Har HD kastat ut barnet med badvattnet? - Konsekvensanalys av NJA 2022 s. 1115 ”Lägenheten på Sibyllegatan”

Abstract (Swedish)

På senare tid har en särskild typ av företag, vars affärsverksamhet går ut på att hyra bostadslägenheter för att vidareupplåta dem till företag som behöver personalbostäder, vuxit fram på hyresmarknaden i Sverige. Detta fenomen är vanligast i storstadsregionerna, företagen brukar kallas för mellanhandsföretag och bostäderna som hyrs ut för företagsbostäder. En av reglerna som aktualiseras vid denna typ av nyttjanderättsavtal är den så kallade bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken (1970:994) (JB). Genom avgörandet NJA 2022 s. 1115 ”Lägenheten på Sibyllegatan” har Högsta domstolen vidgat bulvanregelns tillämpningsområde och mellanhandsföretagens verksamhet räknas i de allra flesta fall som bulvanupplägg efter domen.

Uppsatsens syfte är att, mot bakgrund av NJA 2022 s. 1115 ”Lägenheten på Sibyllegatan”, skapa en heltäckande bild av gällande rätt som rör uthyrning av företagsbostäder via mellanhandsföretag. För att uppnå syftet besvaras fem frågeställningar i examensarbetet. Utöver en redogörelse för de bestämmelser som har betydelse för uthyrningstypen görs en rättslig och ekonomisk konsekvensanalys av NJA 2022 s. 1115 ”Lägenheten på Sibyllegatan”. Högsta domstolens resonemang i fallet granskas och slutligen utvärderas om det finns det anledning att utforma specifika bestämmelser som reglerar den aktuella typen av uthyrning. Uppsatsen är skriven utifrån rättsdogmatisk metod med de traditionella rättskällorna som grund för redogörelserna och analysen. I denna metod ryms kartläggningen av gällande rätt, kritiken av densamma och den konstruktiva delen om hur rätten bör utformas. Analysen av de ekonomiska konsekvenserna är skriven utifrån rättsekonomisk metod med en deskriptiv del, som förklarar de ekonomiska effekterna av rättsläget, och en normativ del, som argumenterar för hur rätten borde vara ur ett rättsekonomiskt perspektiv.

Undersökningen visar att hyresgästens besittningsskydd, bruksvärdeshyran, blockhyresinstitutet och bulvanregeln är de mest relevanta bestämmelserna som aktualiseras vid den undersökta uthyrningstypen. Det förekommer att besittningsskyddet avtalas bort och för att mellanhandsföretagen ska gå med vinst brukar hyresnivåerna vara höga. Mellanhandsföretagen förekommer som blockhyresgäster på grund av den flexibilitet som blockuthyrning erbjuder. Vidare aktualiseras bulvanregeln särskilt efter NJA 2022 s. 1115 ”Lägenheten på Sibyllegatan”.

Konsekvensanalysen visar att de nödvändiga rekvisiten för tillämpning av bulvanregeln, intressegemenskap och att rättsförhållandet utnyttjas för kring-gående, fick preciserade innebörder genom NJA 2022 s. 1115 ”Lägenheten på Sibyllegatan”. Mellanhandsföretagens verksamhet uppfyller numera de förut-sättningar som krävs för att andrahandshyresgästen ska anses ha ett förstahandskontrakt med fastighetsägaren. Den rättsekonomiska analysen visar att NJA 2022 s. 1115 ”Lägenheten på Sibyllegatan” inte främjar ekonomisk effektivitet eftersom företagsbostäder är viktiga för kompetensförsörjning och i förlängningen även svensk konkurrenskraft.

Uppsatsen visar att det finns anledning att kritisera NJA 2022 s. 1115 ”Lägenheten på Sibyllegatan”. Högsta domstolens tolkning av intressegemenskapsrekvisitet i 7 kap. 31 § JB kan kritiseras språkligt, ur ett koherenshänseende och därför innebörden efter domen inte balanserar motstående intressen. Sedan konstateras att det både finns argument för och emot införandet av en reglering av uthyrning av företagsbostäder i hyreslagstiftningen. NJA 2022 s. 1115 ”Lägenheten på Sibyllegatan” överensstämmer med hyreslagens skyddssyfte eftersom andrahandshyresgästers rätt tas tillvara när bulvanregeln utökas och sätter stopp för det kringgående som sker på dagens hyresmarknad. Samtidigt hindras även den seriösa uthyrningen av företagsbostäder som bidrar till Sveriges ekonomi. Regeringen anför bland annat detta som motivering till den lagstiftningsprocess som påbörjats och som ska underlätta uthyrning av den aktuella typen.

