Utsatta områden ur ett fastighetsperspektiv - är klassningen stigmatiserande eller hoppingivande?

Abstract

Vulnerable areas have been the subject of debate since the Swedish police authority introduced the classification in 2015. Today there are a total of 61 areas classified as vulnerable and approximately 5 % of the Swedish population lives in a vulnerable area. The police authority updates and publishes a list of vulnerable areas every second year. The fact that the list is made public has been a subject for criticism from the media and the municipalities affected. The concern has mainly been that the classification brings more stigma than actual use and lower the areas attractiveness.

The purpose of this study is to contribute with knowledge about the composition of the vulnerable property portfolio. This study also aims to investigate the effect of the classification of vulnerable areas on the areas’ attractiveness by studying price development over time. To put prices in vulnerable areas in perspective, a comparison with similar but unclassified areas is made.

Results from the examination of the total vulnerable property portfolio show that the typical vulnerable area is built during the million-program project, largely consists of rental apartments with the municipality as the largest property owner. Although location often is considered bad, the areas have low vacancies. These characteristics, thou typical of vulnerable areas, can also be found in other unclassified areas.
The result from the price study show that vulnerable areas have had a positive price development of approximately 18% relative to comparison areas. The price development for vulnerable areas starts to differ positively from comparison areas and the rest of the municipality at a point in time where the classification would have been able to show desired effect.

Information about negative factors that the areas are associated with should be price adjusted for even before the classification was introduced. Positive factors of the classification are that it signals problems are taken seriously, successful police efforts, increased incentives for municipalities and other actors to remedy problems. These factors may have increased individuals’ willingness to invest in their housing and thereby also increase the areas’ attractiveness.

If the classification of vulnerable areas has caused increased stigmatization, our study can show that such stigma hasn’t noticeably affected the attractiveness of these areas. On the contrary, in large the classification has had a positive impact. The fact that the list is public may be a contributing factor to the positive development since it triggers the municipalities and other stakeholders to act. Our policy conclusions are that the list should continue to be public and that stakeholders in vulnerable areas should focus on the causes behind the classification of areas rather than the classification itself.

Abstract (Swedish)

Utsatta områden har varit föremål för debatt sedan polismyndigheten införde klassificeringen 2015. Syftet med klassningen var initialt att få en nationell lägesbild över kriminella nätverks påverkan i lokalsamhällen. Idag finns totalt 61 områden som klassificeras som utsatta där cirka 5 % av Sveriges befolkning är bosatt. Polismyndighetens lista över utsatta områden är offentlig och har bemötts med kritik både medialt och från berörda kommuner. Klassificeringen har fått ett ökat politiskt intresse trots att det i grunden handlar om polisiär resursallokering. Kritiker har framfört att klassificeringen bidrar till ytterligare stigmatisering av områden som i längden skulle leda till att göra områdena mindre attraktiva.

Syftet med denna studie är tvådelat. Dels syftar studien till att bidra med kunskap kring det utsatta fastighetsbeståndets sammansättning, dels till att undersöka klassificeringens effekt på utsatta områdens attraktivitet. Kartläggning av fastighetsbeståndet sker genom kvantitativ insamling av fastighetsdata för fastigheter i aktuella områden. Genom metoderna hedonisk prismodell och Difference-in-Difference undersöks utvecklingen i pris tillika attraktivitet för en grupp utvalda områden. Utvecklingen jämförs mot liknande områden som inte är klassificerade och generella slutsatser dras sedan induktivt.

Resultat från den nationella kartläggningen av det utsatta fastighetsbeståndet visar att det typiska utsatta området är byggt under miljonprogrammet och till stor del består av hyresrätter med kommuner som största fastighetsägare. Trots att lägen betraktas som sämre är vakansgraden relativt låg. Även om utsatta områden har dessa karaktärsdrag, har denna studie visat att det finns områden med liknande karaktär men som inte klassificeras som utsatta – karaktärsdragen är alltså inte unika för utsatta områden.

Resultaten från prisstudien visar att de utvalda utsatta områdena har haft en positiv prisutveckling om cirka 18% relativt jämförelseområden. Prisutvecklingen för utsatta områden differentierar sig positivt från jämförelseområdena och kommunen i stort cirka ett år efter tidpunkten för införandet av klassificeringen. Prisnivån i utsatta områden har varit och är fortfarande låg, en hög efterfrågan på billiga bostäder kan vara en bidragande faktor till den positiva prisutvecklingen.

