Fritids- eller permanentbostad? - vid fördelning av andelstal i en gemensamhetsanläggning

Abstract

At an ordinance of community facilities in Sweden it is sometimes necessary to consider the difference between the two accommodation arrangements, permanent- or secondary accommodation. The reason for this is to make the costs, for construction, operation and maintenance, financially equal for the participating part-owners. The secondary accommodation usually uses the facility less and should therefore pay a smaller charge in comparison to properties with permanent accommodations.

This master thesis clarifies whether it is possible to differentiate between the two usages of facilities, and the process of how it should be done. In the wake of the abolishment of the tax form for secondary housing for the tax year of 2015, and a court decision by the Swedish property and environmental supreme court in 2014, establishing a problem in demarcation, further clarification is needed. The method used in this thesis are studies of literature, preparatory works, court cases, interviews, and a study based on completed cadastral dossiers in Sweden.

This study shows that it is not possible to differentiate the two types of accommodation. Great variations in the formation makes it almost impossible to define secondary accommodations. The nationwide conditions for a cadastral procedure can vary greatly, something that makes it difficult to differentiate the two types of accommodations as well. Therefore, it has only been possible to make recommendations when the same participatory share could be granted for all participating part-owners. That would decrease costs for cadastral procedures and exclude costs for a changed participatory share.

Popular Abstract (Swedish)

En gemensamhetsanläggning är en anläggning som ska tillgodose ett gemensamt behov för de som ingår i den. Det är exempelvis anläggningar för vägar, parkering och lekplatser. Förrättningslantmätaren beslutar vid förrättningen vilket kostnadsansvar varje deltagande fastighet ska bekosta för anläggande, drift och underhåll. Det representeras genom ett andelstal som fastigheten tilldelas. När andelstal fördelas i ett större område med blandad bebyggelse brukar differentierade andelstal vara att föredra jämfört i mindre områden där samma andelstal kan tilldelas alla ingående parter för att underlätta förrättningen.

Tonkilometermetoden kan vara ett lämpligt verktyg för att differentiera andelstalen. I TKM redogörs fördelningsgrunderna efter användningssätten av en fastighet, om den nyttjas för fritids- eller permanentbostad. Det är således nödvändigt att kunna avgränsa användningssättet för att lyckas differentiera andelstalen rättvist. Det ska examensarbete redogöra, om det är möjligt att särskilja de två användningssätten, fritids- eller permanentbostad, och hur avgränsningen då ska ske.

Anledningen till studien är att det finns misstankar om att det finns svårigheter att skilja på de två användningssätten. Skatteverkets valde till 2015 års allmänna taxering att ta bort taxeringsformen för fritids- och permanentbostäder. Idag klassificeras bara fastigheter som bebyggda eller obebyggda småhustomt. Även ett rättsfall från Mark- och miljööverdomstolen 2014 konfirmerade att det finns en avgränsningsproblematik för hur användningssättet ska avgränsas de två boendeformerna.

Examensarbetet bygger på studier av litteratur, lagtext, lagkommentarer och propositioner. En empirisk studie genomfördes genom en studie av rättsfall, förrättningsakter och intervjuer med sakkunniga.

Studien visar att taxeringen för fritids- och permanentbostäder tidigt tappade sin roll för en avgränsning vid en förrättning. I EVL-lagstiftningen från 1939 om enskilda vägar framgick att taxeringsvärdet skulle ligga till grund för andelstalet för drift och underhåll. Den nya lagstiftningen som kom genom anläggningslagen 1973, reglerade att andelstalet fortsättningsvis skulle ha sin koppling till den nytta fastigheten har av anläggningen och hur stor användningen är. Vid införandet av anläggningslagen förlorade således taxeringen sin funktion vid förrättningar ur ett lagstiftningsperspektiv.

Enligt Skatteverket var taxeringensformen för fritids- och permanentbostäder inte tillförlitligt vid 1975 års allmänna taxering. Det är en klassificering som enbart levt kvar för att statsmakten för folk- och bostadsräkningarna krävde informationen. Den levde kvar genom att klassificeringen låg kvar i Skatteverkets register och i fastighetsregistret. Det skedde alltså ingen uppdatering eller kontroll av informationen. Det var fastighetsägarens ansvar att uppdatera informationen, eller att Skatteverket jämförde med mantalsskrivningen, och då uppdaterade taxeringen. Så redan 1975 var klassificeringen ej tillförlitlig.

