Kan exploateringsprocessen effektiviseras?

Abstract

Municipalities in Sweden usually have large land holdings, which means that their sale of land is central for construction of new housing. In addition to this the municipalities have planning monopoly, which gives them the exclusive right to decide on land use. These two factors give the municipality power to influence and control the construction of new housing extensively. When it comes to construction of new housing, the property developer is depended on getting land assigned through land allocations.

The purpose of this study is to investigate the conditions for an efficient exploitation process with existing legislation. This is done by studying the actors involved in the process and five factors that contribute to that the time required is prolonged. The factors have been chosen based on a compilation of time-delaying factors noted in interviews and benchmarks. The five chosen factors are the property developer’s influence, the County Administrative Boards impact, appeal, the property developer’s internal process and municipality’s internal process.

The conclusion of this study is that all chosen factors contribute to the prolonged exploitation process. However, it is possible to make the exploitation process more effective with existing legislation through cooperation and development of internal processes.

Abstract (Swedish)

Kommuner i Sverige har vanligen ett stort markinnehav vilket medför att deras försäljning av mark är central för byggnationen av nya bostäder. Utöver detta har kommunen planmonopol, vilket ger dem ensamrätt att besluta om markanvändningen. Dessa två faktorer ger kommunen makt att påverka och styra bostadsbyggandet i stor utsträckning. För nybyggnation av bostäder är byggherrarna beroende av att få mark tilldelat till sig genom markanvisningar.
Syftet med denna studie är att undersöka förutsättningarna för en effektivare exploateringsprocess med gällande lagstiftning. Detta görs genom studier av vilka aktörer som är inblandade i processen och vilka faktorer som bidrar till att tidsåtgången för exploateringsprocessen är utdragen. För att få fram ett bra underlag har plan- och bygglagen(PBL), propositioner och annan relevant litteratur studerats. Genom intervjuer med kommuner, medarbetare hos byggherren PEAB och på Länsstyrelsen erhölls en tydlig bild av hur exploateringsprocessen går till i praktiken. Detta underlag ger tillsammans med fem jämförelseobjekt en helhetsbild av vilka faktorer som är tidskrävande men kan effektiviseras.
Det framgår av intervjuerna att faktorer som påverkar tidsåtgången för exploateringsprojekt bland annat är planprogram, otydlighet i Länsstyrelsens yttrande, omfattningen av utredningar samt otydliga riktlinjer från Boverket. Vid en analys av jämförelseobjekten framgår det att överklaganden har gjorts i fyra av fem detaljplaner. Tiden för överklagande varierade mellan sex till tolv månader. Tidsaspekten från att detaljplanen vunnit laga kraft tills byggherren PEAB ansökt om bygglov varierar mycket. En för lång tid i detta skede indikerar att byggherren inte driver processen eller att detaljplanens genomförbarhet är oviss.
Tillvägagångssättet vid markanvisningar påverkar tidsåtgången för exploateringsprocessen. Det mest effektiva enligt tillfrågade kommuner och intervjuade medarbetare hos byggherren PEAB, är direktanvisningar, vilket också är vanligast tillvägagångsättet vid markanvisningar i de tillfrågade kommunerna. Nackdelarna är att processen inte är transparent och den kan ge konkurrensmässiga fördelar för vissa byggherrar. Anbudsförfarande innebär att flera byggherrar bedöms utifrån ett antal givna kriterier. Bedömningen kan göras utifrån köpeskilling eller mjuka faktorer såsom socialt ansvar och hållbara aspekter. När bedömningen görs utifrån köpeskilling är processen transparent och skapar rättssäkerhet. När mjuka faktorer utgör grunden kan valet av byggherre ifrågasättas eftersom bedömningen görs utifrån personliga preferenser. Anbudsförfarande är, enligt tillfrågade kommuner och medarbetare hos byggherren PEAB, det näst mest effektiva tillvägagångsättet, minst effektiv är markanvisningstävling. Om fastigheten som ska exploateras är attraktiv och många byggherrar är intresserade utlyses oftast markanvisningstävlingar. Detta görs för att ge en mer omfattande bedömning utifrån kommunens på förhand angivna kriterier. Den stora nackdelen är att det tar tid och kostar pengar både för kommunen och byggherren.
Fem faktorer har sedan valts ut för vidare analys. Faktorerna har valts utifrån en sammanställning av tidsfördröjande faktorer som belysts i intervjuer och jämförelseobjekt. De fem faktorerna är byggherrarnas inflytande, Länsstyrelsens inverkan, överklagande samt byggherren PEABs och kommunernas interna processer. Vid framtagande av detaljplaner varierar byggherrarnas inflytande. Deras byggtekniska kompetens och kunskap om marknaden kan bidra till att exploateringsprocessen förkortas trots att detaljplanearbetet kan ta längre tid när byggherren är delaktig.
Länsstyrelsen har möjlighet att påverka detaljplaneprocessen genom yttrande och ingripandegrunderna som finns i PBL. Detta gör Länsstyrelsen till en viktig part i planprocessen. För att underlätta Länsstyrelsens arbete krävs tydligare riktlinjer från Boverket och internt gällande exempelvis buller och dagvattenhantering. Det finns ett behov av att skapa enhetligare nationell bedömning och tydligare förutsättningar vid exploatering. Troligtvis går det inte att undvika överklagande men genom att utöka överklagandeinstansernas resurser kan tidsåtgången minska. Byggherren PEAB har möjligheter att effektivisera processen från det att detaljplanen vunnit laga kraft genom att exempelvis ta fram handlingar gällande projektering snabbare och påbörja försäljningen av bostäderna tidigare. Byggherren kan påbörja sin projektering under detaljplaneprocessen och på så sätt kan de tidigare söka bygglov när detaljplanen vunnit laga kraft. Det är en ekonomisk risk för byggherren om planens innehåll ändras men fördelen är att exploateringsprocessen effektiviseras. För att få en effektiv exploateringsprocess måste kommunen samverka internt och prioritera detaljplaner. Kommunerna är beroende av byggherrarna för att uppnå sina bostadspolitiska mål och måste därmed leverera genomförbara detaljplaner.
Denna studie visar att det finns möjligheter att effektivisera exploateringsprocessen utifrån gällande lagstiftning. Detta genom ökad samverkan mellan involverade parter samt att interna processerna hos Länsstyrelsen, byggherren och kommunerna utvecklas.

• author: Lindqvist, Maria
• supervisor: Ulf Jensen
• organization: Real Estate Science
• course: VFT920 20151
• year: 2015
• type: M3 - Professional qualifications ( - 4 Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Property formation process, Planning and building Act, land exploitation, land allocation, land allocation agreements, streamlining, municipality, property developer
• language: Swedish
• id: 8166871
• date added to LUP: 2015-11-19 11:02:45
• date last changed: 2015-11-19 11:02:45