Officialservitut i tomträtt - Gällande rätt och hantering i praktiken

Abstract

Site leasehold right can be granted on land owned by municipalities or other public institutions. Site leasehold right is the strongest of the different rights of use, and is supposed to be an alternative to the right of possession of real estate. Easements can be granted in the site leasehold right, and be registered in the Real Property Register. Easements can either be formed by the national cadastral authority, or through an agreement between property owners. It is not clear by legislation or legislation history, if the site lessee can grant both types of easements. The aim of this report is to identify the established law and the management in effect, and to discuss whether or not this is the most appropriate interpretation. It is clear that the interpretation is easements formed by the national cadastral authority, cannot be granted in the site leasehold right. By studying cadastral procedures, it appears that it does not exist one unified way of manage these procedures regarding compensation and consent from the site lessee. Easements are not formed for property encumbered with site leasehold rights in the same extent as for other properties. There are some circumstances that suggest that this is not the most appropriate interpretation of the law. Interested parties would be more likely to predict outcomes if the law was made more clear. Further studies are necessary to investigate what other consequences could come from altering the legislation.

Abstract (Swedish)

Tomträtt är en nyttjanderätt som får upplåtas av staten och kommunerna. Tomträtt liknar äganderätten till fast egendom mer än någon annan sekundär rättighet. Tomträtt har på senare år fått minskad användning för småhusbebyggelse men har en fortsatt betydelse för kommersiella ändamål.
I lagtext och förarbeten är det tydligt att motiven varit att tomträtt ska fungera som ett alternativ till äganderätt och att tomträtt ska kunna vara objekt för samma rättigheter som fast egendom. Vad som är oklart är lagstiftarens mening avseende officialservitut. För att utreda tillåtligheten av officialservitut i tomträtt har förarbeten och litteratur studerats. För att få en bild av hur det fungerar i praktiken har förrättningsakter undersökts och enkät skickats till lantmäterimyndigheter.
Trots att det inte framgår i lagtext att det är förbjudet, framförs tolkningen i Lantmäteriets handböcker och i litteratur att fastighetsbildningsservitut inte kan upplåtas i tomträtt. Den grund som finns för tolkningen är att fastighetsbildningslagen endast är tillämpbar på fastigheter. Avtalsservitut får motsatsvis endast skrivas in i tomträtten, då tomträtten ska skyddas mot konkurrerande rättigheter. Dock är det klart att andra officialservitut kan upplåtas i tomträtt. I de andra förrättningslagarna är tomträtt likställd med fast egendom.
Även i praktiken verkar uppfattningen vara att servitut enligt fastighetsbildningslagen inte kan bildas för tomträtt. Från undersökningen och enkätsvaren framkommer att det finns en osäkerhet kring hur tomträttshavaren ska hanteras, både avseende medgivande och ersättning.
Det finns flera teoretiska aspekter som talar för att det skulle vara mer ändamålsenligt att servitut enligt fastighetsbildningslagen ska kunna upplåtas i tomträtter. Tomträtten ska skyddas mot konkurrerande rättigheter och det är tomträtten som innehar dispositionsrätten över fastigheten mer än fastighetsägaren. Det krävs dock mer arbete för att utreda vilka fler konsekvenser en lagändring kan få. Avsaknaden av faktiska konflikter talar dock mot att det är motiverat att lägga samhällets resurser på arbetet som krävs för att ändra lagstiftningen. Det som ändå talar för en sådan ändring är att reglerna skulle bli mer förutsägbara för berörda parter, och att förrättningar som berör tomträtter kan gå snabbare då oklarheter undanröjts. Färre servitut bildas för fastigheter upplåtna med tomträtt än för vanliga fastigheter. Det krävs mer arbete för att undersöka varför officialservitut inte används för fastigheter upplåtna med tomträtt i samma utsträckning som för andra fastigheter. Det är möjligt att en lagändring skulle göra de externa kostnaderna lägre för parterna, så att servitutsinstitutet kan användas där behov för det finns. Det är samhällsekonomiskt mer effektivt om de rättsinstitut som finns utformade används i den utsträckning som behov för dem finns.

• author: Eriksson, Hanna
• supervisor: Ulf Jensen
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Easement in site leasehold right - established law and management in effect
• course: VFT920 20161
• year: 2016
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Tomträtt, officialservitut
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/16/5369 SE
• language: Swedish
• id: 8880683
• date added to LUP: 2016-06-17 16:32:52
• date last changed: 2016-06-17 16:32:52