Vilken inverkan har ett stigande ränteläge på kommersiella fastighetsbolag?

Abstract

For the past few years, the commercial real estate companies in Sweden have been affected by rising interest rates from previously low levels. The interest rates started to rise at the beginning of 2022, a challenging period for most of the commercial real estate companies. This can not only be seen in the companies financial data but also on the stock market. The media has written about the challenges of highly leveraged companies in the context of higher costs related to interest rates. Commercial real estate companies are usually more leveraged in comparison to other sectors, thus they are more sensitive to higher interest rates. The purpose of this work has been to explore how the real estate companies have handled the rising interest rates and what strategies they’ve had. To explore this the following question was developed.

- What strategies do commercial real estate companies have to manage rising interest rates?

To explore this question, a quantitative and a qualitative study have been conducted. In the quantitative study, financial data from 21 companies during 2020 to 2024, have been gathered and analyzed, such as loan- to- value, interest coverage ratio, solidity, cashflow and results. Financial data from the stock market has also been gathered to get a view of the companies performance in comparison to other sectors. The qualitative study contained interviews and correspondence with 10 different real estate companies. The interviews were anonymous and not part of the same selection as the quantitative study.

Abstract (Swedish)

De senaste åren har fastighetsbolagen fått hantera ett stigande ränteläge från historiskt låga nivåer. Ökningen av styrräntan började under 2022 och sen dess har många fastighetsbolag haft en utmanande period, inte minst på världens börser. I media har det skrivits om att många fastighetsbolag har haft svårt att hantera de ökade räntekostnaderna. Fastighetsbolag bygger ofta på en relativt hög belåning vilket gör de extra räntekänsliga. Det har därför varit av intresse att undersöka hur fastighetsbolagen har hanterat det stigande ränteläget samt vad de har haft för strategier. För att undersöka detta har följande frågeställning tagits fram.

- Vilka strategier har kommersiella fastighetsbolag för att hantera ett stigande ränteläge?

Syftet med arbetet har dels varit att ge kontext till hur bolagen har presterat under det snabbt stigande ränteläget, men huvudfokuset har varit att kartlägga hur de har agerat och vilka strategier de har haft. För att undersöka detta så har två studier genomförts, en kvantitativ och en kvalitativ.

Den kvantitativa studien genomfördes genom insamling av finansiell data från 21 fastighetsbolag. De finansiella nyckeltalen samlades in från årsredovisningar och kvartalsrapporter mellan 2020 och 2024. Den data som samlades in var belåningsgrad, räntetäckningsgrad, resultaträkningar, årsresultat, kassaflöden och soliditet. Utöver detta så bearbetades data som berör substansvärde, aktiekurs och jämförelseindex för samtliga bolag, detta för att få en bild av hur fastighetsbolagen har värderats på börsen.

För den kvalitativa studien genomfördes intervjuer och kommunikation med representanter från 10 fastighetsbolag. Representanterna för bolagen var anonyma och tillhörde en annan urvalsgrupp än för den kvantitativa studien. Intervjufrågorna var primärt strukturerade men även en semistrukturerad fråga formulerades för att fånga upp övriga aspekter. Syftet med intervjustudien var att kartlägga fastighetsbolagens strategier inom olika områden vid ett snabbt stigande ränteläge.

En utmaning som har varit påtaglig under arbetets gång har varit att klargöra vilka aspekter som beror på ett stigande ränteläge och vad som har andra förklaringar. Bolagen har i större utsträckning valt att räntebinda för att få mer förutsägbara räntekostnader. Många bolag har även reviderat sina finansiella mål och policys kopplat till räntetäckningsgrad. Dessa aspekter kan med enkelhet kopplas till ett stigande ränteläge. Bolagen har i större utsträckning valt att sälja av tillgångar för att frigöra kapital och pausat investeringar. Detta har dels att göra med ett stigande ränteläge men kan även ha andra orsaker såsom negativ ekonomisk tillväxt eller omvärldsfaktorer och osäkerhet. En del bolag har genomfört nyemissioner för att klara av det stigande ränteläget.

Det är tydligt att det stigande ränteläget har påverkat fastighetsbolagen olika. Detta beror dels på att bolagen hade olika förutsättningar när räntestigningen kom, dels på att bolagen fokuserar på olika typer av fastigheter. Det som är gemensamt för majoriteten av bolagen är dock att deras nyckeltal har försämrats under den undersökta perioden, bolagen har högre belåningsgrad, lägre räntetäckningsgrad och lägre soliditet än tidigare. Bolagen har även presterat sämre på börsen gentemot jämförelseindex OMXS30 och haft stora substansrabatter, vilket indikerar att marknaden under en period hade låga förväntningar på fastighetsbolagen.

Popular Abstract

For the past few years, the commercial real estate companies in Sweden have been
affected by rising interest rates from previously low levels. The interest rates started to rise at the beginning of 2022, a challenging period for most of the commercial real estate companies. This can not only be seen in the companies financial data but also on the stock market. The media has written about the challenges of highly leveraged companies in the context of higher costs related to interest rates. Commercial real estate companies are usually more leveraged in comparison to other sectors, thus they are more sensitive to higher interest rates. The purpose of this work has been to explore how the real estate companies have handled the rising interest rates and what strategies they’ve had.
To explore this the following question was developed.

- What strategies do commercial real estate companies have to manage rising
interest rates?

To explore this question, a quantitative and a qualitative study have been conducted. In the quantitative study, financial data from 21 companies during 2020 to 2024, have been gathered and analyzed, such as loan- to- value, interest coverage ratio, solidity, cashflow and results. Financial data from the stock market has also been gathered to get a view of the companies performance in comparison to other sectors. The qualitative study contained interviews and correspondence with 10 different real estate companies.
The interviews were anonymous and not part of the same selection as the quantitative study

• author: Ståhl, Lukas and Tran, Phillip
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: What impact does a rising interest rate have on the commercial real estate companies?
• course: VFTM01 20251
• year: 2025
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering; Business and Economics
• keywords: Kommersiella fastighetsbolag, ränteläge, strategier, finansiell risk
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 25/5585SE
• language: Swedish
• id: 9200046
• date added to LUP: 2025-06-25 16:37:48
• date last changed: 2025-06-25 16:37:48