Bostadsbrist - men ingen vill flytta in?

Abstract

Since 2018, the Swedish housing market has exhibited a paradoxical development in which a persistent housing shortage coexists with increasing vacancies. The simultaneous progression of these seemingly anti-correlated trends raises important questions regarding the functioning of the residential real estate sector. This thesis examines why the residential Swedish rental market continues to produce dwellings that do not correspond to effective demand, analyzing how market mechanisms, institutional conditions, and stakeholder incentives interact in the emergence and persistence of vacancies.

The study employs a qualitative research approach combining previous research, government inquiries, public reports, and academic literature with empirical material collected through semi-structured interviews with key stakeholders. The analysis focuses on how institutional regulations and changing market conditions shape investment behavior and housing production in the Swedish housing market. Particular emphasis is placed on regulated rents, the municipal planning monopoly, rising production costs, and shifting financial conditions characterized by increasing interest rates and changing demand patterns.

The findings suggest a structural divergence within the Swedish housing market rather than a conventional market imbalance between supply and demand. The analysis identifies an increasingly segmented rental housing market in which the older rental stock and newly produced rental housing operate according to different economic conditions and demand structures, despite formally constituting the same product category. Regulated rents in the older housing stock sustain excess demand and long housing queues by maintaining comparatively low rent levels, particularly in centrally located and highly attractive areas. In contrast, newly produced rental apartments are typically associated with substantially higher rent levels and are often located in more peripheral areas where land acquisition is less costly, and planning processes are more accessible. The considerable differences reveal that excess demand in the older regulated rental stock does not translate into effective demand for newly produced rental housing, contributing to vacancies and localized oversupply in the new-build segment. At the same time, property owners face strong incentives to maintain these rent levels in the newly produced stock. Rent reductions would negatively affect property valuations and expected returns. Consequently, the market becomes constrained by both institutional price ceilings and valuation-driven price floors, limiting the ability of price mechanisms to efficiently balance supply and demand across different segments of the housing market.

At the same time, the study shows that the current imbalances are not solely structural in nature but are also reinforced by cyclical economic conditions. The weak demand for newly produced rental housing is closely linked to the recent recession, which was characterized by high inflation, rising interest rates, and constrained household incomes, and has since evolved into a period of economic stagnation. As the broader economy recover and generate improved purchasing power, market actors expect demand to strengthen and the current oversupply to gradually be absorbed. These developments suggest that the cyclical factors currently suppressing demand may ease over time. However, uncertainty remains regarding the extent to which such a recovery will resolve the underlying segmentation between older and newly produced rental housing. In conclusion, the study demonstrates that the observed paradox is the result of both institutional frameworks and macroeconomic factors. While institutional frameworks create the underlying conditions for these imbalances, the broader economic climate influences their scale and visibility over time.

Abstract (Swedish)

Sedan 2018 har man sett en paradoxal utveckling på den svenska bostadsmarknaden där en fortsatt bostadsbrist samexisterar med ökande vakanser. Samtidigt som kötiderna till hyresrätter är långa och 24 av 26 kommuner i Storstockholm uppger att de har ett bostadsunderskott, är uthyrningsarbetet med nyproducerade lägenheter mer krävande än någonsin. Föreliggande studie syftar därav till att identifiera bidragande faktorer till varför den svenska bostadsmarknaden producerar hyresrätter som inte fullt ut efterfrågas samt att undersöka hur marknadsmekanismer, institutionella förutsättningar och aktörers incitament samverkar i uppkomsten och beståendet av vakanser.

Arbetet har genomförts med en kvalitativ ansats där tidigare forskning och offentliga utredningar, kombineras med empiriskt material i form av intervjuer med aktörer verksamma inom bostadsmarknaden. Intervjuerna har hjälpt undersöka hur fastighetsägare, bostadsutvecklare och andra branschaktörer resonerar kring investeringar, risk, efterfrågan och vakanser inom nyproduktionen. Det empiriska materialet har därefter analyserats i relation till bostadsmarknadens institutionella och ekonomiska förutsättningar för att skapa en integrerad förståelse för de mekanismer som påverkar bostadsutbudet och marknadens funktionssätt. Särskilt fokus har riktats mot det kommunala planmonopolet och hur planprocesser, markanvisningar och tillgången till byggrätter påverkar bostadsbyggandets omfattning och geografiska lokalisering. Vidare har det svenska hyressättningssystemet analyserats, där bruksvärdessystemet, presumtionshyror och investeringsstöd utgjort centrala komponenter. Studien har visat att dessa institutionella ramverk påverkar både fastighetsägarnas investeringsmöjligheter och hushållens tillgång till bostäder genom att forma förutsättningarna för hyressättning, produktion och konkurrens på marknaden. Studien har avgränsats geografiskt till Stockholmsregionen med fokus på nyproducerade hyresrätter.

