Hur påverkar kontorsbyggnadens energiklass värderingen samt bankernas inställning till finansiering?

Abstract

Sustainability has become increasingly important in recent years as global warming continues to be the most serious threat to our environment. The real estate sector accounts for 40 percent of the total energy consumption in Europe. To address this issue, the European Union initiated the Energy Performance of Buildings Directive (EPBD), which aims to reduce energy consumption and achieve a fully decarbonized building stock by 2050. The directive must be implemented into Swedish legislation no later than May 29th, 2026. Implementing the directive creates pressure on property owners with low-performing buildings, particularly those with energy performance classes F and G.
This thesis aims to investigate whether it is possible to observe a difference in price for office buildings with different levels of energy performance classes. Moreover, the study investigates how the banking sector approaches financing office buildings of different energy performance classes. The study is based on the following questions:
· How does the energy performance class affect the value of office buildings?
· What economic incentives do property owners have to invest in energy efficiency?
· How do banks approach financing office buildings with energy performance classes F and G, and what factors affect their lending decisions? How do banks assess climate and sustainability risks?

The study was conducted using a qualitative and quantitative approach. Semi-structured interviews were performed with representatives from several sectors, including banks, real estate valuers, transaction managers, and energy consultants. The quantitative method was based on a multiple linear regression analysis to examine whether there is a price difference between office buildings with different energy performance classes.
The result from the regression indicates a price difference between office buildings with energy performance classes A or B and office buildings with lower energy performance classes. However, the result shows that it is hard to explain the price difference solely based on the energy performance class due to several other factors affecting the property´s value. Furthermore, the study finds that the main incentive for property owners to invest in energy efficiency improvements is to reduce operating costs. This means that green financing is not the main incentive. Banks are generally more cautious about financing office buildings with an energy performance class G, especially for new clients without a clear plan for energy efficiency improvements.

Abstract (Swedish)

Hållbarhet har under de senaste åren fått en allt större betydelse, då den globala uppvärmningen utgör en av vår tids största utmaningar. Fastighets- och byggsektorn står totalt för 40% av den totala energikonsumtionen i Europa. EU arbetar aktivt för att minska energiförbrukningen i byggnader genom direktivet om byggnaders energiprestanda (EPBD). Det långsiktiga målet med direktivet är att unionens fastighetsbestånd ska utgöras av nollutsläppsbyggnader senast år 2050. Direktivet innehåller delmål som innebär att 16 procent av lokalbyggnaderna ska energieffektiviseras till 2030 respektive 26 procent till 2033. Senast den 29 maj år 2026 ska direktivet vara implementerat i svensk lagstiftning, vilket ställer ökade krav på fastighetsägare med energiklass F och G. Energieffektiviseringen kan bidra till flera utmaningar, särskilt för fastighetsägare med begränsade finansiella resurser och ekonomiska incitament för att genomföra energieffektiviserande åtgärder.
Syftet med studien är att undersöka om det går att få fram ett statistiskt resultat över prisskillnaden för kontorsfastigheter med olika energiklasser i Sverige. Detta kompletterades med intervjuer för att kunna besvara frågan om hur bankerna ställer sig till finansiering av kontorsfastigheter med olika energiklasser. Vidare undersöks vilka energieffektiviseringsåtgärder som är mest effektiva och vilka hinder som kan uppstå för fastighetsägare med ett bestånd i de sämre energiklasserna. Studien utgår ifrån att besvara följande frågeställningar:
• Hur påverkar en kontorsbyggnads energiklass fastighetsvärdet?
• Vilka ekonomiska incitament har fastighetsägare att energieffektivisera?
• Vad är bankernas inställning till finansiering av kontorsfastigheter med energiklass F & G och vilka faktorer styr bankernas finansieringsbeslut? Hur bedömer bankerna klimat- och hållbarhetsrisker?
För att besvara studiens frågeställningar har en kombination av kvalitativ och kvantitativ metod tillämpats. Semistrukturerade intervjuer har genomförts med representanter från banker, samt med värderare, transaktionsansvariga och energistrateger. Den kvantitativa metoden utgick från en regressionsanalys för att analysera om det finns en prisskillnad mellan kontorsfastigheter med olika energiklasser.
Studien visar att det finns en prisskillnad mellan energiklasserna A och B jämfört med resterande energiklasser för kontorsfastigheter. Samtidigt konstaterar undersökningen komplexiteten i att förklara prisskillnaden enbart utifrån energiklassen, eftersom värderingen består av flera parametrar som gemensamt bidrar till fastighetsvärdet. Intervjustudien indikerar att det finns en prispremie för kontorsfastigheter med högre energiklass eller miljöcertifiering eftersom vissa hyresgäster endast väljer att etablera sig i gröna kontor.
Arbetet visar att det främsta ekonomiska incitamentet för fastighetsägare att energieffektivisera är möjligheten att minska sina driftkostnader. Grön finansiering visade sig inte vara den primära anledningen bakom effektiviseringen. Samtidigt krävs det att en kontorsbyggnad har en energiklass A för att fastighetsägaren ska kunna ta ut den högsta hyran och det lägsta direktavkastningskravet. Utöver detta finns det fastighetsbolag vars affärsmodell bygger på att förvärva fastigheter med låg energiklass och genomföra energieffektiviserande åtgärder för att förflytta dem till en högre energiklass och därigenom öka fastighetsvärdet. Studien kan också konstatera att banker har en mer restriktiv hållning till finansiering av fastigheter med energiklass G, särskilt till nya kunder som tydligt saknar plan för energieffektivisering. Bankerna bedömer energiklassen i sin kreditrisk. Samtliga banker vill främja den gröna omställningen och erbjuder sina kunder olika former av grön finansiering, där gröna fastigheter förväntas få omkring tio punkter i ränterabatt.

• author: Lund, Carl and Cato, Nils
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: How Do Energy Performance Classes Affect the Value of Office Buildings and Banks’Approach to Financing?
• course: VFTM01 20251
• year: 2025
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering; Mathematics and Statistics; Business and Economics
• keywords: Kontor, försäljningspris, energiklass, transaktioner, finansiering, energieffektivisering, EPBD, värdering, linjär regression, intercept
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 25/5588SE
• language: Swedish
• id: 9206227
• date added to LUP: 2025-06-30 10:45:14
• date last changed: 2025-06-30 10:45:14