Ett skäl till att klassificeringen ser ut att leda till ökad attraktivitet är att negativa egenskaper som utsatta områden associeras med sedan länge bör vara inprisade. Positiva följder av klassificeringen bör vara; fler polisiära insatser, ökad allmän medvetenhet och större incitament för kommuner och fastighetsägare att stävja problemen. Vilket i sin tur skickar signaler om att problemen tas på allvar. Sammantaget kan detta ha ökat individers vilja att både betala för och investera i boenden i utsatta områden. Om resulatet står sig bör polisen fortsätta offentliggöra de nationella lägesbilderna så att övriga aktörer, exempelvis kommuner och fastighetsägare, kan ta del av den värdefulla informationen. På så sätt kan samhällets funktioner samlat ta sig an problemen med kriminalitet och hjälpa bostadsområdena ur utsattheten.

Popular Abstract (Swedish)

Polisens lista över utsatta områden har sedan införandet varit föremål för en debatt om stigmatisering. Vår studie påvisar snarare att listan kan ha haft en betydande positiv inverkan på områdenas attraktivitet.

Syftet med införandet av utsatta områden var att skapa en nationell lägesbild över det polisen uppfattade som en ökande kriminell påverkan i lokalsamhället. Sedan starten 2015 har en ny lägesbild publicerats vartannat år vilket hållit polisen ajour med utveckling och underlättat den polisiära resursallokeringen. Att listan är offentlig har utgjort en stor del av debatten i media då de anses stigmatisera områden som redan tampas med dåligt rykte. I den senaste rapporten från 2021 identifierades rekordhöga 61 områden med varierande utsatthet. Cirka 5% av Sveriges befolkning bor i ett utsatt område.

Sedan tidigare finns det forskning om kriminalitet som negativ värdepåverkande faktor på bostadspriser. Klassificeringen av utsatta områden är däremot ett nytt redskap inom polismyndigheten och dess påverkan är därför ännu oklar. Utgångspunkten för examensarbetet var därför att studera boendepriser i områdena före och efter klassificeringen i syfte att avgöra hur ett områdes attraktivitet påverkas av klassificering. Prisstudien är gjord på 6 utsatta områden i Göteborg. Utvecklingen i de utsatta områdena sätts i relation till likartade bostadsområden i Göteborg som inte är klassificerade, samt staden i helhet.

Våra framtagna hedoniska prisindex för bostadsrättspriser januari 2012 – februari 2022 visar att prisutvecklingen i Göteborgs utsatta områden har varit starkare än i jämförelseområdena. I relation till övriga index sker i början av 2017 en markant prisökning i utsatta områden och sett över den undersökta perioden är prisutvecklingen 18% starkare relativt jämförelseområdena. En differentiering av prisindex i utsatta områden sker alltså vid en tidpunkt där klassificeringen kan tänkas börja få effekt och den sker i positiv bemärkelse.

Resultatet av prisstudien står i kontrast till vad många kritiker till klassificeringen befarade; att klassificeringen skulle öka stigmatisering och därmed ytterligare sänka områdenas attraktivitet. Med bakgrund av att områdena på polisens lista har tampats med kriminalitet, dåliga sociala och socioekonomiska förhållanden under lång tid bör och verkar dessa faktorer redan vara inprisade. Positiva effekter som klassificeringen har medfört är: riktade polisiära insatser, större allmän medvetenhet om problemen och därmed ökat incitament för kommuner och andra aktörer att ta tag i problemen. Detta kan i sin tur ha ökat framtidstron och viljan att investera i en bostad i ett utsatt område.

Klassificeringen kan onekligen uppfattas som stigmatiserande, både av boende och av personer i samhällsdebatten. Samtidigt verkar effekter av den, direkta eller indirekta, ha gjort att undersökta områdens attraktivitet har ökat. Eftersom listan i vart fall inte har haft någon tydlig negativ inverkan bör polisen därför fortsätta att dela informationen med kommuner och allmänhet för att skapa en god grund för samarbete och medvetenhet i dessa frågor. Listan kan även användas som nudging på kommuner då de har det yttersta ansvaret för sina egna kommuninvånare. Berörda kommuner och övriga aktörer bör fokusera på orsakerna till utsattheten områdena i stället för att försöka dölja symptomen (klassificeringen).

• author: Forslund, Amanda and Forslund, Oskar
• supervisor: Fredrik Kopsch
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20221
• year: 2022
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Utsatta områden, bostadspriser, prisutveckling, hedonisk metod, hedonisk prismodell, difference-in-difference, hedonic modeling
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 22/5517SE
• language: Swedish
• id: 9104093
• date added to LUP: 2023-01-16 10:41:18
• date last changed: 2023-01-16 10:41:18