Mark för utveckling av samhällsfastigheter, hur värderas den? - En analys av hur kommuner fastställer marknadsvärdet

Abstract (Swedish)

Utvecklingen av samhällsfastigheter har under de senaste åren gått från att vara en kommunal angelägenhet till något som allt fler aktörer fått upp ögonen för. Ett stort behov av skolplatser och särskilda boenden för äldre har inneburit att flera svenska kommuner avyttrat sin mark till både privata och kommunala bolag som får stå för utvecklingen av morgondagens skolor och äldreboenden. Försäljning av kommunal mark ska enligt EU:s statsstödsregler ske till marknadsvärde och EU-kommissionen har därför upprättat en vägledning som säger att priset antingen ska konkurrensutsättas i en anbudstävling eller värderas av en oberoende expertvärderare. Definitionen för marknadsvärde kan inte anses entydig och det finns heller ingen värderingsmetod som är konstaterad extra fördelaktig för segmentet. Det saknas därför, trots vägledningen, samsyn mellan kommunerna om hur värdering av mark för utveckling av samhällsfastigheter ska gå till.

Syftet med examensarbetet är att utreda problematiken kring värdering av kommunal mark för utveckling av samhällsfastigheter. Genom att studera svenska kommuners tillvägagångssätt för att fastställa marknadsvärdet förväntas examensarbetet kunna kartlägga och belysa svårigheter med olika värderingsmetoder, med störst fokus på ortsprismetoden. Studien av svenska kommuner genomförs som en empirisk studie där kvalitativ och kvantitativ forskningsmetod används. För att uppfylla arbetets syfte ombeds Sveriges 290 kommuner att besvara en enkät kopplad till kommuners tillvägagångssätt vid värdering av mark för utveckling av samhällsfastigheter. Enkäten kompletteras med en djupare studie av värderingsunderlag inhämtat från Sveriges 50 största kommuner sett till folkmängd.

Resultatet visar att närmare hälften av studiens deltagande kommuner sålt mark för utveckling av samhällsfastigheter under perioden 2016 - 2021. Den vanligaste upplåtelseformen är direktanvisning och det är inte ovanligt att kommunerna frångår EU-kommissionens vägledning och värderar marken internt inom kommunen. Oavsett internt eller externt värderingsutlåtande används ortsprismetoden i störst utsträckning. Andra metoder som används är värdering av marken genom exploateringskalkyl, fast taxa/zon-priser eller en kombination av ortsprismetoden och exploateringskalkyl.

Att använda ortsprismetoden anses av många aktörer pålitligt då den bygger på faktiska transaktioner. Det går dock snabbt att konstatera att trots att intresset för att utveckla samhällsfastigheter ökar så är marknaden fortfarande mycket begränsad. En begränsad marknad innebär svårigheter och för att ortsprismetoden ska ge ett pålitligt marknadsvärde bör två samband uppfyllas. Sambanden innebär att jämförelseobjekten har pålitliga marknadsvärden samt egenskaper som liknar värderingsobjektets egenskaper. Uppfylls inte sambanden faller ortsprismetodens syfte, då jämförelseobjekten faktiskt inte blir jämförelsebara. Vidare har studien av ortsprismaterial visat att flera jämförelseobjekt återkommer i andra värderingsunderlag. Det opålitliga med jämförelseobjekt som inte är jämförelsebara är alltså att dessa icke marknadsmässiga objekt med stor sannolikhet används i flera värderingsutlåtanden.
Utifrån studiens resultat görs bedömningen att ortsprismetoden sett till dagens förutsättningar bör kompletteras med en annan värderingsmetod för bästa resultat. Skulle detta inte vara möjligt kräver valet av jämförelseobjekt mycket starka och välgrundade argument för att minimera risken att de två sambanden inte uppfylls. Det viktigaste vid fastighetsvärdering är att välja värderingsmetod utifrån tillgänglig information.

Avslutningsvis är författarnas rekommendation till svenska kommuner att de ska öka transparensen, dela med sig av kunskaper och material till andra kommuner samt se upp för rundgång i ortsprismaterialet.

Abstract

In recent years, the development of properties for public use has gone from being only a municipal matter to a segment with an increasing number of stakeholders. A rising need for school facilities and residential care homes has resulted Swedish municipalities divesting properties to private or public companies. The sale of land own by municipalities shall be made to a market value according to the European Union regulation about aids granted by states. The European Union Commission has established guidelines which says that the value shall be concluded based of an open and unconditional bidding procedure or by an independent expert valuation. The definition of market value can not be considered as distinct. Neither does it exist a valuation method that is considered best for the property segment. Despite the guidelines it is missing a consensus between the municipalities about how the valuation of land for development of properties for public use should be done.

The purpose of the thesis is to investigate the problem linked to the valuation of municipal land sold to companies that develop properties for public use. By studying Swedish municipalities’ ways to define the market value, the thesis expects to chart and illustrate difficulties with different valuation methods. The study is conducted as an empirical study using qualitative and quantitative research methods. To fulfill the purpose all the 290 Swedish municipalities are requested to answer a survey connected to municipalities way to valuate land for development of properties for public use. The survey is supplemented with a deeper study of valuation material from the 50 largest, according to population, municipalities in Sweden.

The results shows that, almost 50 % of the participating municipalities have sold land for development of properties for public use during the period 2016 - 2021. The most common way is to sell directly to one chosen developer and it is common that the municipalities disregard the European Union’s guidelines. Many municipalities are valuating the land internally at the municipality. Regardless of if the valuation is performed internally or externally the sales comparison valuation is the most common valuation method. Other common methods are valuation by a development calculation, zone-pricing, or a combination of sales comparison valuation and development calculation.

The use of the sales comparison method is considered a reliable method due to its’ data being based on actual transactions. However, it can be established that the market of land for development of properties for public use is still limited, even though the interest has increased. The limited market is a problem when using the sales comparison method, due to the few comparable transactions. To ensure a reliable market value two important circumstances linked to the comparable objects’ market value and characteristics need to be considered. If these two factors are not taken into consideration, the sales comparison method’s purpose is not fulfilled.

Furthermore, the study of the sales comparison data shows that several comparable objects are recurring in other valuation reports. When the comparable objects are not comparable the risk is that it will negatively affect more than just one property valuation.

Based on the results, the assessment is made that the sales comparison method shall, for best result, be supplemented with another property valuation method. If it is not possible to do so is it important to choose the comparable objects carefully to minimize the risk to not fulfill the two key rules. However, the most important factor to take into consideration is that the valuation result can be no better than the quality of the available input data and the valuation method shall be selected based on the available information.

In conclusion, the authors’ recommendation to Swedish municipalities is to increase the transparency and watch out for recurring comparable objects when using the sales comparison method. By sharing their knowledge and information with others the quality of input data will be higher and the valuation result will more closely correspond to the market value.

• author: Stensson, Hilda and Lofthammar, Sara
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Land for development of public properties, how is it valued?
• course: VFTM01 20211
• year: 2021
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering; Mathematics and Statistics; Business and Economics
• keywords: EUs statsstödsregler, fastighetsutveckling, fastighetsvärdering, kommunal markförsäljning, marknadsvärde, ortsprismetoden, samhällsfastigheter, värderingsmetod
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM 21/5472SE
• language: Swedish
• id: 9057328
• date added to LUP: 2021-06-24 13:04:17
• date last changed: 2021-06-24 13:04:17