Värdering av tomtmark med hus på ofri grund vid klyvning

Abstract

The objective of this work is to examine the impact on value that a house on
leasehold has on the underlying land in a partition ordinance.
In order to build a foundation and create an understanding about houses on
leasehold, partitiontools and different methods of valuation I undertook
literature studies. The literature consisted of, among other things, preparatory
work for FBL and the Court of Appeal judgment V98:21.
Stage two of the project was to investigate how the Swedish authority for
mapping, cadastral and land registration have handled valuation of partitions
where house on leasehold occurred. With the help from Lantmäteriets
Arkivsök service, which gave access to completed ordinance acts from all over
Sweden, I could collect data over partitions where this problem had been tried.
Based on analysis of the learned theory and the result from searching the
archives, I classified the valuations in partition ordinaces with houses on
leasehold into three different scenarios.
• Scenario one: Houses on leasehold turns into property fixture by partitioning.
• Scenario two: House on leasehold granted thru residential ground lease
remains personal property after partitioning.
• Scenario three: House on leasehold granted thru joint ownership agreement
remains personal property after partitioning.
My conclusion is that the impact on value on the underlying land of the house
on leasehold differ depending on what scenarios that ordinance treats. In
scenario one, the valuer should value the land as if it is undeveloped and thus
no reduction of the underlying land value. In scenario two, where residential
ground leases exists, the valuer should primarily look for comparable objects,
that is to see how the prices on residential ground leases are different from
undeveloped sites in the area. In cases where there are few or no comparable
objects it can be appropriate to reduce land value by 30 percent. In the third
scenario, land value depends on how a joint ownership agreement stands out
against a third party. When I failed to find out that I have assumed that it can
be compared to a usage right and if so required a greater reduction in land
value, up to 50-80 percent.

Abstract (Swedish)

Värdering av obebyggd tomtmark för småhus kan ibland vara svårt då det saknas ett bra ortsprismaterial. Ännu svårare är att värdera tomtmark för småhus som är bebyggda med byggnader på ofri grund. Tomtmark med byggnader på ofri grund upplåtna med nyttjanderätter anses ha ett lägre värde än tomtmark som är obebyggd eller tomtmark som är bebyggd av fastighetens ägare. Det beror på att nyttjanderätten anses vara en belastning som inte ger en marknadsmässig avkastning

Detta arbete ämnar belysa vilken värdepåverkan ett hus på ofri grund har på underliggande tomtmark i en klyvningsförrättning.

För att bygga en grund och skapa förståelse om hus på ofri grund, klyvningsverktyget och olika värderingsmetoder företogs litteraturstudier. Litteraturen bestod av bland annat av Lantmäteriets värderingshandbok, förarbeten till FBL och hovrättsdomen 98:21.

Steg två i arbetet var att utreda hur Lantmäteriet har hanterat värderingen i klyvningar där hus på ofri grund förekommit. Med hjälp av Lantmäteriets webbtjänst Arkivsök, som gav åtkomst till avslutade förrättningsakter från hela Sverige, söktes förrättningar där denna problematik prövats. Utöver sökandet av relevanta klyvningsförrättningar i arkivsök söktes även rättsfall från tidigare rapporter om tvistiga klyvningar. Ytterligare informationsinhämtning skedde genom intervjuer med värderare.

För att öka mängden analyserbara förrättningar användes Lantmäteriets faktureringssystem Agresso som sökmetod. I Agresso söktes efter förrättningar med åtgärden klyvning samt vilka har fakturerats för aktiviteten FVE – fastighetsrättslig värdering

Utifrån analys av inlärd teori samt resultatet av arkivsökningen kunde jag klassificera klyvningvärderingar med hus på ofri grund i tre olika typfall.

• Typfall 1: Hus på ofri grund blir fastighetstillbehör genom klyvningen.

• Typfall 2: Hus på ofri grund är upplåtet med bostadsarrende och förblir lös egendom efter klyvningens genomförande.

• Typfall 3: Hus på ofri grund är upplåtet med samäganderättsavtal och förblir lös egendom efter klyvningens genomförande.


Min slutsats är att värdepåverkan från huset på ofri grund skiljer sig åt beroende på vilket typfall som förrättningen behandlar. I typfall 1 bör ingen hänsyn tas till huset på ofri grund och därmed ingen reducering av underliggande tomtmarksvärde. I typfall 2, bostadsarrenden, bör värderaren i första hand leta efter jämförelseobjekt, det vill säga se hur priser på bostadsarrenden skiljer sig från obebyggda tomter i området. I de fall där det finns få eller inga jämförelseobjekt kan det vara lämpligt att reducera tomtmarksvärdet med 30 procent. I typfall 3 beror tomtmarksvärdet på hur ett samäganderättsavtal står sig emot tredje part. Då jag inte lyckats ta reda på det har jag antagit att det kan liknas vid en nyttjanderätt och om så är fallet krävs en större reduktion av tomtmarksvärdet, upp till 50 – 80 procent.

• author: Nilsson, Albin
• supervisor: Eric Norén; Karl Hafström Magnérus
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Valuation of land with buildings on leasehold at partition
• course: VFT920 20161
• year: 2016
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science; Business and Economics
• keywords: Klyvning, hus på ofri grund, bostadsarrende, tomträtt, graderingsvärdering, likvidvärdering, värdering
• language: Swedish
• id: 8888356
• date added to LUP: 2016-08-15 14:37:29
• date last changed: 2016-08-15 14:37:29