Statusbedömning av befintliga byggnader – Med fokus på Energi, Extern miljöpåverkan och Utemiljö

Abstract

Currently, Sweden faces a major environmental challenge. If the status of its building stock doesn’t improve, the environmental goal “En god bebyggd miljö” will not be reached. Since this goal considers a wide range of aspects it’s essential that the same holistic approach is considered when implementing measures on the building stock. For this to be possible, an extensive dialogue needs to be held that considers a wide range of key elements. The change of one parameter may cause a negative impact on other parameters. This may result in sub-optimisations. This phenomenon initiated this study and the parallel study carried out by Mikaelson and Werner (2015). The studies aim to develop a holistic model for the status-assessment of buildings.

There are numerous accessible checklists that assess the quality of buildings. However, these make separate evaluations on each key element, thus they do not follow a holistic approach. In the literature review that was carried out as part of this study, only one appropriate method was identified: “Miljöstatus för Byggnader” (Miljöstatus för byggnader, 2011). However, it is not a holistic method as it only covers a few of the key elements that need to be considered. Therefore, there is a demand of a standardized method with a broader focus. In this study and the corresponding study carried out by Werner and Mikaelson (2015), the following key elements were identified as essential: Energy efficiency, environmental impact, outdoor environment, indoor environment, moisture safety, installations, building components, organisation, operation and maintenance, and work environment.

The purpose of these studies is to establish a method to simplify and optimize the inspection of a building and its corresponding analysis. The result of the study is shown in a model that incorporates a review of several key elements, therefore contributing to a holistic dialogue. The model should be regarded as a tool to be used when conducting a qualitative status-assessment. The results of the status-assessment will determine which elements need further assessment.

In this study, boundaries have been drawn regarding moisture, installations, indoor environment, building components, organization, operation and maintenance, and work environment. These fields will be covered in the study carried out by Mikaelson and Werner (2015). None of the studies will include an analysis of status-assessments of buildings with extraordinary activities such as swimming facilities, churches or industrial facilities. No software has been developed, only a concept for the construction of the model. Specific measures will not be proposed in the model.

The analysis is based on interviews, a literature review, a survey and a case study. The key elements and its corresponding checklist were identified through the interviews and the literature review. The case study was used to validate and, if necessary, revise and clarify the checklist. The questionnaire was incorporated to improve the overall structure of the model.

The conducted model will, from a general checklist, build a specified inspection template adopted for the specific building. The main parts of the inspection template should be completed during the visual inspection and the remaining part will be filled out by the property manager. The inspection should be completed within one day, and it should be possible to investigate each key element separately. A concept for the analysis of the obtained result from the inspection has also been developed with the aim to optimize the process. This concept is based on a digitalization of the model. This would allow the construction of a database of the results which makes a later verification possible. With help of software, that controls the outcome of the model and errors in the results, a continuous qualitative improvement of the list of questions would also be possible. The database would also allow the construction of a reference system that makes the analyses of the result easier.

It’s our belief that the suggested model will increase the horizontal dialogue on the status-assessment of buildings. For the model to reach its full potential a database should be constructed. The model will not predict future needs of specific actions but will indicate which areas should be addressed. Therefore it will function as a tool for a qualitative holistic status-assessment of buildings such as apartment buildings and offices.

Abstract (Swedish)

Om inte statusen på Sveriges byggnadsbestånd förbättras kommer miljömålet ”God bebyggd miljö” inte kunna uppfyllas. Då miljömålet beaktar många aspekter måste ett holistiskt synsätt gälla vid genomförandet av åtgärder i byggnadsbeståndet. För att kunna göra detta måste en dialog föras kring viktiga aspekter på byggnadens samtliga områden mellan inblandade parter. Om en parameter ändras riskerar detta att inverka negativt på andra parametrar. Suboptimeringar kan således uppstå. Detta fenomen gällande suboptimeringar är bakgrunden till denna studie samt en parallell studie genomförd av Mikealson och Werner (2015). Tillsammans syftar studierna till utveckling av en holistisk modell för statusbedömning av byggnader.

Det finns ett flertal checklistor för att bedöma olika egenskaper i en byggnad. Dessa ger dock ingen helhetsbedömning, utan endast en separat bedömning av varje ämnesområde. I litteraturstudier har endast en modell med ett bredare fokus identifieras, ”Miljöstatus för byggnader” (Miljöstatus för byggnader, 2011). Denna har dock brister då flera ämnesområden inte beaktas. Därmed finns det ett behov av en standardiserad modell med bredare fokus. I denna studie och studien genomförd av Mikaelson och Werner (2015) framstod följande ämnesområde som centrala: energi, miljöpåverkan, utemiljö, fukt, installationer, innemiljö, byggnadskomponenter, organisation, drift och underhåll samt arbetsmiljö.

