Bedömning av enskilda trafikimmissioners marknadsvärdepåverkan på småhus vid anläggning, omläggning och breddning av väg.

Abstract

During the construction, realignment, or widening of roads, various disturbances can occur that affect the market value of nearby properties. These disturbances typically include things such as increased noise, vibration, changes in soil conditions, increased sensitivity to wind, and all contibute to severe disruption of the property. In order to provide appropriate compensation to property owners, it is necessary to assess the impact that disturbances have had on the property's market value. The goal is to ensure that property owners maintain the same financial position that they had before the project began. The assessment of the financial impact that disturbances have caused should be calculated by comparing the property’s pre-disturbance value to the post-disturbance value, the compensation to the property owner should account for the net value difference.

This master thesis examines the impact that road-construction emissions have on property value. More specifically the thesis discusses how the impact that disturbances have on the market value of properties is assessed. The second chapter contains a background review on relevant laws and how these are applied. Furthermore, to provide a broader understanding of the theoretical background, a description of important economic terms such as market value, price formation, factors affecting value, market value reduction, etc. are included. In addition, the most common valuation methods and how they are used are defined. The thesis also contains a review of previous studies and important legal cases. A separate investigation has also been carried out in which experts have been interviewed on the topic. The results highlight how complex it is to assess the market value impact of different road-construction emissions.

The conclusion reached is that there are a few accepted methods for assessing the size of the value impact of road-construction emissions. These methods work well in most cases but may need an update soon. The impact that individual road-construction emissions have on the market value of properties depends on several different factors. Due to the unique characteristics of real estate, the impact can differ enormously. Each situation requires a new thorough examination, otherwise there is a risk that differentiation will be high.

Popular Abstract (Swedish)

Hur väl fungerar tillämpningen av ersättningsreglerna för miljö- och företagsskada?


När en väg anläggs, omläggs eller breddas kan det orsaka olägenheter för närliggande fastigheter. Finns det en klar och samlad tillämpning av ersättningsreglerna som aktualiseras vid dessa situationer?

Den huvudsakliga frågan som examensarbetet undersöker är hur marknadsvärdeminskningen på småhus till följd av störningar från en väg kan bedömas. Vanliga trafikimmissioner, dvs störningar som kan uppkomma är buller, avgaser, damm, vibrationer, strålkastarljus och förändrade växtförhållanden. Detta undersöks med hjälp av bland annat rättsfallsanalys, tidigare studier och intervjuer med sakkunniga. En annan frågeställning i arbetet tittar på förändrade normer och värderingsmodeller. I förarbeten för lagstiftning diskuteras nämligen att synen på störningar kan komma att förändras med tiden. Då kan det handla om normer som myndigheterna ger ut som acceptabla. Det är därmed intressant att se om det skett någon förändring de senaste 20-30 åren som också kan påverka bedömningen av ersättningen.

Examensarbetet konstaterar att det finns tydliga metoder för att bedöma enskilda trafikimmissioners marknadsvärdepåverkan. De flesta värderare använder sig idag av värderingsmodellen i LMV-rapport 1998:7, praxis samt egen justeringar i varje enskilt fall, för att bedöma värdepåverkan. Detta är bra eftersom det krävs en enhetlig tillämpning av ersättningsreglerna för att få en likvärdig, rättvis och rättssäker bedömning över hela landet. LMV-rapporterna togs dock fram på 90-talet när marknaden bestod av låg efterfrågan. Ett problem med detta är att det inte helt representerar dagens situation. Det bör även uppmärksammas att domstolar oftast är bundna till det som parterna yttrar. Med det sagt kan det röra sig om andra siffror än det som framkommer i praxis.

Trots tydligt tillvägagångssätt så är det väldigt komplext att bedöma marknadsvärdepåverkan. Fastigheter är väldigt unika och därmed kan det variera mycket hur de påverkas av liknande störningar. Tidigare studier har kunnat bevisa att områdets attraktivitet, bullerintensiteten och hur exponerad fastigheten är mot störningskällan har störst påverkan på marknadsvärdet. Andra trafikimmissioner som bland annat avgaser, damm, vibrationer, strålkastarljus, förändrade växtförhållanden och ökad vindkänslighet ger individuellt nästan aldrig rätt till ersättning. Det finns inte heller någon direkt metod för att mäta dessa enskilda trafikimmissioners värdepåverkan.

En annan slutsats från examensarbetet är att normerna har förändrats. Idag behöver bland annat buller inte överstiga 55 dB(A) för att ersättning ska utgå. I takt med att hälsokonsekvenserna av buller blivit uppenbara har också reglerna kring det skärpts. Nya direktiv sätter skärpta krav på att minska buller från stora bullerkällor samtidigt som nya medicinska och rättsliga riktvärden ges ut av myndigheterna. På senare tid har också äganderätten stärkts för att skydda den enskilda fastighetsägaren. Enligt intervjupersonerna i examensarbetet lär denna trend fortsätta i samma riktning. Detta innebär att det går att förvänta sig fler förändringar inom en snar framtid.

• author: Beyene, Elenie
• supervisor: Fredrik Warnquist
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Individual traffic emission caused by construction, realignment and widening of a road and assessment of the market value impact on detached houses.
• course: VFTM01 20231
• year: 2023
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering; Law and Political Science
• keywords: Environmental damage, market reduction, property value, property valuation, assessment. Miljöskada, företagsskada, marknadsvärdeminskning, fastighetsvärdering, bedömning.
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 23/5530SE
• language: Swedish
• language: English
• id: 9125765
• date added to LUP: 2023-06-19 10:28:58
• date last changed: 2023-06-19 10:29:12