Markanvisningssystemets påverkan på kommunala markförsäljningar

Abstract (Swedish)

Uppsatsen undersöker markanvisningssystemet i nio kommuner i storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm. Syftet är att genomföra en kartläggning av vilka tilldelningssätt de olika kommunerna använder sig av inför en försäljning av ett markområde samt vilken påverkan det har på pris, transparens och kostnader. Samtidigt studeras byggherrar och kommuners strategier och agerande i de olika tilldelningsförfarandena.
Utgångspunkten har varit att ställa de olika tilldelningsförfaranden som används runt om i Sverige mot varandra för att belysa för- och nackdelar, samt deras påverkan på de ovan nämnda faktorerna pris, transparens och kostnader.
För att utföra studien har olika anbuds- och tävlingsförfaranden analyserats i kombination med en intervjustudie med utvalda kommuner och byggherrar. Kommunerna Göteborg, Malmö, Mölndal, Nacka, Lund, Stockholm, Sundbyberg, Täby och Uppsala valdes ut som referenskommuner. Urvalet baserades på att kommunerna ligger i eller nära storstadsområden och genomför markanvisningar årligen.
Kartläggningen har visat på att valet av tilldelningssätt skiljer sig mellan kommunerna. Den största skillnaden som märkts av är att vissa kommuner helt avstår från att använda förfarande där markanvisningen tilldelas efter betalningsvilja. De stora skillnaderna mellan kommunernas tilldelningssätt för även med sig att byggherrar upplever markanvisningssystemet som otransparent. Här har det också framkommit att överanvändning av direktanvisningar påverkar transparensen negativt.
Det kan konstateras att i de fall där ett markanvisningsförfarande med betalningsvilja som avgörande kriterium testats i en kommun för första gången har detta påverkat försäljningspriset markant. Något som tyder på att val av tilldelningssätt påverkar försäljningspriset på kommunal mark.
Ortspriset som generellt ligger till grund för värdering av kommunal mark kan förbättras genom användningen av förfaranden med prisbudgivningar. Däremot krävs en noggrann analys av materialet från dessa förfaranden. Buden i markanvisningsförfarande baserade på betalningsviljan påverkas av byggherrars strategier, vilket måste tas i hänsyn till i en analys av budgivningen.

Abstract

This thesis researches the Swedish municipality system for choosing whom will be allowed to buy and develop land owned by the municipality. With focus on the three largest cities, Gothenburg, Malmö and Stockholm, and the region surrounding them. The purpose of the thesis is to survey the methods used by the municipalities to sell land for developing. How the chosen method affects pricing of land, the cost of the transaction and the systems transparency are also researched. The strategies of land developers and municipalities participating in these transactions are also analyzed.
The thesis starts with putting the methods used by Swedish municipalities against each other to highlight the pros and cons.
To fulfill the purpose of this thesis, data from the procedure of selling municipality owned land have been collected and interviews with chosen municipalities and land developers have been held. The chosen municipalities are following: Gothenburg, Malmö, Mölndal, Nacka, Lund, Stockholm, Sundbyberg, Täby and Uppsala. They were all chosen based on being located in the three largest cities in Sweden or the regions around them and because all of them are selling land frequently.
The surveying of the methods that are used showed that there is a big difference between municipalities. The biggest divergence noted is that some municipalities seems to exclude methods that lets the land developers bid on the land. The big difference between the municipalities have also made it harder for land developers to understand why some developers are allowed to buy land and others not.
It has also been noted that when a municipality used a method to sell land that let the highest bidder buy, the price of land in that area has been rising. Which indicates that the chosen method to sell land is affecting the pricing of land.
The data used by real estate valuers can also be affected by the uses of methods based on bidding. But the data needs to be analyzed with the strategies of land developers in mind.

• author: Ringqvist, Olof and Cederlund, Tobias
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: The land allocation systems effect on muncipal land sales
• course: VFT920 20171
• year: 2017
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Fastighetsbildning, markexploatering, markanvisning, kommunal markförsäljning
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/17/5391 SE
• language: Swedish
• id: 8910500
• date added to LUP: 2017-06-12 11:28:32
• date last changed: 2017-06-12 11:28:32