Studiernas syfte var att ta fram ett koncept för att underlätta och effektivisera besiktningsutförandet och analysen av denna. Resultatet av studierna har gestaltats i en modell som belyser flertalet ämnesområden i ett system och därmed skapar en horisontell koppling. Modellen skall utgöra ett verktyg för den kvalitativa bedömningen för framtagning av åtgärder.

Avgränsningarna för denna studie har gjorts gällande fukt, installationer, innemiljö, byggnadskomponenter, organisation, drift och underhåll samt arbetsmiljö. Framtagning av bedömningskriterier för dessa ämnesområden är utförd av Mikaelson och Werner (2015). Studien kommer inte inkludera byggnader med extraordinär verksamhet så som badhus, kyrkor eller industrilokaler. Ingen programvara har tagits fram för modellen utan endast ett koncept för hur en modell kan konstrueras. Konkreta åtgärdsförslag föreslås inte i modellen.

Framtagningen av modellen har baserats på intervjuer, litteraturstudie, enkät-undersökning samt en fallstudie. Intervjuerna och litteraturstudien har använts för framtagning av ämnesområden och tillhörande frågebatteri. Fallstudien gjordes för att validera och vid behov revidera frågebatteriets utformning och tydlighet. Enkätundersökningen genomfördes för att förbättra modellens övergripande struktur.

Den framtagna modellen beskriver hur en besiktningsmall genereras utifrån ett frågebatteri, för en specifik byggnad. En större del av besiktningsmallen besvaras under en okulär besiktning och resterande del besvaras av förvaltaren. Besiktningen skall vara genomförbar på ett fåtal dagar där respektive ämnesområde skall kunna undersökas separat. Ett koncept har även tagit fram med syfte att effektivisera analysen av besiktningens resultat. Detta koncept bygger på att modellen digitaliseras. Detta medger att resultat från besiktningar kan lagras och kontrolleras i efterhand. Lagringen medger även att ett referenssystem kan byggas för att underlätta analysen av resultatet. Kontinuerlig förbättring av modellens frågebatteri bör ske kvalitativt med stöd av en programvara som kontrollerar modellens utfall och resultatets felkällor.

Förhoppningen är att den förslagna modellen kommer öka den horisontella dialogen, mellan inblandade parter, vid statusbedömning av byggnader. För att modellen skall nå sin fulla potential bör den förverkligas i en programvara och en lagringsenhet vilket tillåter en ständig förbättring. Resultatet från modellen kommer inte att prediktera behov av framtida specifika åtgärder. Den kommer däremot att kunna indikera vilka ämnesområden som bör åtgärdas och därmed utgöra ett verktyg för en kvalitativ holistisk statusbedömning av byggnader som t.ex. flerbostadshus och kontor

Popular Abstract (Swedish)

