Byggnation över användningsgräns mot allmän plats

Abstract

The vision when municipalities are planning new areas is to create a feeling of urbanity and create vibrant and safe places. Usually the municipalities have designed the detailed development plan with a space between the public space and the buildings. Lately this place has been removed from many detailed development plans in central urban areas to fulfil the vision of urbanity. It means that balconies, bay window, downpipes, utility or other device have to be placed on public space.

Problems have occured when the place between public space and the buildings has been removed and private facilities wishes to be placed in public space, especially when the request comes up late in the process. The road traffic office in Gothenburg doesn’t want private utilities below the street because this place could be used for public utilities. Private utilities can complicate possible future restructuring and maintenance of the existing utilities. The aim of the study is to give a proposal how the municipalities can handle the situation that detailed development plans creates in urban areas.

Advantages and disadvantages of different options of rights for the private facilities in public space have been compiled. The study has been done at the real estate office in Gothenburg municipality.

The discussion about where the facilities can be placed has to been taken before the binding decision for the development plan to avoid problems. If it’s crowded with utilities below the public space it may be a good idea to make room for private facilities between public space and the buildings. In that case the private facilities can be placed on the property and the public space don’t have to be used for private facilities. The outcome of the study is a proposal that the space between buildings and public space will be an x-area in the development plans. An easement for the walk and cycle path means that the public can use the place even if the municipality not ownes it. This proposal means that the private facilities can be placed on the property.

Abstract (Swedish)

Visionen när områden ska detaljplaneläggas för ny bebyggelse, i centrala delar av städer, är att skapa gaturum med stadsliknande karaktär. Önskan finns om att skapa mötesplatser och ett livfullt område. För att uppfylla denna vision har detaljplaner utformats utan kvartersmark mellan byggnader och allmän plats vilket innebär att husfasaderna går i användningsgräns till den allmänna platsen. Följderna blir att enskilda anläggningar så som balkonger, burspråk, stuprör, entréer, ledningar, grundläggning med mera hamnar inom allmän plats och utanför fastighetsgränsen vilket innebär att rättigheter måste upplåtas för att trygga anläggningarna.

Problem och diskussioner har uppstått när önskan om att placera de enskilda anläggningarna inom allmän plats kommit upp i ett sent skede i detaljplaneprocessen, ibland först när detaljplanen ska genomföras. Trafikkontoret i Göteborg som förvaltar gator som utgör allmän plats vill inte att enskilda ledningar ska placeras under gatan. Enskilda ledningar i konkurrens med de befintliga allmänna ledningarna kan innebära att problem uppstår vid reparationer och eventuella omstruktureringar av ledningar under gatan i framtiden. Stora kommuner har många nämnder och förvaltningar som arbetar mot olika mål. När enskilda anläggningar placerats inom allmän plats på grund av att byggnader placeras i användningsgräns mot allmän plats har det funnits svårigheter i att samarbeta eftersom förvaltningarna får olika konsekvenser av hur gaturummet utformas.

Syftet med detta examensarbete är att ge förslag på hur problematiken med borttagande av förgårdsmark kan hanteras.

En sammanställning har gjorts av för- och nackdelar med olika alternativ av rättighetsupplåtelser för de enskilda anläggningarna inom allmän plats. Detaljplanerna som undersöktes i studien har olika planbestämmelser för de enskilda anläggningarna inom allmän plats. Följande bestämmelser noterades: 3D-bestämmelser, egenskapsbestämmelser på allmän plats och egenskapsbestämmelser på kvartersmark. Det förekom också detaljplaner utan bestämmelser där diskussionen om placeringen av de enskilda anläggningarna först kommit upp vid genomförandeskedet i detaljplaneprocessen. Arbetet har utförts på fastighetskontoret, exploateringsavdelningen, i Göteborgs Stad.

När byggnationen önskas ske över användningsgräns mot allmän plats måste parterna diskutera placeringen av de enskilda anläggningarna under detaljplaneprocessen för att undvika problem i genomförandeskedet. Trots problemen som följer av smala remsor förgårdsmark finns det tillfällen då detta är att föredra framför att tillåta byggrätt ända ut till användningsgräns mot allmän plats. Förgårdsmark bör planläggas när det är trångt under gatan och enskilda ledningar eller grundläggning försvårar vid reparation. Framförallt behövs förgårdsmark när trappor och entréer försvårar framkomligheten på allmän plats för allmänheten. Arbetet resulterade i ett förslag till utformning av detaljplaner där en sammanhållen karaktär önskas uppnås från fasad till fasad, i syfte att få ett stadsliknande gaturum, men inga enskilda anläggningar behöver placeras inom allmän plats. Det innebär att marken mellan byggnad och allmän plats läggs ut som kvartersmark med ett x-område i detaljplanen. I genomförandet skapas sedan ett servitut för kommunens gatufastighet och x-området kan används som gång- och cykelväg för allmänheten.

• author: Sundman, Emma
• supervisor: Fredrik Warnquist
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Building placed over boundary to public space
• course: VFTM01 20191
• year: 2019
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Detaljplan, allmän platsmark, kvartersmark, plan- och bygglagen, förtätning, förgårdsmark, planbestämmelser, användningsgräns
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/19/5433 SE
• language: Swedish
• id: 8990893
• date added to LUP: 2019-07-29 10:22:48
• date last changed: 2019-07-29 10:22:48