Steget före: hyresgästrisk i det svenska kontorssegmentet

Abstract

The Swedish office real estate market has entered a period marked by rising vacancies, accelerating polarization between submarkets, and a structural reorientation of tenant demand partly as a result of hybrid work trends. Earlier research has established that tenant characteristics, creditworthiness, sector exposure, contract structure, and concentration bear directly on risk, property values, and financing terms, yet a coherent understanding of how this information is collected, structured, and applied in Swedish practice has been lacking. Thus, the aim of this study is to examine how tenant risk information can be obtained, structured, and implemented in property management, property valuation, and credit assessment within the Swedish office segment.
The study employs a qualitative, abductive research design combining a literature and document review and ten semi-structured interviews with property owners, valuers, lenders, and industry media.
The findings indicate that the contemporary vacancy development is driven by an interaction of structural, cyclical, and contract-related forces, with the structural component appearing to dominate, particularly in peripheral and lower-quality submarkets. Four risk categories emerge as central: financial stability and creditworthiness, sector affiliation and cyclical sensitivity, contract structure and lease term, and tenant mix and concentration risk. Property managers are shifting from a reactive to a more proactive engagement with tenants. Valuers address tenant risk primarily indirectly through vacancy, rent, and yield assumptions. Lenders operationalize the information at a greater level of detail through rent-roll analysis and differentiated credit terms.
The study also contributes with a qualitative framework that structures tenant risk management for practical implementation by both property owners, valuers and lenders.

Popular Abstract (Swedish)

Städer världen över har sedan pandemin genomgått en, för många, dold förändring. De av gemene man ofta förbisedda kontorslokalerna, som historiskt mer eller mindre hyrt ut sig själva, ekar numera på flera håll tomma. David Lindskog och Elmer Olsson har, i ett examensarbete vid LTH, studerat drivkrafterna bakom vakansutvecklingen i kontorssegmentet och hur riskinformation om kontorshyresgäster kan nyttjas i den kommersiella fastighetsbranschen för att hantera vakansutvecklingen.
I Sverige finns exempel på delmarknader där uppemot en tredjedel av kontorsytorna är vakanta. Bakom siffrorna döljer sig strukturella förändringar där hybridarbete, höjda kvalitetskrav och polarisering mellan centrala och perifera lägen tillsammans bildar en riskaspekt som både påverkar och bör hanteras av såväl fastighetsbolag som värderare och kreditgivare.
I masteruppsatsen undersöks alltså hur specifik hyresgästinformation kan struktureras och användas av fastighetsägare, värderare och kreditgivare för att verklighetstroget spegla faktisk hyresgästrisk i förvaltning, värderingsantaganden och kreditbeslut. Studien växlar mellan teori samt dokument- och intervjustudie för att besvara vad som driver kontorsvakanser och hur hyresgästinformation kan nyttjas för att hantera vakansrisk.
Vakansutvecklingen drivs av ett samspel mellan strukturella och cykliska marknadskrafter, men den strukturella komponenten dominerar, särskilt i perifera och mindre attraktiva lägen. Studien identifierar fyra aspekter som kan definiera hyresgästrisk:
- hyresgästens finansiella stabilitet,
- dess branschtillhörighet och konjunkturkänslighet,
- kontraktslängd och -utformning,
- samt fastighetens hyresgästmix och koncentrationsrisk.
I studien noteras att olika branschaktörer (fastighetsägare, värderare och kreditgivare) hanterar hyresgästrisk på olika sätt. Fastighetsägare kan använda relationell hyresgästinformation för att möjliggöra ett mer proaktivt förvaltningsarbete, även om omställningen från reaktivitet till proaktivitet ännu tycks pågå. Värderarna fångar hyresgästrisk främst, i vakans-, yield- och marknadshyresantaganden, men saknar ekonomiska incitament att granska och återspegla specifik hyresgästinformation i kassaflödesanalysen. Kreditgivare gör i vissa fall specifik hyresgästanalys som utmynnar i bl.a. differentierade kreditvillkor, men även här sker en avvägning mellan djupgående verklighetsförankring och schabloner. Samma fastighet kan därför bära väsentligt olika hyresgästrisk beroende av aktörsperspektiv. Detta ökar risken för breda finansiella konsekvenser med grund i obalans mellan fastighetsvärden, belåning, förvaltning och marknadens verklighet.
Författarna har låtit studiens resultat och slutsatser resultera i ett ramverk för hantering av hyresgästrisk. Ramverket kopplar samman fyra riskkategorier (finansiell stabilitet, branschtillhörighet, kontraktstruktur och hyresgästmix) med tre analysperspektiv (hyresgäst, fastighet och portfölj) och skapar en gemensam struktur för fastighetsägare, värderare och kreditgivare att enhetligt och kommunikativt integrera hyresgästrisk i beslutsfattande på kommersiella fastighetsmarknaden. För en bransch som förvaltar tillgångar för hundratals miljarder kronor kan ett gemensamt språk vara skillnaden mellan att ligga steget efter, eller, steget före hyresgästerna.

• author: Lindskog, David and Olsson, Elmer
• supervisor: Riikka Kyrö
• organization: Real Estate Science
• alternative title: One Step Ahead: Tenant Risk in the Swedish Office Segment
• course: VFTM01 20261
• year: 2026
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Business and Economics
• keywords: Hyresgästrisk, kontor, vakansrisk, fastighetsförvaltning, fastighetsvärdering, kreditgivning, hyresgästriskinformation. Tenant risk, office, vacancy risk, property management, property valuation, credit assessment, tenant risk information.
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 26/5596SE
• language: Swedish
• id: 9228947
• date added to LUP: 2026-05-29 13:41:34
• date last changed: 2026-05-29 13:41:34