Sveriges byggnadsbestånd står inför ett omfattande renoveringsbehov. Om inte rätt åtgärder sätts in inom snar framtid äventyras boendes hälsa och välmående. Nyckeln till en god byggnadsstatus är att kartlägga de brister byggnaden innehar ur ett heltäckande perspektiv. Bara på detta sätt kan grunden läggastill en hållbar fastighetsförvaltning. Välbefinnandet för de boende kommer öka samtidigt som det blir lättare för förvaltaren att fördela och optimera resurser till eftersatta områden.
Denna populärvetenskapliga sammanfattning summerar examensarbetet ”Statusbedömning av befintliga byggnader-Med fokus på Energi, Extern miljöpåverkan och Utemiljö”. Examensarbetet kan hämtas på hemsidan för institutionen för Byggnadsfysik, http://www.byfy.lth.se/.
På initiativ av Bengt Dahlgren Syd AB skapades en modell för statusbedömning av byggnader. Syftet med modellen är att utifrån ett helhetsperspektiv kunna bedöma byggandens skick okulärt. Examensarbetet är ett resultat av två parallella studier utförda av Emil Mikaelson och Ludvig Björk Werner och David Edsbäcker. Modellen verkar för att bedöma byggnadens skick utifrån följande ämnesområden: energi, miljö, utemiljö, fukt, innemiljö, installationer, arbetsmiljö, byggnadskomponenter, drift och underhåll och organisation. Tillsammans ger ämnesområdena förvaltaren en heltäckande bild över de områden som bör studeras mer ingående eller eventuellt behövs åtgärdas direkt.
Vad är motivet till skapandet av en sådan modell?
Majoriteten av Sveriges byggnader är uppförda före 1975. Dessa kännetecknas oftast av ett eftersatt underhåll där endast de mest akuta åtgärderna har prioriterats. Detta har resulterat i att 66% av Sveriges byggnader har någon form av skada. Om inga åtgärder vidtas är det mycket troligt att denna siffra kan öka ytterligare. Således är det av största vikt att fokus läggs på att renovera och bibehålla en god status på redan befintliga byggnader. Genom att identifiera byggnadens brister i ett tidigt skede minskar risken för att allvarliga skador uppstår, och möjligheterna för en god åtgärdsstrategi ökar.
Det råder idag en problematik gällande tillvägagångsättet vid identifieringen och implementeringen av de åtgärder som krävs för att förbättra byggnadens status: Oftast läggs fokus på en förbättring av ett enskilt område. Om ingen hänsyn tas till byggnadens hela konstruktion kan det resultera i en försämring av andra områden.
Låt oss illustrera denna problematik med ett exempel: För att minska byggnadens energibehov beslutar BRF X att täppa till fasadens luftspalter. Vid den årliga föreningsstämman konstateras det att åtgärden lett till ett önskat resultat med avseende på byggnadens energiprestanda. Snart kan man konstatera att fuktrelaterade skador uppstått som direkt följd av renoveringen. Detta har till sin tur resulterat i en försämrad inomhusmiljö med inkommande klagomål gällande bristfällig luftkvalité. Mervärdet av renoveringen har således uteblivit.
För att undvika att problem likt det beskrivna är det således viktigt att byggnaden betraktas utifrån ett system, där en ändring av en förutsättning kan få en negativ inverkan på en annan förutsättning. Detta synsätt skall finnas med från den initiala bedömningen av byggnadens status. Det finns för tillfället inget publicerat systematiskt tillvägagångsätt som implementerar detta synsätt. I sig är detta häpnadsväckande, då hela 91% av studiens tillfrågade fastighetsbolag anser att det finns ett behov av en sådan modell. Förhoppningen är att denna studie skall fylla den kunskapslucka som för närvarande råder inom detta område.
Hur fungerar modellen?
Till varje ämnesområde (energi, miljö, utemiljö, fukt, innemiljö, installationer, arbetsmiljö, byggnadskomponenter, drift och underhåll och organisation) återfinns två tillhörande frågelistor. Varje fråga tilldelas med 0 respektive 1 poäng. För att stärka kopplingen mellan olika ämnesområden återfinns samma frågor i ett flertal ämnesområden. Frågelistorna syftar till att ge klarhet i vilken teknisk status byggnaden innehar och vilka förutsättningar byggnaden innehar för att bibehålla en god teknisk status. Innan besiktningsutföraren besvarar de poänggivande frågorna finns ett urval av icke poänggivande frågor. Dessa besvaras av både förvaltaren och besiktningsutföraren. Syftet med dessa är att anpassa frågorna till den specifika fastigheten. Att denna modifikation görs kan förklaras med att själva besiktningsutförandet skall effektiviseras. Det finns tillexempel ingen anledning att ställa frågor gällande byggnadens balkonginfästning om byggnaden saknar balkonger. Checklistan, vilket kopplas till byggnadens tekniska status, besvaras under platsbesöket av besiktningsutföraren. Frågorna är av sådan karaktär att de okulärt går att bedöma eller beskriver den specifika byggnaden. Frågorna kopplade till byggnadens förutsättningar ger en inblick i vilka rutiner och arbetssätt förvaltaren använder för att bibehålla en god teknisk status.
Efter samtliga frågelistor är besvarade ges en utförlig bild över byggnadens status. Betyget för respektive ämnesområde baseras på antalet uppnådda poäng av antalet maximalt möjligt uppnådda poäng. Resultatet illustreras därefter i ett rosdiagram.


Vad är nyttan med modellen?
Förhoppningen är att den förslagna modellen är ett steg mot en förbättrad fastighetsförvaltning. Med den förslagna modellen kommer möjligheterna till en strukturerad åtgärdsstrategi att öka.

• author: Edsbäcker, David
• supervisor: Dennis Johansson
• organization: Division of Building Physics
• course: VBF820 20151
• year: 2015
• type: H3 - Professional qualifications (4 Years - )
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Statusbedömning, Befintliga byggnader, Frågebatteri, Checklista, Besiktning, Energi, Extern miljöpåverkan, Utemiljö.
• report number: TVBH-5087
• language: Swedish
• additional info: Examinator: Petter Wallentén
• id: 8905929
• date added to LUP: 2017-05-03 16:23:27
• date last changed: 2017-05-03 16:23:27