Förtätning i storstäderna – En analys av förtätningens påverkan på småhuspriser

Abstract

Infill development has become a common occurrence in Sweden’s bigger cities. The densification of residential areas has been a strategy for managing the accelerating urbanization rate. In Stockholm and Gothenburg, neighbourhoods consisting of single- family houses have been a subject of densification through the subdivision of property units and the replacement of single-family dwellings with apartments buildings. On one hand this phenomenon has faced criticism for being detrimental to the character of existing neighbourhoods. On the other hand, it has been praised for being a potential strategy to reduce the housing shortage in Sweden.

Focusing on the construction of new apartment buildings in existing neighbourhoods consisting of single-family dwellings, the study aims to investigate how this type of infill development impacts property price. The study takes regard to two critical phases of infill development: after construction has begun and after completion of the development. Additionally, the study investigates if price effects vary with the magnitude of the new construction project.

By using a difference-in-difference method by a hedonic price model, the price effects of infill development are estimated. The data sample includes transaction data from Stockholm and Gothenburg over the period of 2013-2023 as well as information about construction projects completed between 2015-2020. The property price effects are estimated within a 1000- and 500-meter distance from new construction.

The result of the analysis includes both positive, negative, and non-significant price effects on property price due to infill development in the surrounding area. Some indication that the starting of new construction leads to value-decreasing effects on existing properties is found. This is believed to be explained by the temporary disturbance that the construction causes. After the completion of the development, no significant effects were found, which can indicate that the found negative price-effects generated by the construction, ceases to exist. However, even for the found significant price effects, it’s difficult to determine whether they solely are a result of infill development or a result of combination of factors that have not fully been considered in this study.

Abstract (Swedish)

Förtätning är en strategi som används i storstäderna för att hantera den snabba urbaniseringstakten, bostadsbristen och den ökande befolkningstillväxten. I Stockholm och Göteborg har småhusområden förtätats genom avstyckning av tomter eller genom att flerbostadshus får ersätta enbostadshus. Den pågående förtätningen av småhusområden har de senaste åren blivit uppmärksammat både medialt och politiskt. Fenomenet har väckt motstånd hos framför allt småhusägare som riktat stark kritik mot strategin.

Detta examensarbete syftar till att undersöka huruvida förtätning i form av flerbostadshus påverkar värdet på närliggande småhus. För att uppfylla syftet så analyseras förtätningens påverkan på småhuspriser genom att undersöka om förtätningsprojektens omfattning är av betydelse samt om tidsaspekten då förtätningsprojektet påbörjats eller färdigställts är avgörande.

Metoden för analysen är en difference-in-difference-metod som genomförs via en hedonisk regressionsanalys. Undersökningen har avgränsats till att analysera priseffekterna på närliggande småhus i Stockholm och Göteborg med tillhörande kranskommuner. Data utgörs av småhusförsäljningar mellan 2013–2023 samt information om färdigställda förtätningsprojekt mellan åren 2015–2020. En geografisk avgränsning på 1000 meter samt 500 meter från ett förtätningsprojekt har fastställts för att kunna identifiera närliggande småhus.

Analysen resulterade i både positiva, negativa och icke-signifikanta priseffekter till följd av nybyggnation av flerbostadshus i småhusområden. Resultatet indikerar i viss mån på att förtätningsprojekten har gett en negativ prispåverkan på närliggande småhus efter att byggnation har påbörjats. Detta tros bero på att byggandet kan bidra med temporära störningar i närområdet i form av buller, föroreningar och ökad trafik. Studien gav inga slutsatser gällande projektstorlekens inverkan på priseffekterna. Efter att projektet är färdigställt kunde ingen prispåverkan identifieras, vilket skulle kunna tyda på att den negativa priseffekten som påvisats efter att förtätningsprojekten påbörjats, upphör. Det är dock svårt att fastställa om funna signifikanta priseffekter endast beror på förtätning.

• author: Högemark, Agnes and Urzander, Emelie
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20231
• year: 2023
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Förtätning, småhus, småhuspris, regressionsanalys, difference-in-difference, hedonisk prismodell, nybyggnation, spillover-effekt, Stockholm, Göteborg
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 23/5518SE
• language: Swedish
• id: 9121017
• date added to LUP: 2023-06-13 12:50:48
• date last changed: 2023-06-13 12:50:48