Köparens möjlighet till rättelse vid fel i fastighet - caveat emptor

Abstract (Swedish)

En fastighetsaffär är för många privatpersoner den överlägset största affären de gör i hela livet. Varje år säljs och köps småhus för över 124 miljarder. En undersökning från Länsförsäkringar visar att en tredjedel av alla köpare oroar sig för förekomsten av ”dolda fel” i den köpta fastigheten. Mot bakgrund av den oron är det inte så konstigt att konsumentrådgivningar och liknande organisationer får många förfrågningar från oroliga köpare.

Syftet med den här framställningen är att utreda under vilka förutsättningar en köpare kan ställa säljaren till svars för defekter i fastigheten, och under vilka förutsättningar köparen annars kan ställa någon annan till svars för sådana defekter.

Som framgår av arbetet har köparen ett besvärligt utgångsläge om fastigheten efter köpet visar sig vara behäftad med någon defekt. Inte nog med att felet måste klassificeras som ett fel i rättslig mening, det måste dessutom ha varit omöjligt att upptäcka vid överlåtelsetillfället, det får inte omfattas av någon form av friskrivning från säljaren, och det måste även ha upptäckts och reklamerats inom preskriptionstiden. Om köparen lyckas uppfylla alla dessa krav kommer nästa problem, felet skall värderas i förhållande till priset på fastigheten.

Om felet består i ett bristfälligt utfört arbete av entreprenörer som säljaren anlitat när denne ägde fastigheten, kan köparen heller inte utan vidare vända sig mot dessa entreprenörer, utan är utlämnad till säljarens goda vilja för hjälp med en sådan process. Anledningen härför är att reglerna i konsumenttjänstlagen inte följer objektet (fastigheten). Säljaren som redan lämnat fastigheten har emellertid inga större incitament för att vara behjälplig på det viset.

Emellertid består jordabalken till stor del av dispositiva regler vilket ger parterna en stor frihet att utforma avtalet efter eget önskemål, och detta ger således köparen en chans att avtalsvägen skydda sig mot diverse defekter, om säljaren accepterar detta.

Min slutsats i arbetet är sammanfattningsvis att köparens bästa möjlighet att skydda sig mot eventuella defekter i fastigheten är genom att före köpet förhandla med säljaren om klausuler i köpehandlingarna som skyddar köparen mot defekter i framtiden. Önskvärt hade också varit att konsumenttjänstlagen vid fastighetsöverlåtelser (med vissa begränsningar) följde objektet – alltså fastigheten. En sådan ordning hade inte drabbat entreprenören på något negativt sätt, men inneburit en förenkling för köparen som köpt en fastighet som visar sig ha defekter beroende på bristfälligt utfört arbetet av tidigare ägares entreprenörer.

Abstract

A real estate transaction is for many individuals by far the largest transaction they make throughout life. Each year, sold and bought houses makes up for a value of more than 124 billion SEK. A survey, by the insurance company Länsförsäkringar, shows that one third of all buyers are concerned about the existence of "latent defects" in the purchased property. Given the turmoil, it is not surprising that consumer advice centers and similar organizations receive many inquiries from worried buyers.

The purpose of this paper is to investigate the conditions under which a buyer can hold the seller liable for defects in the property, and under what conditions the purchaser may otherwise ask someone else to account for such defects.

As shown by the paper, the buyer has a difficult starting position if the property after the purchase turns out to be marred by any defect. Not only must the fault be classified as an error in the legal sense, it also must have been impossible to detect at the time of transfer, it may not be subject to any form of exclusion from the seller, and it must also have been discovered and complained within the limitation period. If the buyer manages to meet all these requirements, the next problem arises; the error must be evaluated in relation to the price of the property.

If the fault lies in the inadequate work done by contractors hired by the seller when he owned the property, the buyer cannot recourse to these entrepreneurs directly, but is at the mercy of the seller's good will for help with this process. The reason for this is that the rules of the Consumer Services Act do not follow the object (the property). The seller already vacated the property, however, have no greater incentive to be helpful in that way.

However, the Land Code consists largely of optional rules which give the parties a lot of freedom to design the agreement as desired, and this thus gives the buyers a chance to contractually protect themselves against various defects if the seller accepts it.

My conclusion of this paper is that the buyer's best opportunity to protect themselves against any defects in the property is by, prior purchase, negotiate with the seller about clauses in the purchase contract that protects the buyer against defects in the future. It would also have been desirable that the Consumer Services Act regarding property transactions (with some restrictions) followed the object – i.e. the property. Such an order had not hit the contractor in any negative way, but meant a simplification for the buyer who purchased a property found to have defects due to inadequately carried out work by the previous owner’s entrepreneurs.

• author: Atterstam, Marcus
• supervisor: Katarina Olsson
• organization: Department of Law
• alternative title: Possibilities for the buyer to hold the seller responsible for faults in real estate - caveat emptor
• course: JUR091 20151
• year: 2015
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: Fastighetsrätt
• language: Swedish
• id: 5471631
• date added to LUP: 2015-06-16 14:30:44
• date last changed: 2015-06-16 14:30:44