Resultaten visar att hyressättningssystemet och planeringsprocessen bidrar till en segmenterad bostadsmarknad där utbud och efterfrågan inte möts effektivt. Bruksvärdessystemet skapar ett bestående efterfrågeöverskott i det äldre beståndet genom relativt låga hyror i attraktiva lägen, medan nyproducerade hyresrätter som ofta återfinns i lägen med pendlingsavstånd till innerstaden i stället har hyror som överstiger hushållens betalningsvilja, som orsakar vakanserna. Således uppstår situationer där bostadsbrist och tomma lägenheter samexisterar, men, i en segmenterad marknad.

Trots denna uppvisade obalans, kan studien bekräfta att marknadsaktörerna agerar rationellt utifrån rådande ekonomiska och institutionella förutsättningar. Investeringsbeslut baseras på mikroanalyser av området, långsiktiga kassaflöden och avkastningskrav. En betydande förklaring till att marknaden inte rör sig mot jämvikt är att hyresnivån har en central betydelse för investeringsbolagens lönsamhet och värdering. Följaktligen föreligger starka incitament för fastighetsägare att bibehålla befintliga hyresnivåer även vid vakans, då hyressänkningar riskerar att minska fastighetsvärdena och därigenom försvaga den bolagets finansiella position. I analysen redogörs att denna logik låser fast hyrorna i nyproduktion, och med hjälp av en mikroekonomisk modell, illustreras situationen som ett prisgolv. Parallellt, är hyrorna i det äldre beståndet begränsat av bruksvärdessystemets hyreshöjningsregleringar, likt ett pristak. De klassiska marknadsmekanismerna tillåts således inte spelas ut, utan utbudsunderskott och utbudsöverskott existerar i stället samtidigt i olika segment av hyresrättsmarknaden och jämvikten mellan utbud och efterfrågan blir ouppnåelig.

Däremot visas det att de observerade obalanserna inte enbart är av strukturell karaktär, utan även förstärks av det rådande konjunkturläget. Den svaga efterfrågan på nyproducerade hyresrätter kan kopplas till den senaste tidens ekonomiska nedgång som präglats av hög inflation, stigande räntor och pressade hushållsinkomster, vars effekter idag kvarstår i form av en stagnation i tillväxten. För byggbranschen innebar detta betydande ökningar i bygg- och finansieringskostnader vilka fått följdeffekter för fastighetsmarknaden. I detta sammanhang framstår vakanser delvis som ett temporärt fenomen. I takt med att ekonomin återhämtar sig och hushållens köpkraft förbättras förväntas efterfrågan successivt stärkas, vilket kan bidra till att delar av dagens vakanser absorberas av marknaden. Samtidigt kvarstår osäkerhet kring i vilken utsträckning en sådan konjunkturell återhämtning kan lösa de mer långsiktiga och strukturella skillnaderna mellan det befintliga och det nyproducerade hyresbeståndet.

Sammanfattningsvis visar studien att den observerade paradoxen är ett resultat av både strukturella och konjunkturella faktorer. Medan de institutionella ramarna skapar förutsättningarna för obalanser, påverkar det ekonomiska läget deras omfattning och synlighet över tid. Detta innebär att framtida utveckling på bostadsmarknaden kommer att bero på samspelet mellan dessa faktorer, där en förbättrad konjunktur kan mildra, men inte nödvändigtvis eliminera utmaningarna. Studien bidrar därigenom med en fördjupad förståelse för hur dagens bostadsmarknad i Stockholmsregionen formas och utvecklas utifrån rådande institutionella ramverk, ett ofördelaktigt konjunkturläge och de incitamentsstrukturer som styr marknadens aktörer.

• author: Ebbersten, Bianca and Chudi, Rebecca
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Housing shortage – but no one wants to move in?
• course: VFTM01 20261
• year: 2026
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Business and Economics
• keywords: Bostadsmarknad, hyresrätter, vakanser, nyproduktion, institutionella förutsättningar, investeringslogik, Stockholmsregionen
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 26/5595SE
• language: Swedish
• id: 9234561
• date added to LUP: 2026-06-11 14:47:48
• date last changed: 2026-06-11 14:47:48