Fastighetsmäklarens ansvar

Abstract

Den nya FML har nu varit i kraft i tre år. Jag tycker att det är lite för tidigt att säga om målen med den nya lagen har uppnåtts. Ett av målen var ju att komma tillrätta med missförhållandena i mäklarbranschen genom tydligare civilrättsliga handlingsregler för hur mäklaren skall uppträda. FML är fortfarande en ramlag där mycket av den närmare utformningen fortfarande ligger i händerna på rättstillämpningen. Enligt min uppfattning har dock de nya regler som införts förtydligat mäklarens handlingsregler och även givit ökat konsumentskydd. Den nya mäklarlagen har medfört att mäklaren har fått ett strängare ansvar både mot sin uppdragsgivare och dennes motpart. Detta medför i sin tur att mäklaren noggrant måste dokumentera sitt handlingsätt för att skydda sig mot eventuella skadeståndskrav. Mäklaren skall dock ha ett strängt ansvar mot dem han tjänar. Mäklaren förväntas vara en professionell yrkesman. Köpare och säljare har därför all rätt att ställa höga krav på de tjänster som mäklaren tillhandahåller. När det gäller mäklarrollen har kritik riktats mot att fastighetsmäklaren i alla avseenden skall vara en opartisk mellanman. Kritiken är befogad då definitionen på ''affärsmässiga överväganden'' är oklar. Om man anlägger en vid tolkning av begreppet ''affärsmässiga överväganden'' omfattar detta betydligt mer än priset på en fastighet. Denna oklarhet kan leda till onödiga tvister om mäklaren varit opartisk eller inte. Förbudet mot verksamhet som kan rubba förtroendet för mäklaren måste enligt min övertygelse tillämpas restriktivt. På små orter bär inte marknaden upp en fastighetsmäklare. Konsultföretag har därför blandad verksamhet där fastighetsförmedlingen endast utgör en del av verksamheten. Skulle tillämpningen av förbudet bli alltför sträng slår man undan fötterna på dessa näringsidkare. Detta skulle också ha den nackdelen för konsumenterna att närheten till fastighetsmäklarna försvann. Vad gäller upplysningsplikten är fortfarande mäklarlagen mycket oklar. FMLs och JBs fjärde kapitels förhållande till varandra är inte klarlagt. Att lösa detta problem är dock lättare sagt än gjort. Jag har funnit att det inte kan finnas någon klar avgränsning mellan mäklarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt så som reglerna ser ut idag. Mäklaren är en yrkesman. Det bör därför förväntas att denne kan ge köparen en hygglig uppfattning om det finns några faktiska brister i fastigheten. Samtidigt ger JB köparen en plikt att själv upptäcka faktiska brister i fastigheten. Att omvandla mäklarens upplysningsplikt till en undersökningsplikt vore fel. Detta hade urholkat köparens ansvar. Att däremot helt frikänna mäklaren från allt vad upplysningsskyldighet heter vore också fel. Mäklaren skulle då även i de mest uppenbara fall av fel alltid kunna hävda att han inte kände till felet och därför inte kunde upplysa om det. Den avgörande frågan blir alltid om mäklaren kan ha haft vetskap om felet. Har han haft detta skall han upplysa köparen om det, trots att felet ligger inom ramen för köparens undersökningsplikt. Genom att de flesta fastigheter idag genomgår en s.k. jordabalksbesiktning är det möjligt att frågan får allt mindre praktisk betydelse eftersom besiktningsmannen träder in som upplysare istället för mäklaren. Säljaren får vara på sin vakt för de upplysningar som mäklaren lämnar. Har säljaren fått vetskap om att mäklaren lämnat felaktiga uppgifter måste han dementera dem för köparen för att inte bli ansvarig. Däremot om mäklaren lämnar felaktiga uppgifter om fastigheten över huvudet på säljaren, denne ovetande, skall enligt min uppfattning mäklaren svara för detta. En ny och intressant företeelse i fastighetsmäklarbranschen är överlåtelseförsäkringen. Försäkringen avser dolda fel i fastigheten och gäller i 10 år. Parterna i ett fastighetsköp kan därmed skydda sig från oväntade kostnader i framtiden. Mäklaren kan dock ha ett eget intresse av att en försäkring tecknas då den fungerar som ett trygghetsargument som underlättar förmedling och som en kostnadsfri extraförsäkring mot dolda fel utöver ansvarsförsäkringen. Mäklaren är skyldiga att kontrollera om förmedlingsobjektet har några rättsliga belastningar. Denna kontroll kan behöva göras mer än en gång för att säkerhetsställa att uppgifterna om objektet är riktiga på tillträdesdagen. Boendekostnadskalkylen skall förses med goda säkerhetsmarginaler. Avvikelsen torde inte få vara mer än 10 procent. Om kalkylen är för snålt tilltagen blir mäklaren ansvarig både mot säljare och köpare. Om köparen vägrar lämna uppgifter om sin ekonomi skall mäklaren se till att få en skriftlig bekräftelse på att köparen avsagt sig rätten till boendekostnadskalkyl. Mäklarens skadeståndsansvar grundar sig på kontraktsrättsliga skadeståndsprinciper. Då mäklarens skyldigheter mot uppdragsgivaren och dennes motpart är likartade anses uppdragsgivarens motpart stå i ett kontraktsliknande förhållande till mäklaren. En person med s.k. dold äganderätt till fastighet står dock inte i ett tillräckligt nära förhållande till mäklaren för att kunna rikta skadeståndsanspråk mot denne. Till sist tror jag att konsumenternas ställning vid fastighetsförmedling kommer att stärkas ytterligare genom informationsteknologins framfart. Det är idag mycket lätt att skaffa sig information om vad som gäller enligt mäklarlagen, vad man bör tänka på vid en fastighetsaffär, vilka skyldigheter mäklaren har, fastighetsmarknadens utbud osv. Lycksökare kommer alltid att finnas i branschen, men den ökande tillgängligheten för konsumenterna att nå ut till mäklarna kommer säkerligen skapa förutsättningar för främjandet av en god mäklarkår.

• author: Montan, Johan
• supervisor: Bengt-Åke Jönsson
• organization: Department of Law
• year: 1998
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: Civilrätt; oklassificerad
• language: Swedish
• id: 1560261
• date added to LUP: 2010-03-08 15:55:26
• date last changed: 2010-03-08 15:55:26