Exploateringsavtal vid enskilt huvudmannaskap - En kartläggning av exploateringsavtalens innehåll

Abstract

In areas with private mandatorship for public spaces a joint facility is formed for the operation and maintenance of the facility. The main rule is that the municipality is the mandator of public spaces. If special exceptions occour, the mandatorship can be transferred to the private land-owners. In these cases, a community association for the land-owners is formed to administrate the joint facility.

To implement a detailed development plan where the land developer owns the property, a land development agreement is established between the municipality and the land developer. In areas with private mandatorship and where a land development agreement is current, the rules are slightly unclear. Since January 1, 2015 new rules regarding development agreements are introduced in the Swedish Planning and Building Act. According to one of the new rules, there is a requirement where municipalities that intend to enter into development agreements must adopt guidelines concerning these agreements.

One of the main questions is if these guidelines have affected the municipalities’ work in forming these agreements. Other questions discussed in the report are which contract terms that occour, the consequences for the land developer if the terms are not followed and how the free hold title for the public spaces is handled.

The results show that there is a huge difference in the content of the development agreements between the municipalities. Control and monitoring of the facilities is often induqate and the officials often have the perception that it is not their responsibility. Despite poor content of many agreements, the land developers of the majority of the cases have met their commitments under the development agreement.

Abstract (Swedish)

Vid genomförande av en detaljplan där exploatören äger marken tecknas ofta ett exploateringsavtal mellan kommun och exploatör. Sedan 1 januari 2015 finns termen exploateringsavtal definierad i PBL 1 kap. 4 § och i samband med detta infördes även bestämmelser angående riktlinjer för exploateringsavtal samt bestämmelser om vad som får och inte får regleras i ett sådant avtal, se PBL 6 kap. 39-42 §§. Redan innan dessa bestämmelser infördes tecknades exploateringsavtal i stor utsträckning och den rättsliga grunden ansågs då ligga i de tidigare exploatörsbestämmelserna som upphävdes i samband med att de nya bestämmelserna infördes.

Att teckna ett exploateringsavtal är ofta en lång process. På grund av det kommunala planmonopolet kan kommunerna anses inneha en stark förhandlingsposition gentemot exploatören och tidigare studier av exploateringsavtal har visat att exploatörer i upprepade fall har ålagts att uppföra byggnader som kommunen enligt lag har skyldighet att uppföra. Finansiering av infrastruktur utan direkt koppling till planområdet är ett annat exempel på vad som har ansetts sakna lagstöd.

I en detaljplan ska kommunen vara huvudman för allmän plats, om inte särskilda skäl finns. Vad som vanligtvis godtas som särskilda skäl är detaljplaner för områden med fritidsboende eller områden för permanentboende där det i angränsande områden råder enskilt huvudmannaskap sedan tidigare. Drift och underhåll för allmänna platser i områden med kommunalt huvudmannaskap regleras i PBL 6 kap. 21 § men vad gäller enskilt huvudmannaskap finns ingen motsvarande bestämmelse. Istället görs en hänvisning till anläggningslagen i PBL 6 kap. 1 § 2 st. för områden där enskilt huvudmannaskap råder. Vanligtvis bildas en gemensamhetsanläggning där de allmänna platserna ingår och det är de boende som har hand om förvaltningen av denna.

Det råder vissa oklarheter kring kombinationen exploateringsavtal och enskilt huvudmannaskap. Förutom innehållet i avtalen finns även vissa svårigheter vad gäller utbyggnadstakt och skötsel av allmänna anläggningar respektive kommunens roll i områden med enskilt huvudmannaskap.

I en inledande litteraturstudie studerades lagstiftningen kring planläggning och exploateringsavtal. En jämförelse kring exploateringsavtal i andra västeuropeiska länder utfördes och kommuners möjlighet att ingå exploateringsavtal undersöktes. Vid ingående av ett exploateringsavtal är författarna av uppfattningen att de civilrättsliga reglera gäller vid själva avtalsslutandet medan de offentligrättsliga principerna ska tillämpas i övrigt. Detta är dock en omdiskuterad fråga på grund av kommunernas planmonopol.

Genom analys av 47 exploateringsavtal tillhandahållna av 16 kommuner i södra Sverige och intervjuer med tjänstepersoner från 12 av kommunerna kan det konstateras att exploateringsavtal vid enskilt huvudmannaskap hanteras olika i kommunerna. Vad som regleras i avtalen och dess omfattning beror enligt författarna på hur vanligt förekommande exploateringsavtal är i kommunen. Exploateringsavtal från kommuner där många avtal tecknas för områden med enskilt huvudmannaskap har ofta varit mer ingående och tydligare än exploateringsavtal från kommuner där färre exploateringsavtal för detaljplaner med enskilt huvudmannaskap tecknas. Vidare innehåller många exploateringsavtal otydliga klausuler vad gäller exempelvis vilka anläggningar exploatören ska utföra, vad exploatören ska bekosta, vem som ska äga den allmänna platsmarken efter avslutad exploatering och vad som händer om exploatören inte utför åtagandena i avtalet.

Av de kommuner där tjänstepersoner har intervjuats har endast fyra av tolv antagit riktlinjer för exploateringsavtal som kommunerna enligt lagändringen 2015 måste upprätta om de har för avsikt att ingå exploateringsavtal. I de kommuner som har antagit riktlinjer anger tjänstepersonerna att kommunens arbete vad gäller ingående av exploateringsavtal inte har ändrats.

Under intervjuerna framkom att många av tjänstepersonerna anser att kommunens roll i områden med enskilt huvudmannaskap är liten. Detta eftersom enskilt huvudmannaskap gäller och det är de boendena i området som ska ha hand om anläggningarna. Författarna anser dock att många kommuners inställning är problematisk då det är kommunen och inte de framtida fastighetsägarna som tecknar avtalet med exploatören. Eftersom kommunen är motpart är det tjänstepersonerna vid aktuell kommun som enligt författarna borde se till de kommande fastighetsägarnas intresse vad gäller de åtgärder som exploatören ska utföra. De intervjuade tjänstepersonerna uppger att kontroll sker av de anläggningar som kommunen ska ta över men att kontrollen av de övriga anläggningarna ofta är bristfällig. Genom de platsbesök som har utförts i exploateringsområden i 9 av de 16 kommuner som har tillhandahållit exploateringsavtal kan författarna däremot med glädje konstatera att majoriteten av exploatörerna har utfört anläggningarna enligt exploateringsavtalet trots avtalens ibland bristfälliga innehåll.

• author: Rickdorff, Hanna and Svensson, Erika
• supervisor: Klas Ernald Borges
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Land development agreement within areas with private mandatorship for public spaces
• course: VFT920 20161
• year: 2016
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Enskilt huvudmannaskap, Land development agreement, Exploatörsbestämmelser, Exploateringsavtal, Private mandatorship, Public spaces
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/16/5361 SE
• language: Swedish
• id: 8874132
• date added to LUP: 2016-06-09 17:43:21
• date last changed: 2016-11-17 12:26:41