Effekten av fastighetsköp via bolag − En studie i informationstillgång och transparens på den kommersiella fastighetsmarknaden

Abstract (Swedish)

Idag sker majoriteten av alla kommersiella fastighetstransaktioner via bolag. Detta sker genom att först låta paketera fastigheterna i bolag, för att sedan avyttra aktierna i bolagen där fastigheterna ingår. Drivkraften bakom förvärvsmetoden är sänkta transaktionskostnader, främst genom skattebesparingar. Detta innebär att allt färre transaktioner sker på traditionellt vis, det vill säga som fast egendom med ansökan om lagfart. Lantmäteriet menar att detta har försvårat processen med att ta fram taxeringsvärden för rikets kommersiella fastigheter. Detta främst på grund av att underlaget i taxeringsprocessen blir tunnare, då datainsamlingen endast görs från köp via lagfart. En ökad andel bolagsförvärv riskerar också att leda till en mindre transparant marknad med sämre tillgång till information, då bolagsförvärven inte görs offentligt tillgängliga.

Syftet med studien är att undersöka hur transparensen och informationstillgången på den kommersiella fastighetsmarknaden påverkas av att färre transaktioner görs via lagfart, vilka konsekvenser det orsakar för marknadens aktörer samt om det finns möjligheter och incitament till ökad informationstillgång. För att uppnå syftet ska fyra olika frågeställningar besvaras. Den första frågeställningen syftar till att kartlägga fördelningen av lagfarts- och bolagsköp, samt undersöka till vilken grad lagfartsköpen anses vara representativa. Detta besvaras genom att analysera transaktioner av hyreshusenheter mellan åren 2018 och 2021. Resterande tre frågeställningar besvaras genom semistrukturerade intervjuer med nio olika aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden, i kombination med transaktionsanalysen. Intervjufrågorna behandlar aktörernas möjlighet att samla på sig marknadsdata, deras uppfattning av transaktionsmarknadens nuvarande transparens och informationstillgång, samt vilka incitament och möjligheter de ser för en ökad sådan.

Studien bekräftar att bolagsförvärv är den dominerande förvärvstypen för segmentet, med en fortsatt ökande trend - något som visar sig ha skapat olika typer av problem för branschens aktörer. Av intervjuerna, framgår att myndigheterna har större begränsningar i sin förmåga att anpassa sina arbetssätt till en transaktionsmarknad där bolagsförvärv dominerar, i kontrast till övriga aktörer. Generellt anses det inte föreligga tillräckligt starka incitament för att parter i ett bolagsförvärv ska delge mer information till utomstående än i nuläget. Övriga aktörer framhåller att en författningsändring kan komma att vara nödvändig för att öka informationstillgången och transparensen i transaktionerna. Av intervjuerna utkristalliseras principiellt tre olika förslag på författningsändringar, med syfte att öka transparensen och informationstillgången i transaktionerna. Som åtgärd för att förenkla fastighetstaxeringen, föreslås det att myndigheterna ska ges möjlighet att inkludera samtliga förvärvstyper som underlag vid datainsamlingen, däri bolagsförvärv. Som åtgärd för att öka transparensen på hela fastighetsmarknaden ges förslaget att bolagsköpen ska tillkännages och offentliggöras, i kombination med en skatt, likställd med den befintliga stämpelskatten. Ett tredje alternativ är att sänka stämpelskatten till en sådan nivå att besparingarna av att sälja via bolag ej längre anses lika motiverad. På så vis ska det öka andelen offentlig information i Lantmäteriets fastighetsprisregister genom fler lagfartsförvärv, samtidigt som administrativa kostnader som uppstår vid bolagiseringen bedöms minska.

Abstract

The trend of increasing commercial real estate transactions via companies has a negative impact on the process of estimating the taxable values. This due to the sharp decrease of comparison material for our Swedish authorities. Real estate transactions via companies also enable information about the transaction to be kept secret from outside parties. The study aims to show how various parties in the commercial real estate market are affected by this, what consequences it entails and what opportunities and incentives there are for increased transparency in the transactions.

To fulfill the purpose of the study, data from two different methods are obtained. First, transactions with different forms of acquisitions are identified and analyzed. Secondly, a total of nine interviews are conducted with various parties in the industry of commercial real estate.

The study shows that the Swedish authorities are more limited in their ability to adapt their working methods to a market where real estate transactions via companies are the dominating acquisition type than other parties in the industry. The real estate companies are the ones with the least need for increased information and transparency, which is why none of their representatives experience lack of transparency in the transactions as a big problem. The real estate valuers however, experience that the trend has led to a greater degree of hidden information and uncertainty on published price levels. In principle, three different proposals for constitutional amendments could be identified from the interviews, in order to improve the availability of information in the commercial real estate market.

• author: Andersson, Fredric and Andersson, Carl
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20221
• year: 2022
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Bolagisering, bolagsförvärv, lagfartsförvärv, hyreshusenhet, fastighetstaxering, transparens, fastighetstransaktion, fastighetsvärdering, transaktionsmarknad, kommersiella fastigheter
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 22/5502SE
• language: Swedish
• id: 9094231
• date added to LUP: 2022-06-30 11:42:05
• date last changed: 2022-06-30 11:42:05