Abstract

In recent years, a new category of business has emerged within the Swedish rental housing market, operating by leasing residential flats and subsequently subletting them to companies in need of staff accommodation. This phenomenon is most prevalent in metropolitan areas. Such businesses are usually referred to as intermediary companies, and the flats as corporate apartments. One of the legal provisions relevant to this type of rental agreement is the so-called front man rule found in Chapter 7, Section 31 of the Swedish Land Code. Through the Supreme Court ruling NJA 2022 s. 1115 ‘Lägenheten på Sibyllegatan’ the scope of application of the front man rule has been expand-ed, and following the ruling, the business operations of intermediary companies are in most cases classified as front man arrangements.

The purpose of this thesis is to provide a comprehensive overview, consider-ing NJA 2022 s. 1115, of the tenancy law provisions affecting intermediary subletting of corporate apartments. To achieve this aim, the thesis addresses five research questions. In addition to outlining the legal provisions relevant to this form of letting, both a legal and economic impact assessment following NJA 2022 s. 1115 is conducted. The Supreme Court’s reasoning in the case is examined, and finally, it is evaluated whether there is reason to introduce specific provisions regulating this form of rental agreements.

The thesis is based on the legal dogmatic method, using traditional legal sources as the foundation for the investigations and analyses. This method involves the mapping of current law, its critique, and the constructive part, which explores how the regulation should be shaped. The analysis of economic consequences employs the law and economics method, with a descriptive part explaining the economic effects of the current legislation, and a normative part arguing how the rental legislation ought to be shaped from a law and economics perspective.

The study indicates that the tenant’s security of tenure, the right to fair rent, the concept of block leasing, and the front man rule are the most relevant provisions in relation to the examined form of tenancy. Security of tenure is sometimes contractually waived, and intermediary companies often charge high rents to maximise profits. Intermediaries appear as block tenants due to the flexibility that block leasing provides. Furthermore, the front man rule is particularly relevant, especially in light of NJA 2022 s. 1115.

The impact assessment indicates that the essential requirements for applying the front man rule – common interest and the use of the legal arrangement to circumvent the law – were given more precise definitions through NJA 2022 s. 1115. Intermediary companies’ operations now fulfil the conditions required for subtenants to be recognised as tenants under a primary lease with the property owner. The law and economics analysis indicates that NJA 2022 s. 1115 does not promote economic efficiency, as corporate housing is important for the supply of skilled labour and, ultimately, Sweden’s competitiveness.

The thesis finds that there is reason to criticise NJA 2022 s. 1115. The Supreme Court’s interpretation of the common interest requirement in Chapter 7, Section 31 of the Swedish Land Code may be criticised linguistically, in terms of coherence, and because the post-ruling interpretation does not balance competing interests. The thesis also concludes that there are arguments both for and against introducing regulations to specifically address intermediary subletting of corporate apartments. NJA 2022 p. 1115 aligns with the protective aims of tenancy law, as it reinforces the rights of subtenants by broadening the application of the front man rule and restricting circumvention practices prevalent in the current rental market. However, it also hampers legitimate corporate lettings that contribute to Sweden’s economy. The government has cited this as a key reason for initiating a regulation process aimed at facilitating intermediary subletting of corporate apartments.

• author: Bertin, Cécile
• supervisor: David Dryselius
• organization: Department of Law; Faculty of Law
• alternative title: Has the Supreme Court thrown out the baby with the bathwater? - Impact assessment of the Supreme Court ruling NJA 2022 s. 1115 ‘Lägenheten på Sibyllegatan’
• course: JURM02 20251
• year: 2025
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: boenderätt, fastighetsrätt, hyresrätt
• language: Swedish
• id: 9188970
• date added to LUP: 2025-06-18 09:06:35
• date last changed: 2025-06-18 09:06:35