Är kommunernas avkastning från dess bostadsaktiebolag marknadsmässig? - En kartläggning och jämförelse över perioden 2011–2018

Abstract

Real estate companies owned by Swedish municipalities, together with certain foundations, constitute what we call Allmännyttan. Allmännyttan is one of our municipalities’ most important tools for promoting public housing and is regulated by the law, abbreviated Allbolagen (SFS 2010:879). For purposes of public benefits, the municipal real estate companies are obliged to promote housing supply in the municipality by offering good rental housing. According to Allbolagen, the municipal real estate companies must follow business principles, which deviates from the cost principle and the ban to manage municipal companies for profit according to the Swedish Local Government Act (SFS 1991:900). Allbolagen also restricts value transfers, such as dividends and group contributions, from the companies to the owner municipality.

In the public debate regarding Allmännyttan, there is a perception that municipalities receive high returns from their real estate companies. The thought that tenants are double taxed through excessive rents results in the belief that tenants subsidize the tax payers. An overall question for this thesis is therefore whether this statement is true. If the municipalities could receive a higher return on a different investment, at the same risk and size as their real estate company entails, one could claim the opposite; that the tax payers subsidize the tenants. Whether the municipality’s return from their housing companies is in line with the market return or not, is therefore an interesting question for the continued public debate.

The Swedish National Board of Housing, Building and Planning composes an annual report of value transfers from the municipal real estate companies to the municipalities, presented in relation to legally permitted value transfers. However, these reports do not reflect how the value transfers comply with the market rate of return, which we are interested in.

This study aims to show how the municipal value transfers relate to the market rate of return on a comparable investment. The study was conducted in two steps. The first step involved the actual investigation of the municipal real estate companies’ returns during the period 2011-2018. The second part compared the municipalities' return to what an alternative investment at equal equity and risk would generate. The method has been based on data collection from the companies’ annual reports, the National Board of Housing, Building and Planning’s annual reports on value transfers, and market information from the web-based commercial real estate analysis service Datscha.

The results show that the municipal real estate companies generally give a significantly lower return than the market. This is not a surprising result since the current legislation does not allow value transfers at the market level. However, if a market level of value transfers were possible according to Allbolagen, it is not certain that it would result in significantly higher returns. The main reason why municipalities own real estate companies is to promote the housing market in the municipality and it can therefore be a deliberate choice by the municipalities to keep the return at a low level.

Since the results show a higher return for the municipalities if they were to reinvest their capital tied up in the real estate companies, it could be concluded that the tax payers in a way subsidizes the tenants, as a collective. We find no support for the opposite belief in the debate, that the tenants are double taxed. On the contrary, they seem better off in relation to the broader collective of all municipal residents. However, this study does not aim to argue against a possible subsidy of the tenants as there may be politically legitimate reasons for such. Nevertheless, the study’s results are relevant to the ongoing debate and should thus be of interest to a wide audience.

Abstract (Swedish)

De kommunala bostadsaktiebolagen, tillsammans med vissa stiftelser, är vad som utgör Sveriges allmännytta och är ett av kommunernas viktigaste verktyg för att främja bostadsmarknaden. Allmännyttan regleras av lagen (SFS 2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, förkortad Allbolagen. Bolagen ska i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen i kommunen genom att erbjuda goda hyresbostäder. Enligt Allbolagen ska verksamheten bedrivas enligt affärsmässiga principer vilket gör avsteg från självkostnadsprincipen och förbudet att bedriva kommunala bolag i vinstsyfte enligt kommunallagen (SFS 1991:900). Allbolagen medför även en begränsning att värdeöverföringar, som exempelvis vinstutdelning och koncernbidrag, från bolagen till ägarkommunerna inte får överstiga ett visst belopp.

I den allmänna debatten kring allmännyttan finns en uppfattning att kommunerna tar ut höga summor i form av utdelningar från dess bostadsbolag. Föreställningen om att hyresgästerna dubbelbeskattas genom för höga hyror uppkommer och resulterar i tron att hyresgästerna på så sätt subventionerar skattekollektivet. En övergripande frågeställning för arbetet är om detta påstående håller. Om kommunerna hade kunnat få högre avkastning vid investering till samma risk och storlek som innehavande bostadsbolag innebär så skulle man kunna påstå motsatsen; att skattekollektivet subventionerar hyresgästerna. Huruvida kommunens avkastning från dess bostadsbolag är marknadsmässig är därför en intressant fråga att besvara för den fortsatta debatten.

Boverket sammanställer årligen en rapport över värdeöverföringar från de kommunala bostadsbolagen till kommunerna, presenterade i relation till laglig tillåten värdeöverföring. Dessa rapporter ger dock ingen bild över marknadsmässigheten i värdeöverföringarna, vilket vi är intresserade av. Syftet med detta examensarbete är att kartlägga hur mycket de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ger i avkastning och undersöka ifall dessa är marknadsmässiga.

Studien har utförts i två steg. Det första steget innebar själva kartläggningen över bostadsbolagens avkastning under perioden 2011–2018. I det andra steget jämfördes vad kommunerna skulle få i avkastning vid en alternativ placering till lika risk och storlek. Metoden har byggt på datainsamling från bolagens årsredovisningar, Boverkets årliga rapporter kring värdeöverföringar från de kommunala bostadsbolagen samt marknadsinformation från den webbaserade analystjänsten Datscha.

Resultatet visar att de kommunala bostadsbolagen överlag ger en betydligt lägre avkastning än marknaden. Detta är inte ett förvånande resultat då den gällande lagstiftningen inte tillåter värdeöverföringar i nivå med marknaden. Om en marknadsmässig nivå på värdeöverföringar vore möjlig enligt Allbolagen är det dock inte säkert att detta skulle resultera i en mycket högre avkastning. Den huvudsakliga anledningen till att kommunerna äger bostadsbolag är för att kunna främja bostadsmarknaden i kommunen och det kan därför vara ett medvetet val från kommunernas sida att hålla avkastningen på låg nivå.

Eftersom resultatet visar på en högre avkastning för kommunerna vid en omplacering av kapitalet bundet i fastighetsbolagen kan slutsatsen dras att skattebetalarna i ägarkommunen på ett sätt subventionerar hyresgästerna. Påståendet i debatten om att hyresgästerna, så kallat dubbelbeskattas, hittar vi inget stöd för utan som kollektiv förefaller de tvärtom vara gynnande i förhållande till kollektivet kommuninvånare. Det ska dock poängteras att studien inte är ett ställningstagande mot en eventuell subventionering av hyresgästerna då det kan finnas politiskt legitima skäl för en sådan. Trots detta är studiens kartläggning och resultat relevant för den pågående debatten och därmed intressant för en bred publik.

• author: Petersson Keil, Sofia and Rågmark, Sofia
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: How do the municipalities’ return from their real estate companies compare to the market?
• course: VFTM01 20211
• year: 2021
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Business and Economics; Technology and Engineering
• keywords: Allmännyttan, värdeöverföring, avkastning, kommunala bostadsaktiebolag
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 21/5475SE
• language: Swedish
• id: 9062711
• date added to LUP: 2021-08-12 14:13:11
• date last changed: 2021-08-13 03:40:47