Vilandeförklaring av lantmäteriförrättning - Underutnyttjat verktyg som kan effektivisera exploateringsprocessen?

Abstract

The cadastral procedure is, in Sweden, led by a cadastral authority. If there is an obstacle to applied new division into property units, the cadastral authority can declare the cadastral procedure dormant until the obstacle is obviated if the new division into property is later expected to be allowed. This master thesis aims to clarify how dormant declaration is used today and how the implementation should be made, mainly in connection to local plans.

Literature related to the topic is flawed. Therefor, focus has been on studying relevant legal cases, making interviews and investigative recent orders of dormant declaration, i.e. the practical implementation.

When examining current cadastral procedures that is declared dormant, it was determined that the implementation was very inconsistent. From the legal cases there are only a few useful precedents. But we can tell that if a local plan is adopted but an appeal has been made it is entitled to declare the cadastral procedure dormant pending the appeal. From the manual issued by the cadastral authority, it can be stated that the work with connected local plan must have started and have reached some progress to enable a dormant declaration. Although, there is nothing that indicates what some progress means and how to adopt that.

Instead of declare a cadastral procedure dormant, it has been shown that surveyors often await the processing but this is contrary to the law since an authority must apply active processing.

Dormant declaration can be used to secure property acquisitions. But if a dormant declaration is not possible the option is to apply for a formation of a development property.

The law applicable during a property formation is almost half a century old. The development process has undergone major changes since the legislation was introduced but the interviewed still think that the legislation for dormant declaration is clear and simple to apply. An update is therefore not considered necessary, but the lack of precedent is probably why there is still an inconsistency on the implementation.

Abstract (Swedish)

En fastighet är fast egendom definierad som jord vilken avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Vid förändring i fastighetsindelningen utförs en lantmäteriförrättning där fastighetsbildningslagen tillämpas. Om det finns ett hinder mot ny- eller ombildning av fastigheten där sökt åtgärd därför inte är möjlig kan en lantmäteriförrättning vilandeförklaras, om åtgärden senare förväntas bli tillåten, i väntan på att hindret undanröjs enligt FBL 4 kap. 39 §.

För att säkra köp av del av fastighet krävs att fastighetsbildning söks inom sex månader. Om det saknas stöd i plan för att genomföra fastighetsbildningen och därmed markförvärvet kan vilandeförklaring användas i väntan på att planen vinner laga kraft. Idag tillämpas dock en restriktiv tolkning som innebär att planprocessen måste vara långt gången för att en vilandeförklaring ska vara möjlig. Utan ett säkrat köp kan exploatören tvingas investera kapital för förberedande arbete inför en exploatering som senare kan gå förlorat om en detaljplan uteblir. På samma sätt riskeras att den potentiella vinsten från markvärdestegringen går till någon annan.

Vilandeförklaring tillämpas idag sällan och det saknas även tydlig praxis om hur det kan tillämpas vid vissa fall. Detta examensarbete syftar därför till att klargöra hur vilandeförklaring används, främst vid planförfarande, genom att besvara följande frågeställningar

• När finns det en möjlighet att vilandeförklaring en lantmäteriförrättning genom tillämpning av FBL 4 kap. 39 §?
• Vid vilket skede i planprocessen får en lantmäteriförrättning vilandeförklaras?
• Var dras gränsen mellan en vilandeförklaring och inställande av förrättning i praktiken vid planärenden?
• Är lagstiftningen i behov av en uppdatering för att anpassas till dagens exploateringssituation?
• Vems ansvar är det att ta initiativ till fortsatt handläggning och när ska detta ske?
• Kan ett beslut om vilandeförklaring tas till ett specifikt datum?
Det är brist på litteratur som rör specifikt vilandeförklaring. Utöver Lantmäteriets handbok till fastighetsbildningslagen samt förarbeten till befintlig lagstiftning har stor vikt därför lagts på att studera aktuella rättsfall, intervjua förrättningslantmätare samt tekniskt råd och att undersöka gällande beslut om vilandeförklaring, det vill säga den praktiska tillämpningen.

