Ansvarsfördelningen vid fel i fastighet – Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt

Abstract

For a lot of people, the real property purchase is probably one of the most important business deals they will ever do and therefore it is important that the property will be as they have expected. It´s not certain that the purchaser has calculated in his budget for defects in the property. If the purchaser later discovers a defect in the property, he may end up in a very complicated situation.

In every real property transaction there is also a vendor with a conflicting interest that consists of closing the deal and move on. If the vendor is going to buy a new property it is important to know how much money he can spend. If the purchaser at a later time, after the end of the purchase, gets the right to a price reduction, a termination of the contract or indemnity the vendor may end up in a difficult situation if the money is already spent.

The legislator has regulated these conflicting interests in ch. 4 sec. 19 Land Code. The aforementioned paragraph regulates disputes concerning material defects. In summary, you can say that there is a defect in the property if it differs from what has been agreed between the parties (konkret fel) or if the standard of the property differs from what a purchaser could legitimately assume (abstrakt faktiskt fel). Regarding deviations from what has been agreed this means the agreement in a broad sense and includes verbal commitments by the vendor and the so-called enuntiationer, a concept developed in doctrine.

If a purchaser wants to make a vendor liable for defects in the property he must have fulfilled his obligation to inspect the property. The purchaser has namely a far-reaching obligation to inspect the property and if the defect is found to be discoverable it is not considered to be relevant defect, ie the purchaser would then have no ability to make the vendor responsible for the defect.

While the purchaser has an obligation to inspect the real property, the vendor has no general obligation to inform the purchaser about the property. This does not mean that the vendor always goes free from responsibility regardless of his own behavior. If the vendor´s behavior would be contrary to good faith or if he proceeds deceitfully he can´t invoke the purchaser´s lack of survey as a reason to avoid responsibility.

In a court case from 2007 The Supreme Court opened up the possibility of attributing a seller an obligation to inform. It is not crystal clear how far-reaching this obligation is and there is disagreements in doctrine. Even if the seller has received a somewhat more extended obligation if certain circumstances exist, it is my opinion that a potential buyer still must perform a careful visual examination of the property that includes inaccessible areas to protect his interests.

Abstract (Swedish)

För många människor är förmodligen fastighetsköpet en av de största affärerna de någonsin kommer att genomföra och det är således viktigt att det blir som de tänkt sig. Det är inte alls säkert att en presumtiv köpare kalkylerat för eventuella brister i fastigheten i sin budget och upptäcks då ett fel efter köpet kan köparen hamna i en mycket komplicerad situation.

Vid varje fastighetsaffär finns också en säljare, med ett motstående intresse som består av att slutföra affären och gå vidare. Säljaren ska kanske själv köpa en annan fastighet och behöver således ha vetskap om vilken disponibel summa denne har att använda vid det nya köpet. Om köparen vid ett senare tillfälle, efter avslutad affär, får rätt till prisavdrag, hävning eller skadestånd kan säljaren hamna i en svår situation om säljaren redan använt pengarna.

Här kan vi alltså urskilja två motstående intressen som lagstiftaren reglerat i 4 kap. 19§ JB. I den nyss nämnda paragrafen regleras felansvaret då en fastighet är behäftad med ett konkret fel eller ett abstrakt faktiskt fel. Sammanfattningsvis kan man säga att ett fel i fastigheten föreligger enligt 4 kap. 19§ JB om fastigheten avviker från vad som avtalats mellan parterna (konkret fel) eller om standarden på fastigheten avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta (abstrakt faktiskt fel). Beträffande avvikelser från vad som avtalats så innebär detta avtalet i vid bemärkelse och inbegriper även muntliga utfästelser av säljaren och så kallade enuntiationer, ett begrepp som utvecklats i doktrin.

Att fastigheten är behäftad med ett fel är en nödvändig men inte tillräcklig faktor för att säljaren ska bli ansvarig för felet. Köparen har nämligen en långtgående undersökningsplikt av fastigheten och om felet befinns vara upptäckbart så anses inte felet vara relevant, dvs. köparen har då ingen möjlighet att göra någon påföljd gällande.

Medan köparen har en långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet så har säljaren ingen generell upplysningsplikt som korrelerar med undersökningsplikten. Detta innebär dock inte att säljaren alltid går fri från ansvar oberoende av sitt eget agerande. Om säljarens agerande skulle strida mot tro och heder eller om säljaren förfar svikligt så kan denne inte åberopa köparens bristande undersökning som grund för att slippa ansvar.

I ett rättsfall från 2007 har HD öppnat upp möjligheten för att tillskriva en säljare en upplysningsplikt utöver i de fall som jag redogjort för i stycket ovanför. Hur långtgående denna sträcker sig är inte glasklart och det råder delade meningar i doktrin. Även om säljaren har fått en något mer utsträckt upplysningsplikt om vissa omständigheter föreligger så är min uppfattning att en presumtiv köpare fortfarande måste utföra en noggrann, okulär undersökning av fastigheten som inbegriper även svårtillgängliga utrymmen för att skydda sina intressen.

• author: Rosén, Niclas
• supervisor: Josefin Gooch
• organization: Department of Law; Faculty of Law
• course: LAGF03 20162
• year: 2016
• type: M2 - Bachelor Degree
• subject: Law and Political Science
• keywords: Fastighetsrätt
• language: Swedish
• id: 8897460
• date added to LUP: 2017-02-13 08:20:21
• date last changed: 2017-02-13 08:20:21