Företagsnytta i praktiken - det bortglömda syskonet

Abstract

This report aims to investigate how the legislation regarding the positive effect from an enterprise for the conduct of which a property unit is expropriated, in chapter 4 section 2 of the Swedish Expropriation Act, is used in practice. The rule is an exception to the main compensation rules, which means that a landowner should be fully compensated in the event of expropriation. The rule has proven difficult to apply because there is
a narrow practice on the subject, and professionals do not have full insight into how the rule should be applied. The lack of knowledge on the subject can primarily be explained by the fact that very specific cases are required for an expropriator to be able to claim a deduction from the compensation. In cases where the enterprise for the conduct of which a property unit is expropriated has entailed a positive effect on the market value of the property unit, it is also not certain that it is a deductible one, given the extensive scrutiny as to whether the benefit is to be considered ordinary or not.
Overall, the assessment is currently made in a very subjective way that can lead to prolonged negotiations. In the report, we will also investigate how the concept of enterprise can be interpreted and what effect different interpretations of this can have.

Abstract (Swedish)

Företagsnytta är en del av influensregeln i 4 kap. 2 § expropriationslagen (ExL).
Influensregeln innebär ett undantag från grundregeln i ersättningsreglerna i 4 kap. ExL som säger att fastighetens marknadsvärdeminskning ska ersättas. Regeln innebär att i de fall expropriationsföretaget föranlett en värdeförändring av någon betydelse ska värderingen av fastigheten göras utan beaktning av influensen. Företagsinverkan exemplifieras enklast med mark som exproprieras för vägändamål. Själva företaget utgörs då av vägen och verksamheten som hör till företaget utgörs av trafiken. Företaget kan ge upphov till såväl negativa som positiva effekter. Negativa effekter som till exempel buller, ljus och emissioner benämns som företagsskada medan positiva effekter som till exempel förbättrad kommunikation benämns som företagsnytta. För att ersättning för företagsskada ska utgå krävs att skadan i sig är väsentlig samt att den inte är orts- eller allmänvanlig. För företagsnytta gäller det omvända, är nyttan orts- eller allmänvanlig får fastighetsägaren tillgodoräkna sig värdeökningen. Det innebär att värdet av nyttan dras av innan en markåtkomst sker endast om nyttan inte är orts-eller allmänvanlig.
I praktiken är beaktande av företagsskada ett mer vanligt förekommande fenomen som i princip alltid tas i beaktning vid tvångsvisa markintrång, medan företagsnyttan sällan diskuteras eller nämns. Syftet med rapporten är att förstå hur regeln kring företagsnytta tillämpas i praktiken då det endast finns en sparsam teori och praxis på ämnet. Vidare grundar sig rapporten på tankar från Trafikverkets sida att utöka kunskapen om företagsnytta i samband med att kommuner till följd av ett väg- eller järnvägsföretag detaljplanelägger ett område i anslutning till företaget. Eftersom parter i första hand försöker nå frivilliga överenskommelser och då ExL:s regler ligger till grund för dessa
förhandlingar, har ytterligare en frågeställning varit hur företagsnyttodelen i
influensregeln hanteras vid förhandlingar.
Som ett led i att besvara frågeställningarna bygger rapporten på
en litteraturstudie, en intervjudel och en enkät. Litteraturstudien är främst skriven med utgångspunkt i förarbeten i form av propositioner och statliga utredningar men även i juridisk doktrin och praxis. Intervjuerna har genomförts med respondenter som har tillämpat lagregeln praktiskt eller i teorin. Intervjupersonerna är tjänstemän inom Trafikverket, fastighetsvärderare, kommunala tjänstemän, en lantmätare samt en expert inom området. Urvalet av kompetenta respondenter har bidragit till att ge en nyanserad och trovärdig bild av svaren kopplade till frågeställningarna. Av intervjuerna framgår det att det råder en samsyn i somliga av de frågor som har ställts medan det i andra frågor råder helt skilda meningar. För att få djupare förståelse i hur markförhandlare på Trafikverket har för kunskap om företagsnyttodelen i influensregeln, samt för att få en uppfattning om hur regeln generellt sätt tillämpas av markförhandlare, har representanter från Trafikverket även låtits besvara en enkät.

Att företagsnyttodelen i influensregeln sällan tillämpas är givetvis en bidragande orsak till att regeln är svårare att tillämpa i praktiken än i teorin. En kombination av att många av de tolkningar som ska göras är subjektiva och en smal praxis leder i mångt och mycket till en påtaglig risk för att expropriander drar sig från att använda lagstiftningen.
En avgörande fråga för hur företagsnyttodelen av influensregeln kan tillämpas beror på tolkningen av företagsbegreppet, och i synnerhet om planläggningen kan utgöra en del av företaget eller inte. Det går fortfarande inte att ge något precist svar för hur tolkningen ska göras. Detta beror huvudsakligen på att de få domar som finns gällande tolkningen är dömda innan presumtionsregelns upphävande. Dessutom tolkas dessa domar till viss del som motsägelsefulla i förhållande till varandra. Företagsnyttodelen i influensregeln fyller en begränsad funktion vid förhandlingar. Begreppet används primärt indirekt där Trafikverket påpekar nyttor som uppstår för att ge fastighetsägaren ett incitament att acceptera den ersättning som erbjuds, utan att egentligen benämna det som en företagsnytta. Problematiken ligger sammantaget i en smal, och eventuellt en inaktuell, praxis som ger upphov till subjektiva tolkningar av hur företagsnyttodelen i influensregeln ska tolkas. Konsekvenserna av detta blir utdragna förhandlingar med höga transaktionskostnader som minskar incitamentet för exproprianden att driva frågan.

• author: Mattsson, Bernard and Silfver, Mark
• supervisor: Fredrik Warnquist
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20231
• year: 2023
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Markexploatering, expropriation, markåtkomst, markersättning, äganderätt, influensregeln, företagsnytta
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 23/5527SE
• language: Swedish
• id: 9124444
• date added to LUP: 2023-06-15 13:35:34
• date last changed: 2023-06-15 13:35:34