Avtalsenliga skyldigheter som går utöver jordabalken - En konkretisering av begreppet synnerlig vikt i 12 kap. 42 § JB och något om sammansatta avtal

Abstract

Non-housing tenancy agreements can have long terms of agreement. It is therefore an interesting issue for the landlord and the tenant as to whether the tenancy can be forfeit or not. When the parties have specified obligations in the agreement which go beyond the Land Code, 12:42 1 st. p. 8 the Land Code is applicable. This means that the tenancy is forfeit if the tenant neglects contractual obligations which extend beyond the Land Code and it is of exceptional importance for the landlord that the obligation is fulfilled.

Another question is what happens when an agreement is classified as a tenancy agreement even though the parties do not regard it as such. An agreement which is not a tenancy agreement can be terminated in accordance with the agreement or with reference to general legal principles, while a tenancy agreement comes under peremptory legislation which is for the benefit of the tenant.

The purpose of this paper is to try to concretize the necessary conditions in 12:42 1 st. p. 8 Land Code with the primary focus on the prerequisite ‘exceptional importance’. The paper also, to some extent, addresses the issue of whether an agreement which contains other elements than tenancy should be classified as a tenancy agreement or not.

Regarding connected agreements where one is a tenancy agreement, it is possible that a court will find that tenancy law is only applicable to the tenancy agreement. When there are different elements in an agreement all of which do not concern tenancy, there is more uncertainty as to whether tenancy law is applicable or not, and the parties cannot decide this by themselves. One possibility could be to conclude separate agreements which might lead to a court deciding that peremptory legislation is only applicable to the tenancy agreement, but it is not clear which legislation applies in these situations.

In assessing the prerequisite ‘exceptional importance’ in 12:42 1 st. p. 8 of the Land Code, and in the corresponding legislation concerning forfeit of for example agricultural tenancy, the following can be summarized from a number of cases, though few of the cases are precedent. It should be determined whether the purpose of the obligation has been fulfilled in some other way than through the fulfillment of the obligation. If the answer is no, it should be determined whether the obligation corresponds to the landlord’s legitimate interest. This interest can be objective as well as subjective, but it is uncertain whether a subjective interest can be held as legitimate. The interest must be of exceptional importance in the specific case or the landlord must have suffered damages. Directions of order should not be deemed of exceptional importance.

Abstract (Swedish)

Ett lokalhyresavtal kan vara ingånget för långa tidsperioder och en frågeställning för såväl hyresvärd som hyresgäst är därför om hyresrätten kan förverkas så att avtalet upphör i förtid, om hyresgästen bryter mot bestämmelser i avtalet. Anser hyresvärden att hyresgästen åsidosätter skyldigheter som går utöver jordabalken kan 12 kap. 42 § första stycket 8 JB åberopas som förverkandegrund. I denna punkt stadgas att hyresrätten är förverkad om hyresgästen åsidosätter avtalsenliga skyldigheter som går utöver jordabalken och det är av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs.

En närliggande fråga är vad som händer när ett avtal klassificeras som ett hyresavtal trots att parterna inte anser avtalet vara ett sådant. Ett avtal som inte är ett hyresavtal kan sägas upp i enlighet med avtalet eller med stöd i avtalsrättsliga grundsatser, medan ett hyresavtal faller under den till hyresgästens förmån tvingande regleringen i 12 kap. JB.

Syftet med uppsatsen är att försöka konkretisera rekvisiten i 12 kap. 42 § första stycket 8 JB samt att i viss mån behandla varför ett avtal med andra inslag än hyra klassificeras, eller inte klassificeras, som ett hyresavtal.

Vid så kallat sammansatta, kombinerade eller kopplade avtal, där ett hyresavtal på något sätt är kopplat till ett avtal med andra moment än ett hyresmoment, finns möjlighet att en domstol anser hyreslagstiftningen vara tillämplig endast på själva hyresavtalet. När det i samma avtal är flera moment inblandade är det mer osäkert om hyreslagstiftningen ska tillämpas eller ej och parterna kan inte heller råda över detta själva. En möjlighet kan vara att ingå separata avtal för hyresmomentet respektive andra moment som regleras i avtalsförhållandet vilket ger en möjlighet att tillämpa hyreslagstiftningen endast på hyresavtalet, men rättsläget är osäkert.

Vid bedömningen av rekvisitet synnerlig vikt i 12 kap. 42 § första stycket 8 JB samt i arrendelagstiftningens motsvarande förverkandebestämmelse kan följande sammanfattas från några avgjorda rättsfall, noteras bör dock att flertalet av de aktuella rättsfallen saknar prejudikatverkan. Det bör undersökas om syftet med skyldigheten tillgodosetts på något annat sätt än att skyldigheten fullgörs, är svaret nekande bör sedan undersökas om skyldigheten motsvarar ett berättigat intresse hos hyresvärden. Detta intresse kan vara såväl av objektiv som av subjektiv karaktär, men det är osäkert om ett subjektivt intresse kan anses vara berättigat. Intresset måste ha varit av synnerlig vikt i det specifika fallet, alternativt måste hyresvärden ha lidit någon skada. Ordningsfrågor bör inte anses vara av synnerlig vikt.

Kan ett avtalsbrott inte användas som grund för förverkande finns viss möjlighet att avtalsbrottet kan vara grund för saklig uppsägning istället. Denna frågeställning faller dock utanför ramen för uppsatsen.

• author: Thuresson, Anna
• supervisor: Per Norberg
• organization: Department of Law
• alternative title: Obligations of extraordinary significance beyond the Swedish Land Code
• course: JURM01 20102
• year: 2011
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Law and Political Science
• keywords: Avtalsrätt, Fastighetsrätt, Hyresrätt
• language: Swedish
• id: 1757178
• date added to LUP: 2011-02-09 14:29:08
• date last changed: 2011-02-09 14:29:08