Ger behandlingen av ortsprismaterialet upphov till ett råtomtmarksvärde?

Abstract

During land surveying operations, the amount of compensation needs to be calculated using the valuation means taken by the land surveyor or appointed appraiser. For this reason, it is important that input parameters are correct. As profit distribution is a pressing concern in relation to real estate regulations, raw land value is sought after. In this case, the responsible land surveyor reports for background, valuation principles and input parameters and these are used to determine the amount of compensation due. As a result of this, consideration must be given to the way in which the land surveyor prices material with regards to local price material and raw land value in practice. Depending on the material the area has given, it may be relevant to consider in which situations the land surveyor may be less educational towards the owners involved in the operation. As a consequence of this, errors or uncertainties in valuation statements may result in a compensation amount which differs from the raw land value.
Additionally, in the case of errors uncertainties, it is not always clear which party will face consequences due to incorrect treatment of the local price material. During the preparation process of the local price material, consideration must be given to the optimal number objects to be compared in order to guide the reimbursement decision or whether other valuation means are necessary to come to a final decision of the reimbursement that will be given.
In order to examine this, Lantmäteriets archive has been searched in order to find land survey operations where a compensation investigation has been necessary. Only cases where the compensation investigation contained or was intended to contain local price material were included in the study. In order to ensure that the local price material had been processed correctly, sales date, property formation date and the date where water and sewage were connected were assumed to be connected have been compared using the property register or through contact with the respective municipality where the comparison object is located. As a result of conducting the study in this way, it can be assumed that the desired value has been obtained from the material. Following from this, the key conclusion which can be drawn is that the majority of all land surveying operations, the amount of compensation is based on a raw land value. There are some discrepancies in the compensation investigations conducted by Lantmäteriet itself when compared with those which have been conducted by an outside valuer. In cases where these inaccuracies have arisen as a result of incorrect input parameters, this would lead to increased costs for the people who have recently invested in a new property.

Abstract (Swedish)

I samband med lantmäteriförrättningar där ersättningsbeloppet behöver framtas med hjälp av de värderingsmedel som Lantmäteriet eller utsedd värderingsman har att tillgå är det ytterst viktigt att ingångsparametrarna är korrekta. Då fastighetsregleringar där vinstfördelning blir aktuellt och där genomsnittsvärdeprincipen aktualiseras är det råtomtmarksvärdet som eftersöks. I värderingsutlåtandet redovisar således ansvarig förrättningslantmätare för bakgrund i sagt fall, värderingsprinciper och de ingångsparametrar som används för att slutligen kunna utdöma ersättningsbeloppet i förrättningen. I detta hänseende är det därför intressant att ta reda på hur förrättningslantmätaren behandlar ortsprismaterial och därmed råtomt- och tomtmarksvärden i värderingssituationer i praktiken. Det kan därför vara aktuellt att besvara i vilka situationer, beroende på vilket material som området ger upphov till, som förrättningslantmätaren tenderar att vara mindre pedagogiskt för de sakägare som ska ta del av förrättningsakten. Felaktigheter eller otydligheter i värderingsutlåtanden kan få konsekvenser för involverade parter ifall det skulle visa sig att ersättningsbeloppet utdöms baserat på ett värde som skiljer sig från råtomtmarksvärdet. Det är vidare intressant att ta reda på i de fall som felaktigheter eller otydligheter framstår vem som blir den part som får utstå de konsekvenser som den felaktiga behandlingen av ortsprismaterialet har gett upphov till. I samband med framtagandet av ortsprismaterialet är det en intressant aspekt att ta reda på hur många jämförelseobjekt som är optimalt för att ortsprismaterialet ska bli vägledande för ersättningsbeslutet eller om det krävs andra värderingshjälpmedel för att slutligen besluta om ersättningen.
För att besvara detta har Lantmäteriets arkiv genomsökts för att hitta lantmäteriförrättningar där en ersättningsutredning har varit aktuell. Om ersättningsutredningen har eller haft avsikt att innehålla ett ortsprismaterial har redovisningen studerats. För att försäkra att ortsprismaterialen behandlats korrekt har fångesdatum, fastighetsbildningsdatum och datum då vatten- och avlopp ansetts vara inkopplat har jämförelseobjekten undersökts genom att nyttja fastighetsregistret eller genom kontakt med respektive kommun där jämförelseobjektet är beläget. På sådant vis är det möjligt att försäkra sig om att det faktiskt är det eftersökta värdet som erhålls ur materialet, dvs. råtomtmarksvärdet.
Sammantaget kan det redogöras för att i majoriteten av alla lantmäteriförrättningar grundar sig ersättningsbeloppet i ett råtomtmarksvärde. Det förekommer en del brister i de ersättningsutredningar som Lantmäteriet själv gjort i jämförelse med de som har blivit överlämnade till en utomstående värderingsman. I de fall där felaktigheter skulle uppstå till följd av felaktiga ingångsparametrar skulle detta främst medföra förhöjda kostnader för tillträdande fastigheter.

• author: Pettersson, Fredrik
• supervisor: Eric Norén
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20192
• year: 2020
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Fastighetsbildning, markexploatering, fastighetsreglering, fastighetstaxering, ortsprismaterial, råtomtmarksvärde, property formation, property development, reallotment, real estate taxation, real estate comparables, raw land value
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 20/5460 SE
• language: Swedish
• id: 9020159
• date added to LUP: 2020-06-18 16:55:35
• date last changed: 2020-06-18 16:55:35