Arrenderättens förverkande - grunder för upphörande och skillnader beroende på hur arrendet klassificeras

Abstract

Leaseholds that ceases due to forfeiture rarely happens. In order to successfully claim the cease of leasehold due to forfeiture, the violation needs to be significant. Swedish Land and Cadastral Legislation (Land Code) contains the grounds of forfeiture and it also states that the matter needs to be more than minor importance. The general clause, which means a violation not directly stated in the paragraph, assumes exceptional importance for the landowner. Besides these high demands, the leaseholder is also provided with a possibility to retain the access right. Another leaseholder advantage is that the landlord needs to act within a certain time span for the termination to be accurate and valid.

Since forfeiture almost never occurs, the established practice is limited. This master thesis investigates the use of the grounds stated in the Land Code and how leaseholds usually cease. How much does a violation need to matter to reach a level where the leasehold possibly will cease? The investigation is based on established practice, from both court and regional tenancies tribunal. From twelve cases studied, my conclusion is that in three out of six claims, forfeiture has been approved.

Differences in leasehold classification and its consequences has also been studied. To see how leasehold contracts generally are composed, two municipalities in each county in Sweden were asked to contribute with examples. Out of 41 inquiries, 19 responded with a total amount of 60 leasehold contracts. The problems that might occur when another form is chosen than the correct one is further discussed in this master thesis.

All regulations are not of such character that forfeiture will be the result of violation. These are considered as regulations with limited effects on leasehold tenure and the meaning of these regulations are studied in this master thesis. Violations that are not directly followed by law takes place in the fifth item of the 23 § in chapter eight in the Land Code. This means that such violation needs to be of exceptional importance in order to successfully claim forfeiture. There is a lower level when claiming that leasehold contract not reasonably should be extended. Regulations of non-forfeiture character are therefore limited, and the landowner might have to wait until the end of the contract period to successfully be released from the leaseholder.

To sum up, if contracts are to be ceased in advance there must be a sincere violation. Minor and exceptional importance has been part of the leasehold legislation for a long time and aims to prevent leaseholds to cease in advance due to trifles and minor mistakes. The demarcation is difficult and established practice is limited, which often leads to different results in different courts and the decisions that are made often contain dissenting opinions.

Abstract (Swedish)

Det hör till ovanligheten att arrende upphör att gälla till följd av förverkande. Reglerna om förverkande har högt ställda krav på överträdelse för att sådant yrkande ska bifallas. De i 8 kap. 23 § JB uppradade förverkandegrunderna får vid överträdelse inte vara av ringa betydelse och övriga grunder som stödjer yrkandet om förverkande ska vara av synnerlig vikt för jordägaren. Utöver de högt ställda kraven på överträdelse har arrendatorn genom 8 kap. 24–25 §§ JB lagstadgade skydd som innebär att jordägaren har en viss tidsram på sig att agera samt möjlighet att återvinna sin arrenderätt.

Då förverkande sällan aktualiseras är mängden praxis begränsad. Frågor som diskuteras i arbetet är hur förverkandegrunderna i jordabalken ska hanteras och hur arrenden upphör att gälla i praktiken. Vad är det egentligen som krävs för att jordägarens yrkande på förverkande ska bifallas? För att angripa frågeställningarna har den praxis som idag finns studerats - både från domstolar och arrendenämnder.

I arrendenämnden prövas endast förverkande som en besittningsbrytande grund och det har visat sig vara ovanligt. Vad som däremot hör till vanligheten är att tvist löses genom överenskommelse som låter arrendet fortleva. I nämnden prövas rätten till förlängning där den vanligaste grunden är självinträde. Jordägaren ska då ta sig förbi två fallgropar genom att dels kunna visa ett självinträde som sannolikt dels ska intresseavvägningen avgöras till jordägarens fördel.

