intervjuer och belysande kommentarer. Genom studien synliggörs och analyseras konsekvenserna av olika angreppssätt för att hantera föroreningar i projektutveckling.

Framförallt belyser studien vikten av att allokera risk till den part som är bäst lämpad att hantera denna för att skapa gynnsamma affärer och undvika onödiga riskmarginaler såväl som framtida tvister. Faktorer som identifierats vara avgörande för denna allokering är:

- asymmetrisk kunskap om föroreningen

- ekonomiska incitament att hantera risken

- juridiskt fastställt verksamhetsutövaransvar enligt miljöbalken

- möjligheter att effektivisera avhjälpandet

- vilja att styra utbyggnadstakt/tidplan

• author: Johansson, Zack and Johansson, Albin
• supervisor: Rebecka Lundgren
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Development of Contaminated Property - A Study of Allocation of Liability, Cost and risk
• course: VFTM01 20251
• year: 2025
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Markexploatering, riskhantering, riskfördelning, markförvärv, förorenad mark, avhjälpande, fastighetsvärdering, Property development, risk management, risk allocation, land acquisition, brownfield, remediation, property valuation
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 25/5587SE
• language: Swedish
• id: 9196596
• date added to LUP: 2025-06-15 20:12:22
• date last changed: 2025-06-15 20:12:22