Social blandning genom differentierade hyresnivåer

Abstract

All the larger cities in Sweden suffer of housing shortage and widespread segregation that many times contribute to increased social gaps between people. More innovative solutions that encourage urban development that promote integration by breaking segregation are therefore demanded. The purpose of the paper is to analyze the possibilities in Sweden to supply rental housing targeted to a separate income group together with market rate development with the hope of achieving a social mix in the area.
The work has been carried out in the municipal housing company Framtidens premises in Gothenburg. A case study examines the criteria that need to be met to achieve a socio-economic mix. This to answer the questions whether a mix of tenure or rental levels are sufficient criteria or whether a further test of the tenant’s income is necessary. The second part includes an international perspective for answering the question which key factors are part of successful projects aimed at achieving a social mix through mixed housing. The countries studied are the United States and England, where the projects are called inclusionary housing. By mapping out the prevailing conditions in Sweden and the countries studied, the reason is laid down to answering the purpose of the paper. The main differences between the countries are the different housing markets. The United States and England have a divided rental market where social housing and market housing are separated while Sweden applies a unitary system, with no social housing, where rental levels are governed by the utility value and collective rental negotiations. In Sweden land allocation is identified as the tool the municipality can use to set the necessary requirements for developers.
Due to the lack of data, the case study could not be used to answer the questions in a statistically satisfactory manner. However, there are still some reasons to believe that a test of the tenant's income is necessary to match the cheaper apartments with the intended target audience.
In the meta-analysis, several important components have been identified in successful projects. These have been boiled down to include seven key factors that should be considered in projects aimed at achieving a social mix through a mixed housing.
The conclusions drawn are that the municipality should apply land allocations that contain strong, well-balanced incentives with clear requirements from the authority where what is expected of the developer is stated. Common denominators for projects that fulfill the purpose of achieving a social mix have been mandatory requirements where the housing is allocated at the designated location. In order to protect public investment and ensure long-term affordability, legally binding documents that ensure this should be established. Strategies and organizations should also be developed for the initial and continuous work on the review and supervision of tenants.

Abstract (Swedish)

I Sverige lider de större städerna av bostadsbrist och i stor utsträckning segregation som bidrar till ökade klyftor mellan människor. Fler innovativa lösningar som uppmuntrar till en stadsutveckling som främjar integration genom att bryta segregationen efterfrågas därför. Syftet med uppsatsen är att
analysera möjligheterna att, i Sverige, tillföra hyresbostäder riktade till en viss inkomstgrupp i samband med marknadsmässig exploatering med förhoppningen uppnå en social blandning i området. Arbetet har utförts i det kommunala bostadsbolaget Framtidens lokaler i Göteborg. Genom en fallstudie undersöks vilka kriterier som behöver uppfyllas för att uppnå en socioekonomisk blandning.
Detta för att besvara frågeställningarna huruvida blandade upplåtelseformer eller hyresnivåer är tillräckliga kriterier eller om en ytterligare förmögenhetsprövning av hyresgästen är nödvändig. Den andra delen av uppsatsen innefattar en internationell utblick för att besvara frågeställningen vilka
nyckelfaktorer som ingår i framgångsrika projekt med syftet att uppnå en social blandning genom ett blandat boende. De studerade länderna är USA och England där projekten/tillvägagångssättet kallas inclusionary housing. Genom att kartlägga rådande förutsättningarna i Sverige och de studerade länderna läggs den grund som behövs för att sedan kunna besvara uppsatsens syfte. De viktigaste skillnaderna mellan länderna är de olika bostadsmarknaderna. USA och England har en uppdelad hyresmarknad där social housing och marknadsmässiga bostäder är åtskilda medan Sverige tillämpar ett enhetligt system, med avsaknad av social housing, där hyresnivåerna styrs av bruksvärdesprincipen och kollektiva hyresförhandlingar. I Sverige identifieras markanvisnignsavtalet som det verktyg
kommunen kan använda för att ställa nödvändiga krav på exploatörer.
På grund av avsaknad av material har fallstudien inte kunnat användas för att besvara frågeställningarna på ett statistiskt tillfredsställande sätt. Däremot finns ändå vissa anledningar att tro att en förmögenhetsprövning av hyresgästen är nödvändig för att matcha de billigare lägenheterna med den tänkta målgruppen.
I metastudien har ett antal viktiga beståndsdelar identifierats i framgångsrika projekt. Dessa har kokats ner till att innefatta sju nyckelfaktorer som bör beaktas i projekt med syftet att uppnå en social blandning genom ett blandat boende.
De slutsatser som dras är att kommunen bör tillämpa markanvisningar som innehåller starka, väl avvägda incitament med tydliga krav från myndigheten där vad som förväntas av exploatören anges. Gemensamma nämnare för projekt som uppfyller syftet att uppnå en social blandning har varit tvingande krav där bostäderna uppförs på den angivna platsen. För att skydda den offentliga
investeringen och säkerställa en långsiktig prisvärdhet borde juridiskt bindande dokument, som tillförsäkrar detta, upprättas. Strategier och organisationer bör också utvecklas för det initiala och kontinuerliga arbetet med prövningen och tillsyn av hyresgäster.

• author: Ånevall, Linus
• supervisor: Fredrik Kopsch
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Social mix through differntiated rent levels
• course: VFT920 20171
• year: 2017
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Social blandning, social housing, affordable housing, inclusionary housing, markanvisning, hyresrätt, hyresbostad
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/17/5400 SE
• language: Swedish
• id: 8923156
• date added to LUP: 2017-08-28 10:49:55
• date last changed: 2017-08-28 10:49:55