Från domstol har tolv mål studerats varav förverkande yrkats sex gånger och bifallits i tre av dessa. Var gränsen för synnerlig vikt och ringa betydelse går är svår att klarlägga, men det har visat sig vanligare att vinna bifall när yrkandet rör en grund som uttrycks i jordabalken. Förverkandegrunden om vanvård av arrendestället som återges i paragrafens andra punkt har visat sig svår att vinna framgång med. En möjlig förklaring är att yrkande om vanvård ofta sker som ett komplement till det egentliga problemet, vilket kan påverka den samlade bedömningen. Enskilt klassas det oftast som ringa betydelse för jordägaren, vilket därmed innebär att arrenderätten inte är förverkad.

Vidare undersöks vilka skillnader och möjliga konsekvenser som uppstår beroende på valet av arrendeform - arrendets klassificering. För att få en bild av hur arrendeavtal generellt formuleras har 41 kommuner ombetts skicka exempel på avtal i varierande omfattning. Av de tillfrågade har 19 kommuner bidragit med totalt 60 avtal om arrende. Vad som särskilt framkommit är att även i avtal om lägenhetsarrende stadgas att avtalet inte är förenat med något besittningsskydd, trots att något sådant inte finns vid nyttjanderättsformen lägenhetsarrende. En förklaring till detta är att oberoende av vilken klassificering avtalet får rubriceras som vid dess ingående kan det komma att klassas som något annat vid tvist. Genom att avtala bort besittningsskyddet visas att intentionen vid avtalets ingående var att inget sådant skydd skulle finnas. Det största problemet har inte visat sig uppstå vid diskussion hurvida det är ett lägenhetsarrende eller anläggningsarrende, då dessa är de former som innebär lägst skydd för arrendatorn. Problem uppstår när avtal ingås som lägenhetsarrende men visar sig vara ett arrende med direkt besittningsskydd så som bostadsarrende eller i vissa fall även jordbruksarrende. Detta eftersom reglerna om direkt besittningsskydd är tvingande och kan endast avtalas bort med arrendenämndens godkännande. Utan sådant godkännande är villkoret eller avtalet i sin helhet utan verkan.

Bestämmelser som formulerats i avtal som inte är av förverkandekaraktär vid överträdelse kan anses ha begränsad effekt på avtalsförhållandet. Den fjärde och sista frågeställningen är vad sådana bestämmelser har för betydelse. Överträdelser av bestämmelser i avtalet som inte direkt kan hänföras till de uttryckligen nämnda förverkandegrunderna i jordabalken prövas enligt femte punkten i 8 kap. 23 § JB. För att yrkande om förverkande för överträdelse av sådan bestämmelse ska bifallas måste det vara av synnerlig vikt för jordägaren att den efterlevs. Vid avtalstidens utgång finns möjlighet att yrka på att avtalet skäligen inte borde förlängas till följd av avtalsbrott som innebär lägre ställda krav än vid förtida upphörande. Prövningen av avtalsbrottet prövas därmed inte utifrån synnerlig vikt som vid prövning av förverkande. Avtalsbestämmelsernas nytta är alltså begränsade och jordägaren kan behöva invänta avtalstidens utgång för att vinna framgång med yrkandet.

Sammantaget kan sägas att om avtal ska upphöra att gälla i förtid krävs en ordentlig överträdelse. De strikta reglerna om ringa betydelse och synnerlig vikt har följt lagstiftningen under lång tid och syftar till att upphörande inte ska ske till följd av ”bagateller eller fullkomligt ursäktliga misstag”. Gränsdragningen är svår och praxis är begränsad, vilket ofta leder till olika utfall i olika instanser samt att beslut som tas har skiljaktiga meningar.

• author: Lilliehöök, Malin
• supervisor: Malin Sjöstrand
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20202
• year: 2020
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: arrendator, klassificering, besittningsskydd, dispositiv, förverkande, generalklausul, jordägare, nyttjanderätt, upphörande, uppsägning, ringa betydelse, semidispositiv, självinträde, synnerlig vikt
• other publication id: LUTVDG/TVLM 20/54667 SE
• language: Swedish
• id: 9030278
• date added to LUP: 2020-10-02 12:12:54
• date last changed: 2020-10-02 12:12:54