Flytande bostäder i Oceanhamnen - hur exploatering för bostadsändamål sker på vatten

Abstract (Swedish)

Flytande bostäder är inte ett nytt koncept, men under de senaste 20 åren har boende på vatten dykt upp i planarbetet i svenska kommuner samt etableras på marknaden. Helsingborgs stad har visat intresse för konceptet och har tankar på att införa flytande villor i det nya området Oceanhamnen - vilket är bakgrunden för denna studie.

Den svenska fastighets-, och plan- och bygglagstiftningen är utformad efter en stark koppling till jord, mark och land, vilket kan innebära problem när den tekniska utvecklingen inte längre måste förutsätta bygge på fast mark. Även rättsliga frågor kopplade till panträtt, strandskydd och taxering är aktuella att utreda. Dessutom kan traditionella värderingsmetoder vara bristfälliga för att undersöka ett marknadsvärde för sådana bostäder.

Syftet med arbetet har varit att undersöka hur exploatering med bostadsändamål på vatten sker i Sverige mer generellt samt hur en sådan exploatering borde gå till i Oceanhamnen. I arbetet kommer fastighetsrättsliga, fastighetsekonomiska och planmässiga egenskaper på befintliga flytande bostäder att undersökas.

För att undersöka frågeställningen har en lista över alla fastigheter med typkod 240 bostadsbyggnad på vattenfastighet hämtats ut från Lantmäteriet. Listan bestod av ca 80 st fastigheter utspridda i nio kommuner. Därefter har detaljplaner och förrättningsakter som berör dessa fastigheter undersökts samt att kompletterande info om projekten tagits fram genom intervjuer av medarbetare från dessa kommuner. Arbetet består också av en stor teori del där relevant litteratur, lagtext och rättsfall undersökts. En värdering av en flytande bostad i Oceanhamnen har tagits fram genom en prisrelation där ortsprismaterial från bostadsrätter i Oceanhamnen jämförts med ett bredare ortsprismaterial över lägenheter och villor i olika områden i Helsingborg, samt i områden med befintliga flytande bostäder i Nacka och i Solna.

Av listan med fastigheter med typkod 240 ligger alla med undantag för en fastighet på detaljplanelagt område där det regleras hur de flytande bostäderna får uppföras. Det finns exempel på flytande bostäder som ligger utanför detaljplanelagt område men de utgörs inte av egna fastigheter utan är att betrakta som lösöre. Pantsättning av en vattenbostadsfastighet är i teorin densamma som för pantsättning av en bostadsfastighet på land, men i praktiken skiljer det sig då det är få av de större låneinstituten som beviljar lån i en vattenbostadsfastighet. I de flesta fall har ett samarbete ingåtts med en lokal bank och med exploatören för att kunna erbjuda likvärdiga lånevillkor för konsumenterna. Vid taxering av vattenbostadsfastighet får inte marken (vattnet) något markvärd. Det är problematiskt då taxeringsvärdet ej fångar upp fastighetens byggrätt.

Författarna har observerat att prövning av lämplighetsvillkoren i FBL för en vattenbostadsfastighet är densamma som för fastigheter med bostadsändamål på land. Praxis visar också att bygglovs krävs för en flytande bostad om den är varaktigt placerad under en längre tid och har karaktären av en byggnad.

I Oceanhamnen föreslår författarna att detaljplanen ska möjliggöra för upp till tre flytande bostäder som upplåts genom äganderätt i form av egna fastigheter. För att tillgodose de flytande bostäderna med VA och el mm. skall bryggan ut till dem utgöra allmän platsmark. Genom denna metod behöver det inte lösas genom servitut och GA om anslutningspunkterna läggs till fastighetsgränserna. Om kommunen väljer att sälja dessa fastigheter var och en värderar författarna dem till mellan fyra och sex miljoner kr för en tomt på ca 100 kvm.

Abstract

The Swedish laws of property formation and property development presumes that building happens on the ground. When modern technology allows building on water, there are legal questions to tend to. The purpose of this paper is to examine how land development for housing purposes on water is done in Sweden.

The city of Helsingborg is interested in implementing floating homes in their new city district Oceanhamnen. This paper aims to investigate how land development should be executed in Oceanhamnen and attempt to assess a market value for such a plot.

This study concludes, in theory, that property formation, mortgaging, building permit etc. is the same for floating homes as it is for regular houses. However, there are some discrepancies in practice. In property formation on water, there are certain aspects to take into account that might be solved differently from property formation on land.

In Helsingborg and Oceanhamnen, there are no other floating homes - therefore it is hard to use regular valuation methods. The authors have found a stable price relation between houses and apartments in different areas of Helsingborg and applied this to Oceanhamnen.

• author: Hakegård, Fredrik and Ljungström, Karolina
• supervisor: Fredrik Warnquist
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20221
• year: 2022
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Property formation, property development, Helsingborg, floating homes, houseboat, land development
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 22/5500SE
• language: Swedish
• id: 9089866
• date added to LUP: 2022-06-22 14:30:02
• date last changed: 2022-06-22 14:30:02