Studien visar att det inte entydigt går att skilja på de två användningssätten. Stora variationer i utformning har påvisat att det är nästintill omöjligt att definiera en fritidsbostad. Det har kunnat utläsas i tidigare propositioner och utredningar till PBL, att fritidsbegreppet är svårdefinierat och således inte varit möjligt via PBL-lagstiftningen. I mina undersökningar har det framgått som tydligt att egenskaper på en fastighet inte är en lämplig avgränsning på grund av de stora variationerna i beståndet mellan fritidsbostäder och permanentbostäder. Det finns permanentbostäder med låg standard, och fritidsbostäder med stora bostadsytor och en hög standard. Gränsen där emellan går ej att bestämma.

Rekommendationer sker istället när samma andelstal kan tilldelas alla deltagande fastigheter trots de olika användningssätten. Det gäller områden med fritidsbostäder för vintersport (fjällstugor), tätortsnära regioner och i utvecklingsregioner. I tätortsnära regioner ökar oftast utnyttjandet av fastigheten då det finns en större tillgänglighet. I områden med fjällstugor nyttjas boendet frekvent under vintersäsongen. Under vintersäsongen ökar drifts- och underhållskostnader för att hålla vägbanan körbar. Även om fastighetsägaren inte nyttjar anläggningen hela vintersäsongen är det vanligt att dessa fastigheter hyrs ut när den är ledig. Det är således inte försvarbart att differentiera andelstalen i dessa områden, då kostnaderna för anläggningen troligtvis är den samma trots de skilda användningssätten.

I utvecklingsområden där fastigheterna renoveras och ändra användningssättet från att fungera som ett fritidsområde till ett område med fler permanentbostäder kan det vara stadigvarande och mer kostnadseffektivt att tilldela alla samma andelstal. Det handlar om områden som således har sin koppling till en tätortsnära placering men även att orten växer och därför naturligt kommer utvecklas till permanentboende.

Gemensamhetsanläggningar med ändamål för vatten och avlopp bör differentierade andelstal undvikas. Nyttan är densamma för alla ingående fastigheter. Det är av lika stor vikt att ha tillgång till vatten. Förbrukningen är inte beroende av vilken boendeform som föreligger, utan hur många som bor i hushållet. Fritidsbostad skulle kunna besökas av många personer under semestern, medan ett vanligt permanentboende möjligen enbart bebos av en eller två personer. Det är därför inte befogat att differentiera andelstalen.

Om förrättningslantmätaren beslutar att göra skillnad för användningssätten för en anläggning med ändamål för vatten och avlopp finns en möjlighet att mäta förbrukningen istället. Om mätarinstrument installeras kan fastighetsägarna debiteras för sin egen förbrukning enligt AL 15 § 2 st. Det innebär en kostnad att installera mätinstrument, vilket får diskuteras på sammanträdet vad parterna föredrar, mätinstrument eller samma andelstal. Förbrukningen brukar inte heller vara den största kostnadsposten. Kostnaden är större för att anläggningen ska fungerar och levererar en god vattenkvalitet. Således får det anses som omotiverat att lägga pengar på att differentiera andelstalen om kostnaderna troligtvis inte skiljer sig så mycket åt.

Det är alltid att föredra att parterna är överens för de beslut som tas gällande andelstal. Om alla parter är nöjda med utfallet spelar metoden för definition ingen roll. Om avgränsningsproblem dock uppstår, krävs en sista utväg för att komma fram till ett beslut. Det framgår inte i TKM hur en skillnad på de två användningssätten fritids- och permanentbostäder ska ske. Detta får anses som bristande att konstatera att skillnad ska göras men inte hur bedömningen ska ske. Om en avgränsningsproblematik uppstår ska folkbokföringsuppgifterna ligga till grund för beslut. Om en person är skriven på fastigheten är det ett andelstal för permanentbostad som ska fastställas, annars, om ingen är skriven på fastigheten tilldelas ett andelstal för en fritidsbostad.

• author: Källquist, Julia
• supervisor: Svante Nilsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Secondary- or permanent accommodation? - the distribution of participatory share in a joint facility
• course: VFT920 20161
• year: 2016
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: tonkilometermetoden, fritidsbostad, permanentbostad, fastighetstaxering, anläggningslagen
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/16/5371 SE
• language: Swedish
• id: 8887329
• date added to LUP: 2016-07-29 16:38:12
• date last changed: 2016-07-29 16:38:12