Ett enklare exploateringsavtal? - En studie av PBL 6:40

Abstract

Sweden’s Planning and Building Act has been updated several times since it was introduced, and the most recent updates entered into force on 1st January 2015. One of the changes is that for the first time, in the 6th chapter 40th section, the contents of land development agreements are regulated in law. However, how the new law section shall be interpreted and used in practice is unclear. This master thesis studies how the law section should be interpreted, focusing on “necessary undertakings” for a detailed development plan and the legal concept “reasonable relation” between a land developers undertakings and his “benefit” of a detailed development plan. Another analyzed amendment of the law is that the Cadastral Authorities shall “give advice” regarding the application of PBL 6th chapter 40 § in the consultation phase of the detailed development plan.

The conclusions of this study are that the whole law section requires more explanation, from the government or through court verdicts, to become applicable in practice. To interpret the law section one has to look at the problem it tries to deal with. With little guidance around how to interpret the law section, reasoning around its interpretation should be made from the perspective of the problem it tries to deal with. The Cadastral Authorities ought to, prior to their advice, demand drafts of the land development agreement wherein the choice of cost distribution for public facilities is clearly presented and explained. The Cadastral Authorities ought to criticize a cost distribution only in case of obvious transgression.

As there probably won’t arise any or very little case-law regarding this, it is my opinion that it falls to the Cadastral Authorities to clarify the meaning of the law section. They ought to set up guidelines to clarify how they will act in their counsel and how they deem the law should be interpreted.

Abstract (Swedish)

Sen den 1:a januari 2015 regleras för första gången innehållet i exploateringsavtal i Plan och bygglagens 6 kap 40 §. Hur paragrafen ska tolkas och tillämpas i praktiken råder det stor oklarhet kring. I arbetet utreds hur paragrafen ska tolkas, med fokus på vad som är ”nödvändiga åtgärder” för genomförandet av en detaljplan samt vad som är ett ”rimligt förhållande” mellan en exploatörs åtaganden och dennes ”nytta” av detaljplanen. En annan nyhet från samma lagpaket som studeras i arbetet är att Lantmäterimyndigheterna enligt PBL 5 kap 15 § nu ska ”ge råd” kring tillämpningen av PBL 6 kap 40 § i detaljplanesamrådet.

För att svara på frågorna undersöks förarbeten och några närliggande rättsområden. Intervjuer genomförs med byggherrar och yrkesverksamma med kommunalt perspektiv och en kortare internationell utblick utförs också.

Förarbetet till lagstiftningen ger knapphändig vägledning till hur lagen ska tolkas. Man är dock tydlig i propositionen med att reglerna i paragrafen bygger på PBL:s exploatörsbestämmelser som togs bort i och med lagändringen.
I propositionen står att nödvändiga åtgärder är sådana som är direkt föranledda av detaljplanen, och förtydligar att åtgärderna även kan vara sådana som utförs utanför planområdet. Utöver detta är det oklart vad som är nödvändiga åtgärder.

Vad ett rimligt förhållande är mellan åtagande och nytta är väldigt oklart. I propositionen står att kostnaderna exploatören åtar sig ska vara skäliga med tanke på exploateringens art, omfång och exploatörens nytta av projektet. Nyttan av en detaljplan för en exploatör är främst den ekonomiska värdestegringen dennes fastighet får, något som framgår snabbt när man undersöker de äldre exploatörsbestämmelserna och drar paralleller till nyttobegreppet i AL/FBL. De byggherrar som intervjuats kopplar nyttan främst till kvadratmeter BTA.

Det finns ännu mindre information kring Lantmäterimyndigheternas råd enligt PBL 5 kap 15 §. Av propositionen är det tydligt att deras roll utökas i detaljplanesamrådet och att man nu ska avge ett yttrande när samråd förekommer. Men någon vidare vägledning hur råden ska se ut i praktiken finns inte.

Slutsatsen av studien är att det krävs mer förklaring av lagens innebörd för att den ska kunna bli praktiskt användbar. Som det ser ut i dagsläget får man se på det problem som lagstiftaren ämnar att angripa och därifrån resonera kring hur lagen kan tolkas. Begreppet nödvändiga åtgärder bör tolkas som den mindre delen i paragrafen, och finns endast till för att stoppa sådant som är uppenbart icke-nödvändigt. Avvägandet mellan åtagande och nytta är svår att använda som grund för att avgöra exakt hur mycket en byggherre ska finansiera av en allmän anläggning, utan blir endast användbar då det är uppenbart att kostnadsfördelningen är orimlig och att en part utnyttjar den andre.

LM bör inför sina råd kräva in utkast till exploateringsavtal där valet av kostnadsfördelning för allmänna anläggningar redovisas tydligt och motiveras. Kommunernas riktlinjer för exploateringsavtal blir viktiga som en utgångspunkt för LM att förhålla sig till i sina råd. LM bör kritisera kostnadsfördelningen endast om det är uppenbart att den är felaktig.

Då lagen och förarbetena är oklara, och att det troligtvis inte uppkommer någon eller mycket lite praxis i frågan blir det enligt min mening Lantmäterimyndigheternas uppgift att förtydliga lagens innebörd. De bör ta fram riktlinjer där de förtydligar hur de ska agera i sin rådgivning samt förtydliga hur de anser att lagen bör tolkas.

• author: Sköldén, Joakim
• supervisor: Klas Ernald Borges; Thomas Kalbro; Thomas Holm
• organization: Real Estate Science
• alternative title: A simpler land development agreement? - A study of PBL 6:40
• course: VFT920 20161
• year: 2016
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering; Law and Political Science
• keywords: Plan- och bygglagen, exploateringsavtal, allmän anläggning, detaljplanesamråd, planmonopol, byggherre, Planning and building act, land development agreement, public facility, detailed development plan consultation, development plan monopoly, property developer
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/16/5364 SE
• language: Swedish
• id: 8877055
• date added to LUP: 2016-06-09 17:02:30
• date last changed: 2016-06-09 17:15:54