Prisutvecklingen i Stockholms stadsutvecklingsområden

Abstract (Swedish)

Stockholms stad äger stor del av marken i Stockholms kommun. När byggherrar vill bygga bostäder tecknar Stockholms stad och byggherrarna ett markanvisningsavtal. Vid tecknade av markanvisningsavtalet bestäms priset för marken men förvärvet genomförs först när fastigheten tillträds. Tillträdet sker vanligtvis efter två till tre år, då detaljplaneprocessen är klar, men ibland tar det längre tid. Stockholms stad reglerar därför priset efter prisutvecklingen på bostadsmarknaden med hjälp av en prisjusteringsmodell.

Prisjusteringen som sker mellan prisöverenskommelsen och marktillträdet bygger till viss del på mäklarstatistik för olika geografiska områdesindelningar. Inom de geografiska områdena finns flera stadsdelar och distrikt, de flesta är redan exploaterade men vissa är helt nya, så kallade stadsutvecklingsområden. Norra Djurgårdsstaden och Hammarby Sjöstad i Stockholms kommun är två exempel på stadsutvecklingsområden. Stockholms stad har haft uppfattningen att prisutvecklingen i stadsutvecklingsområden inte matchar den prisutveckling som sker i färdigexploaterade områdena i kommunen.

Syftet med examensarbetet är att undersöka om Stockholms stads prisjusteringsmodell överensstämmer med den faktiska bostadsprisutvecklingen för andrahandsförsäljningar i stadsutvecklingsområden i Stockholms kommun. Syftet uppnås med hjälp av att fyra problemformuleringar undersöks; Är den initiala markprissättningen korrekt, är det felaktigt att prisjustera utifrån genomsnittspriser, föreligger en felaktig geografisk avgränsning för de statistiska områdena samt leder korrigeringen av markvärdet i modellen till en felaktig prisjustering.

Examensarbetet utgör en kvantitativ studie i syfte att undersöka bostadsrättsprisutvecklingen i utvecklingsområden i Stockholms kommun, utifrån Stockholms stads prisjusteringsmodell. Studien har genomförts med hjälp av att två sorters index har tagits fram, ett utifrån regressionsanalys och ett ifrån genomsnittspriser. Båda indexen skapas utifrån försäljningar av bostadsrätter från Östermalm och Södermalm för att kunna jämföra prisutvecklingen. Studien har också genomfört med hjälp av relevant teori och genom nya värderingar av tidigare markförsäljningar. De stadsutvecklingsområden som har valts ut till examensarbetet är Norra Djurgårdsstaden och Hammarby Sjöstad.

Slutsatserna visar på att den initiala markprissättningen kan antas stämma med marknadsvärdet eftersom värderingarna sker utifrån vedertagna modeller med bra tillgång till data. Justeringen av priset efter prisutvecklingen på bostadsmarknaden i statistikområden skiljer sig för stadsutvecklingsområdena eftersom att prisutvecklingen är lägre där. Samma sak gäller för distrikt som är en något snävare geografisk indelning. Slutligen har det visat sig att korrigeringen av markvärdet varken stämmer överens med praktiskt utförande eller teoretiska antaganden. Prisjustering utifrån Stockholms stads prismodell lämpar sig, utifrån examensarbetets undersökning, inte för stadsutvecklingsområden i Stockholms kommun.

Abstract

Stockholm stad owns a large part of the land in Stockholm. When developers wants to build houses, Stockholm stad and the developer sign a land allocation agreement. When the land allocation agreement is signed, the price is determined for the land, but the purchase will take place when the developer gets access to the land. Access usually occurs after two to three years, when the detailed development planning process is complete. Stockholm stad, therefore, regulates the price according to price developments in the housing market using a price adjustment model.

Price adjustments that occur between the price agreement and land access are based on broker statistics for different geographical areas. Within the geographical areas there are several city areas and districts, most of which are already exploited, but some are completely new, so-called urban development areas. Norra Djurgårdsstaden and Hammarby Sjöstad in the municipality of Stockholm are two examples of urban development areas. Stockholm stad has been of the opinion that price developments in urban development areas do not match the price development in already developed areas of the municipality.

The purpose of the thesis is to investigate whether Stockholm stad's price adjustment model is in line with the actual housing price trend for second hand sales in urban development areas in the municipality of Stockholm. The purpose is achieved the investigation of four problem formulas; Is the initial land pricing correct, is it incorrect to adjust prices based on average prices, is there an incorrect geographical demarcation for the statistical areas and leads the correction of land values in the model to an incorrect price adjustment.

The thesis work is a quantitative study aimed at investigating price development for co-operative apartments in growth areas in the municipality of Stockholm, based on Stockholm stad's price adjustment model. The study has been conducted using two types of indexes, one based on regression analysis and one based on average prices. Both indexes are created by the use of data from sales of co-operative apartments in Östermalm and Södermalm in order to compare price developments. The study has also been conducted using relevant theory and by conducting new valuations of older land sales. The urban development areas chosen for this thesis are Norra Djurgårdsstaden and Hammarby Sjöstad.

The conclusions show that the initial land pricing can be assumed to match market value because the valuations are based on established models with good access to data. The price adjustment of housing prices in statistical areas differs from urban development areas because price developments are lower there. The same applies to districts which are a somewhat narrower geographical division. Finally, it has been found that the correction of land value does not correspond to practical performance or theoretical assumptions. Price adjustments based on Stockholm stad's pricing model are not suitable for urban development areas in the municipality of Stockholm, based on the findings of this thesis.

• author: Wassenius, Sofie
• supervisor: Fredrik Kopsch
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Price development in Stockholm's urban growth areas
• course: VFTM01 20172
• year: 2018
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Business and Economics; Mathematics and Statistics; Technology and Engineering
• keywords: Prisutveckling, Stockholm, stadsutvecklingsområden, bostadsrätt, hedonisk prismodell, regressionsanalys, Development in price, urban development areas, hedonic price model, regression analysis
• report number: ISRN/LUTVDG/TVLM/17/5403 SE
• language: Swedish
• id: 8934715
• date added to LUP: 2018-02-05 14:44:36
• date last changed: 2018-02-05 14:44:36