Kommunernas planmonopol - En studie av fem skånska kommuner med bostadsbrist

Abstract

The housing responsibility in Sweden is primarily controlled by the municipalities. The municipalities in Sweden have a monopoly on controlling land use with detailed development plans. The population rises every day and the majority of the Swedish municipalities confirms having lack of housing. This study has been made in order to investigate how five municipalities work with their housing responsibility today.

In order to answer this question, interviews have been held with both city officials and politicians in each municipality. To get some context, there have also been interviews with three developers from some of the biggest construction companies in Sweden on how they think the municipalities handle their responsibility.

The study is based on economic theories that producers with a monopoly tend to produce fewer and more expensive products than what is in demand. Two different interpretations of the underproduction were compared. One proposes that there will be fewer building rights because the monopolist (the municipalities) does it for their own gain and the other proposes that they act in this way because there are external effects to take into account.

The study showed that the municipalities use their planning monopoly in order to achieve more than just housing for all. The city’s attractiveness, community service and other functionality are equally important when it comes to using their planning monopoly. The municipalities also confirmed prioritizing other things higher or equally than just housing in their municipality such as healthcare, nursing and school. This information gives some support to the monopoly theory about underproduction due to external effects.

The builders feel that less control in the plans could lead to cheaper and more housing than is produced today, while the municipalities feel that the planning is crucial in order to sustain the good living environments.

The study also discusses the motives and conflicts of interest between the various actors that arise and the municipalities must take into account. The general economy, government investment support, slow appealing processes and the builders’ willingness to build for their profit, where factors outside the municipalities’ influence that came up a lot in the study.

Finally the study suggest some changes in the way the municipalities can work in order to fulfil their responsibility. A larger part of the debate should be about setting clearer visions, the existing housing stock, setting requirements for rent level in the land allocation agreements (the larger municipalities), increasing cooperation with involved actors and finally should more work be done in order to increase the attractiveness in urban areas and not only work with densification in the cities.

Abstract (Swedish)

År 2020 anger 212 av 286 kommuner i Sverige att de har ett underskott på bostäder i kommunen som helhet. Sveriges befolkning ökar och bostadsbeståndet hänger inte med. I studien syftar bostadsbristen till definitionen som är skillnaden mellan vad som kollektivt uppfattas som en godtagbar bostadssituation och det faktiska läget på marknaden. Situationer som inte kollektivt anses vara godtagbara bostadssituationer är exempelvis hemlöshet, trångboddhet eller att en arbetslös inte kan flytta för arbete till en annan ort på grund av brist på bostad. Skillnaden mellan summan av alla hushålls definierade legitima bostadsbehov och det faktiska utbudet av bostäder som finns tillgängliga i marknaden i respektive kommun, utgör en obalans och är därmed lämplig att benämna som en bostadsbrist.

Bostadsförsörjningsansvaret tillfaller kommunerna genom att de har ett så kallat kommunalt planmonopol som innebär att de som en ensam aktör styr över alla plan- och byggfrågor inom kommunen. Bostadsförsörjningen i Sverige är således beroende av att varje kommun gör korrekta bedömningar för sitt individuella behov och framförallt bedriver ett aktivt arbete med effektiva lösningar för den egna kommunens bostadsförsörjning. Ansvaret bygger på att kommunerna har mycket makt i sina händer och det är därför viktigt att granska kommunerna på en djupare nivå.

I studien har fem skånska kommuner valts ut för att undersökas närmare; Malmö, Helsingborg, Lund, Kristianstad och Trelleborg. Genom intervjuer med tjänstepersoner och politiker för respektive kommun har det undersökts hur kommunerna arbetar med sitt bostadsförsörjningsansvar. För att få en kontrast till kommunernas svar har även tre byggherrar från Sveriges största byggbolag intervjuats om hur de upplever att kommunerna arbetar med sitt bostadsförsörjningsansvar.

Studien tar avstamp i nationalekonomiska teorier om att producenter med monopol tenderar att producera färre och dyrare produkter än vad som efterfrågas. Två olika tolkningar av underproduktionen jämfördes. Den ena föreslår att det blir färre byggrätter för att monopolisten (kommunerna) gör det för egen vinning och den andra föreslår att de agerar så därför att det finns externa effekter och andra kollektiva utgifter att ta hänsyn till.

Studien kom fram till att det finns underlag att det produceras färre byggrätter än vad som efterfrågas idag. En anledning till att det sker är att kommunerna har andra mål än enbart bostadsförsörjningen, som också bör uppfyllas i samband med att det produceras fler byggrätter. Stadens attraktivitet och goda boendemiljöer, samhällsviktiga funktioner samt övrig funktionalitet är faktorer som anses ha ett samband med fler bostäder och som bör utvecklas i samma takt.

Byggherrarna upplever att en mindre styrning i detaljplanerna hade kunnat leda till billigare och fler bostäder än det produceras idag, medan kommunerna tycker att det finns logik bakom styrningen då det leder till goda boendemiljöer.

I studien diskuteras även de olika aktörernas motiv och intressekonflikter som uppstår och kommunerna måste ta hänsyn till. Den allmänna ekonomin, statliga investeringsstöd, långsamma överklagandeprocesser och byggherrens vilja att bygga sett till deras vinst var faktorer utanför kommunernas påverkan som kom upp en hel del i studien.

Studien avslutar även med några förslag kring hur kommunerna kan arbeta annorlunda och är baserat på intervjuerna. Kommunerna bör sätta tydligare visioner och bakgrund till sin strategi för bostadsförsörjningen gentemot övriga aktörer, utreda sitt befintliga bostadsbestånd och dess användande, ställa krav på hyresnivå i markanvisningsavtalen (de större kommunerna), öka och intensifiera samarbetet med involverade aktörer och slutligen borde det arbetas mer med att öka attraktiviteten runt om i Skåne och i tätorterna för att inte enbart arbeta med förtätning i städerna.

• author: Sohrabi, Diana
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: The municipalities’ planning monopoly in Sweden
• course: VFTM01 20202
• year: 2020
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Bostadsbrist, Bostadsförsörjningsansvar, Planmonopol, Bostadspolitik
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 20/5468SE
• language: Swedish
• id: 9032115
• date added to LUP: 2020-11-18 10:38:20
• date last changed: 2020-11-18 10:38:20