Pantsättning av hyra från fast egendom

Abstract (Swedish)

Uppsatsen behandlar pantsättning av hyra. Syftet med uppsatsen är att undersöka den rättsliga innebörden av en sådan pantsättning. Vid pantsättningen är de relevanta aktörerna naturligtvis pantsättaren och panthavaren men även hyresgästerna i rollen som sekundogäldenärer. Pantsättning regleras i handelsbalken, men regleringen är föråldrad och saknar större praktisk betydelse. Lagstiftning med relevans för uppsatsen återfinns bland annat i konkurslagen, förmånsrättslagen och lagen om skuldebrev. I uppsatsen presenteras ett antal rättsfall med betydelse den rättsliga ställningen för den beskrivna pantsättningen, däribland NJA 1937 s. 63, NJA 1973 s. 635 och NJA 1993 s. 524. Inom det rättsområde som reglerar panträtt utgörs det viktigaste regelverket av ett antal principer vars innehåll fastställts i doktrin och praxis. Den viktigaste principen var tidigare traditionsprincipen. Traditionsprincipen har under senare år varit fått minskad och förändrad betydelse. Enligt nu gällande praxis krävs att rådigheten över egendomen skärs av för att pantsättningen ska få sakrättslig verkan, d.v.s. att pantsättaren frånskärs rådigheten över den egendom som pantsätts.

I fall då panten befinner sig i tredje mans besittning kan pantsättningen fullbordas genom denuntiation. Andra viktiga principer är de om specialitet, frysning och koncentration. När pantsättning av hyra utnyttjas som kreditunderlag finns i allmänhet andra säkerheter. Den viktigaste formen av säkerhet är panträtt i fast egendom, vilken sker genom registrering och uttagande av pantbrev. Företag kan upplåta säkerhet genom företagsinteckning. Genom borgen kan personer eller juridiska personer ställa säkerhet för annans skuld. Pantsättning kan vidare ske av olika former av lös egendom. Säkerheten kan ges överlåtelsens skepnad genom s.k. säkerhetsöverlåtelse. Istället för att pantsätta viss egendom kan egendomen placeras i ett bolag varefter aktierna i bolaget pantsätts.

Pantsättning av hyra innebär pantsättning av en rättighet nämligen en fordringsrätt. Inom doktrinen har det diskuterats hur en sådan pantsättning skall betraktas. Pantsättning av framtida hyresfordringar kan enligt doktrin inte ges sakrättsligt skydd då det skulle förringa värdet av fast egendom som kreditunderlag på ett icke önskvärt sätt. Att panträtt i framtida hyresfordringar inte får något sakrättsligt skydd innebär inget hinder för att pantsättningen avseende hyror ges sakrättsligt skydd allteftersom de flyter in. Den tidpunkt som därvid är avgörande är tidpunkten för intjänandet, oberoende av tidpunkten för betalning. Sakrättsligt skydd förvärvas således i samband att avkastningen blir lös egendom vilket den blir samband med intjänandet. Att sakrättsligt skyddad pantsättning kan ske från den tidpunkten kan anses följa av att en förmögenhetstillgång som kan överlåtas också kan pantsättas. Denuntiationen kan ske redan innan någon fordran föreligger, vilket följer av NJA 1973 s. 635.

Att utnyttja panträtt i hyra avseende fast egendom som kreditsäkerhet är något som bör göras med försiktighet; för kreditgivaren kan det vara ett sätt att ytterligare kringskära gäldenärens handlingsutrymme. Pantsättningen har främst sin betydelse under tiden för säkerhetsupplåtelsen därigenom att panthavaren begränsar pantsättarens handlingsutrymme och kan vara säker på att de intäkter som flyter in inte förbrukas utan panthavarens kännedom.

Abstract

In this the paper the legal implications of a pledge (Sw. pantsättning) over income from rent from real property under Swedish law are examined. A pledge cannot be clearly distinguished from a charge under Swedish law. The relevant parties are the pledgor, the pledgee and the tenants. The Swedish Commercial Code includes provisions on pledges but the provisions are out of date and therefore obsolete. Relevant provisions for this paper are found within e.g. banking law and insolvency law. In this paper relevant principles from case law and doctrine are presented. Previously a prerequisite for the completion of a pledge was a transfer of possession. This principle has changed recently. Under current case law the pledgors control over the asset must be cut off to give the pledgee a real right. When the asset is in the hands of a third party the pledge can be completed through notification.

When income from rent from real property is pledged and that pledge is used a credit basis there are generally other securities. The most important security is pledge over real property (mortgage), which is completed through registration and transfer of possession of mortgage certificates. Companies have other possibilities to provide security for example through chattel mortgage or floating charge. A person or a legal entity can provide security for someone else through a guarantee. A transfer of assets can be made as security. Instead of pledging an asset, that asset can be put in a company and the stock can thereafter be pledged.

The legal meaning of pledge of income from rent from real property is a pledging of a claim. In the doctrine it has been discussed how such a pledge should be viewed. Pledge of future claims cannot be protected as a real right because that would reduce the value of real property as credit basis in a bad way. Claims can be protected as a real right when they are due. An asset that can be assigned can also be pledged. Notification of a third party can be made before the claim exists, (see the case NJA 1973 s. 635).

Using pledge of income from rent from real property as credit basis is only to be done with the careful attention. It can be a way for the creditor to minimize the debtor’s possibilities to act. This is the main purpose of such a pledge and the creditor can be sure that the revenues of the debtor are not spended without his knowledge.

• author: Berndt, Fredrik
• supervisor: Lars Gorton
• organization: Department of Law
• alternative title: Pledge over income from rent from real property
• course: JUR092 20121
• year: 2012
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: civilrätt, sakrätt
• language: Swedish
• id: 2682399
• date added to LUP: 2012-10-15 10:35:23
• date last changed: 2012-10-15 10:35:23