Fördelningsprinciper gällande utbyggnadskostnader för allmän platsmark

Abstract

The aim of this paper is to represent various distribution principles that occur when a municipality divide costs for expansion of public space between developers who act in the same detailed development plan.

We will look at different principles to divide costs, compare projects, investigate geographical differences, compare the cost that is debited and discuss transparency in the land development agreements.

To answer the aim, a collection and review of land development agreements have
been made. Eleven of these are represented in the report.

Three principles to divide costs are represented in the collected material, these are: gross area, gross area in combination with a factor related to permit use and future land proportion.

The location of the projects has not been crucial, rather the nature of the project and the preferences of the municipality.

Based on the agreements that has been reviewed, it’s common that the municipality charge the actual cost of expanding public space. One reason is that the municipality wants to avoid risk.

The difficulty of finding out which distribution principle that is used varies a lot between the land development agreements that have been examined. There is no
doubt that lack of transparency is a problem for a third part.

Abstract (Swedish)

Efter kontakt med exploateringsavdelningen på WSP i Stockholm fick vi förslaget att,i samarbete med dem, titta närmare på hur kostnader för utbyggnad av allmän platsfördelas när fler än en exploatör verkar inom samma detaljplan. En fråga som WSP, iform av rådgivande konsulter, anser är intressant att undersöka.

6 kap. 40 § plan- och bygglagen (2010:900) ligger till grund för kommunens rätt att taut kostnader för utbyggnad av allmän plats. Där anges att byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes ”nytta” av planen.
Hur nytta ska bedömas framgår däremot inte av paragrafen.

Syftet med detta arbete är att belysa olika fördelningsprinciper som förekommer vid
utbyggnad av allmän plats när fler än en exploatör verkar inom samma detaljplan.
Fem frågeställningar ligger till grund för rapporten där vi undersöker olika
fördelningsprinciper, jämför projekt, studerar geografiska skillnader, framställer vilken kostnad som debiteras, resonerar kring vem som står som riskbärare samt tar upp transparens i exploateringsavtalen.

För att besvara rapportens frågeställningar har en insamling och granskning av
exploateringsavtal gjorts. Denna resulterade i en slutgiltig sammanställning och
analys av elva avtal. Studien är av kvalitativ art och några statistiska slutsatser kan därför inte dras utifrån rapporten.

De fördelningsprinciper som finns representerade är BTA, BTA i kombination med
värdefaktor för olika ändamål samt markandel för blivande kvartersmark.
I projekten som använt BTA i kombination med värdefaktorer har nyttan för samma typ av bebyggelse bedömts något olika. Markandel har använts för ett logistikcentrum på Hisingen i Göteborg.

Trots att varje projekt är unikt kan vi konstatera att nyttan främst bedömts utifrån kvadratmeter BTA. Projektens lokalisering har inte varit avgörande för val av fördelningsprincip, snarare projektens karaktär och kommunens preferenser.

I de flesta avtal som studerats har kommunen valt att debitera den faktiska kostnaden som exploatörerna gemensamt ska stå för. En anledning till detta är att kommunen då undviker rollen som riskbärare om projektet skulle bli dyrare än beräknat, till skillnad från fall där den uppskattade kostnaden debiteras. I slutändan kan en sådan felberäkning drabba kommunens skattebetalare.

Svårigheten att ur exploateringsavtalen utläsa vilken fördelningsprincip som använts har varierat. Bristande transparens leder till problem för en utomstående part som ska granska ett exploateringsavtal. För vem ett avtal är utformat är tydligt: kommunen och de enskilda exploatörerna.

Popular Abstract (Swedish)

Kostnader för utbyggnad av allmän plats fördelas utan tydliga riktlinjer

Hur kostnader för utbyggnad av allmän plats ska fördelas när fler än en exploatör verkar inom samma detaljplan är absolut ingen självklarhet. Enligt lagstiftningen ska kostnaderna fördelas efter den ”nytta” exploatören har av detaljplanen. Nytta är i sammanhanget ett luddigt begrepp som varken kommunanställda eller konsulter verksamma som rådgivare inom exploateringsfrågor kan definiera.

I vårt examensarbete ”Fördelningsprinciper gällande utbyggnadskostnader för allmän platsmark”, som avslutar våra studier till civilingenjörer i Lantmäteri vid Lunds Tekniska Högskola, har vi undersökt hur kostnader för utbyggnad av allmän plats fördelas i praktiken när fler än en exploatör verkar inom samma detaljplan. Vi har även studerat om kommunen debiterar en faktisk eller uppskattad kostnad för utbyggnaden, vilket är avgörande för vem av parterna som bär den största ekonomiska risken. För att ta reda på svaret har en insamling och granskning av exploateringsavtal gjorts. Vår förhoppning är att examensarbetet ska kunna utgöra underlag till personer som är verksamma inom exploatering för att underlätta arbetet vid val av fördelningsmetod i framtiden.

Förekommande principer
I de exploateringsavtal som granskats har vi stött på tre olika fördelningsprinciper. Den vanligast förekommande är baserad på kvadratmeter bruttoarea (BTA), med andra ord summan av en byggnads alla våningsplans area som begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. En annan variant är BTA i kombination med en värdefaktor. Värdefaktorn varierar beroende på vilken typ av bebyggelse det rör sig om. Intressant är att de kommuner som använt sig av värdefaktorer bedömt nyttan för samma typ av bebyggelse något olika, vilket innebär att exploatörer som bygger bostäder får betala en större andel av kostnaderna. Den tredje fördelningsprincipen vi träffade på är baserad på markandel. Projektet utmärker sig genom att det utgör ett logistikcentrum, där markytan som används spelar en större roll än vid bostadsprojekt. I äldre förarbeten har nyttobegreppet definierats i relation till BTA, vilket även många av de avtal som granskats gör idag. Vår teori är att nyttan i större utsträckning kommer att definieras i relation till BTA kombinerat med en värdefaktor och därmed bli mer rättvisande.

Geografiska skillnader
Några större geografiska skillnader angående val av fördelningsprincip har inte kunnat påvisas, avgörande har snarare projektets karaktär och kommunens preferenser/ erfarenheter varit. Vi har fått information om att kommuner delvis tar hjälp av varandra vid komplexa frågor som har med kostnadsfördelning att göra.

Debiterad kostnad och risk
I de flesta avtal som granskats har kommunen valt att debitera den faktiska kostnaden som exploatörerna gemensamt ska stå för. Genom att debitera en faktisk kostnad undviker kommunen att ta risken att projektet skulle bli dyrare än beräknat, till skillnad från fall där den uppskattade kostnaden debiteras. I slutändan blir det kommunens skattebetalare som får bekosta en sådan felberäkning.

Transparens
Att inhämta och jämföra information från exploateringsavtal var ett betydligt svårare arbete än förväntat. Det råder inget tvivel om att bristande transparens blir ett problem för en tredje part som vill granska och inhämta information från ett exploateringsavtal.

• author: Wind, Louise and Olsson, Christian
• supervisor: Fredrik Warnquist
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Principles to distribute costs for public space
• course: VFTM01 20191
• year: 2019
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: exploateringsavtal, allmän plats, plan- och bygglagen, land development agreement, public space, planning and building act
• publication/series: ISRN/LUTVDG/TVLM/19/5429 SE
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/19/5429 SE
• language: Swedish
• id: 8986411
• date added to LUP: 2019-07-01 13:14:05
• date last changed: 2019-07-01 13:14:05