Genom att undersöka vilandeförklarade lantmäteriförrättningar har det framkommit att tillämpningen är väldigt inkonsekvent vid framför allt planärenden. Denna bild förtydligades senare under genomförda intervjuer men det indikerar ändå på att det har skett en förbättring under senare år. Från rättsfallen saknas det en tydlig praxis om när i planprocessen en vilandeförklaring är möjlig men viss vägledning går här att hämta.
Om en detaljplan är antagen men överklagad går det att vilandeförklara en lantmäteriförrättning i väntan på att frågan avgörs. Det kan från handboken till FBL också konstateras att en detaljplan måste vara påbörjad och ha kommit en bit på väg för att det ska finnas en vilandegrund. Mer exakt vad en bit på väg innebär är inte sagt men Mark- och miljödomstolen ansåg att ett planbesked inte utgjorde en vilandegrund men detta är nu överklagat. Ett avgörande från Mark- och miljööverdomstolen väntas under 2016 och detta kan ge en god vägledning i den frågan.

Arbetet har ytterligare förstärkt teorin om att vilandeförklaring idag används inkonsekvent. En anledning till detta tros vara att ett inställande eller beslut om vilandeförklaring riskerar att förlänga exploateringsprocessen och att det viktigaste för exploatören istället är att tiden från idé till färdig produkt går så snabbt som möjligt. Att inte ta ett formellt beslut om inställande eller vilandeförklaring, alternativt fastighetsbildning om möjligt, strider dock mot förvaltningslagen då en myndighet måste tillämpa aktiv handläggning. Där formella beslut om vilandeförklaring faktiskt är tagna vid planärenden så har majoriteten passerat ett samråd för planarbetet men det är ändock betydande cirka 40 procent av besluten som är tagna i ett tidigare skede.

Även hur handläggningen hanteras för lantmäteriförrättningar som vilandeförklarats har undersökts och det har framgått att det är ansvarig lantmäterimyndighets skyldighet att återuppta handläggning av en förrättning när hindret är undanröjt och detta ansvar kan inte läggas på sakägaren. Det har visat sig vara en vanlig åtgärd att ta ett beslut om vilandeförklaring fram till ett specifikt datum. Ett sådant beslut är möjligt men inte lämpligt då en förrättning vilandeförklaras tills vilandegrunden är undanröjd och den kan ytterst sällan tidsbestämmas.

Ett alternativ till vilandeförklaring, för att säkra köp av del av fastighet innan det finns en färdig detaljplan som stödjer sökt fastighetsbildning, är att istället ansöka om att bilda en exploateringsfastighet.

Slutligen bör det konstateras att den lagstiftning som tillämpas vid fastighetsbildning är bearbetad och framtagen för cirka 50 år sedan. Exploateringsprocessen ser idag inte ut på samma sätt som när lagstiftningen infördes men ändock tycker de intervjuade att lagstiftningen är tydlig och enkel att tillämpa. En uppdatering anses därför inte vara nödvändig men det saknas däremot praxis för vissa vilandegrunder och det är troligtvis anledningen till den inkonsekvens som har visat sig gällande tillämpningen.

• author: Brinktell, Johan and Isaksson, Simon
• supervisor: Malin Sjöstrand
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Dormancy Declaration of the Cadastral Procedure
• course: VFT920 20161
• year: 2016
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering; Law and Political Science
• keywords: Real Property Formation, Land Development, Dormancy Declaration, Cadastral Procedure, Surveying, Fastighetsbildning, Exploatering, Vilandeförklaring, Lantmäteriförrättning, Lantmäteri
• other publication id: ISRN/LUTVDG/TVLM/16/5368 SE
• language: Swedish
• id: 8882304
• date added to LUP: 2016-06-17 16:22:27
• date last changed: 2016-06-17 16:22:27