Otillåten andrahandsuthyrning och oskälig andrahandshyra - En analys av gällande respektive föreslagen lagstiftning

Abstract

Unlawful subletting and unjustifiable rents are widespread problems in Sweden. Tenants sublet their rental apartments without landlords’ permission and charge subtenants too high rental levels. The issue has drawn the attention of the Swedish Ministry of Justice, which in February
2017 appointed a committee to investigate whether decreasing unlawful subletting motivated by lucrative profits requires changes in Swedish tenancy regulations. The committee’s proposals are presented in SOU
2017:86.

The aim of this thesis is to analyse current and proposed tenancy regulations, by focusing on regulations of unlawful subletting and unjustifiable rents in regard to the legislative intent. To do so, it addresses three questions. First, if and how current legislation fulfils its legislative intent. Second, whether the proposed legislation can be expected to fulfil its legislative intent; and third, if general perspectives on subletting have changed since current regulations came in place.

In order to answer these questions, two methods are used: traditional judicial method, and legal policy method.

An analysis of legislative history and earlier decisions by the Court of Appeal indicates that current legislation on unlawful subletting and unjustifiable rents seems to fulfil its legislative intent, although the legislation can appear somewhat misleading. Legislative deficiencies can, however, mostly be attributed to extrajudicial factors, such as housing shortage and increased subletting, rendering regulations insufficient in face of societal development. The proposals in SOU 2017:86, such as increasing subtenants’ rights to claim repayment of unjustifiable rents, and criminalisation of unlawful and profit-driven subletting, indicate there is a political will to tighten the legislation. But although the proposal can be expected to fulfil its legislative intent to deter unlawful subletting and the charging of unjustifiable rents, it also seems slightly disproportionate. It is therefore questionable if all its propositions should be accepted and accepted into Swedish tenancy regulations. Regarding the last question, whether general perspectives on subletting have changed, it seems there is still
consensus about the overall benefits of allowing people the opportunity of subletting. However, there has been a change of view regarding how unlawful subletting should be resisted.

Abstract (Swedish)

Otillåten andrahandsuthyrning och oskäliga andrahandshyror är ett omfattande problem i Sverige. Förstahandshyresgäster upplåter sina lägenheter utan tillstånd och tar ut alldeles för höga hyror. Problemet har uppmärksammats av Justitiedepartementet, som i februari 2017 tillsatte en utredningskommitté med uppdraget att se över om gällande hyreslagstiftning kräver ändringar för att motverka uttag av otillåten ersättning för hyreslägenheter. Utredningen redovisas i betänkandet SOU 2017:86.

Denna uppsats handlar just om otillåten andrahandsuthyrning och oskäliga andrahandshyror, där syftet är att analysera gällande samt föreslagen hyreslagstiftning i förhållande till bakomliggande motiv. Uppsatsens tre frågeställningar avser förhållandet mellan gällande hyreslagstiftning och
lagstiftarens syfte bakom den, hur den föreslagna lagändringen förhåller sig till sitt syfte samt om synen på andrahandsuthyrningen via lagstiftning har förändrats.

För att besvara frågeställningarna används en rättsdogmatisk metod genom en analys av de primära rättskällorna (lagtext, förarbeten, praxis och doktrin), samt en rättspolitisk metod genom en analys av betänkandets kritik mot gällande rätt, förslaget till lagändringen och motiven bakom förslaget.

I analysen diskuteras ovan nämnda frågor. Gällande rätt om otillåten andrahandsuthyrning och oskälig hyra kan utifrån framtagna hovrättsbeslut anses uppfylla sitt syfte, men vara en aning missvisande. Framför allt är det dock utomrättsliga faktorer, såsom bostadsbrist och omfattande
andrahandsuthyrning, som gör att lagen blir otillräcklig i förhållande till den samhälleliga utvecklingen. Förslagen framtagna i SOU 2017:86 visar på en vilja skärpa lagstiftningen genom bland annat direkta förverkanden av hyreskontrakt, ökade möjligheter till återbetalning av oskälig hyra samt kriminalisering av otillåtna andrahandsuthyrningar i vinningssyfte. Förslagets syfte att försvåra uttaget av otillåten ersättning för hyresrätter anses kunna uppfyllas, dock till ett högt pris. Delar av förslaget är oproportionerliga och riskerar att hindra legitim uthyrning och åsidosätta hyresgästens rätt till personlig integritet, vilket Justitiedepartementet vill undvika. Det bör därför övervägas starkt om samtliga förslag verkligen ska gå igenom till att bli lagstiftning. Avseende synen på andrahandsupplåtelser förändrats är det generella svaret nej, då viljan idag inte är att helt ta bort
möjligheten till andrahandsuthyrning. Däremot har synen på hur motverkandet av olovliga andrahandsupplåtelser ändrats.

• author: Kaminska, Dominika
• supervisor: Mats Tjernberg
• organization: Department of Law; Faculty of Law
• course: LAGF03 20181
• year: 2018
• type: M2 - Bachelor Degree
• subject: Law and Political Science
• keywords: andrahandsuthyrning, andrahandshyra, hyresrätt
• language: Swedish
• id: 8941213
• date added to LUP: 2018-07-09 16:27:00
• date last changed: 2018-07-09 16:27:00