Optimal kapitalstruktur i bostadsrättsföreningar - Skuldsättning i nybildade bostadsrättsföreningar

Abstract

When purchasing a tenant-owner flat in Sweden, the buyer acquires a right of use rather than direct ownership of the property. The association collectively holds the mortgage, exposing members to a dual financial risk, their own mortgage as well as an indirect debt burden through the association's loans, reflected in monthly fees. The capital structure decision, whether debt is held collectively by the association or individually by its members, is primarily a consequence of differences in tax rules, amortisation requirements, and cost of capital.

This study examines how the capital structure of tenant-owner associations is valued by the market, and whether the debt in newly formed tenant-owner associations aligns with a value-maximising capital structure. Transaction data from Stockholm, Gothenburg, Malmö, and Uppsala during 2019 - 2024 is analysed using OLS regression, complemented by qualitative interviews with five actors from the industry.

The results confirm a statistically significant concave relationship between the debt-to-value ratio and total capital per apartment, validating the existence of an optimal capital structure. The value-maximising debt ratio is estimated at 0.116, with a 95% confidence interval of 0.095 to 0.137. Newly formed associations systematically deviate from this level, with debt levels exceeding the estimated optimum in developer-formed associations, while converted associations fall below it. The interviews reveal that capital structure decisions are primarily driven by external constraints, rather than active value optimisation. Bank credit assessments and the gap between construction costs and market values are the main factors driving capital structure decisions. A principal-agent problem is identified whereby developer incentives do not align with the long-term interests of future residents. The market's limited ability to price debt levels enables actors to deviate from value-maximising capital structures without penalty, constituting a systematic market failure.

Abstract (Swedish)

Vid köp av en bostadsrätt erhåller köparen en nyttjanderätt till en lägenhet eller ett småhus. I samband med förvärvet blir köparen medlem i bostadsrättsföreningen, men förvärvar inte äganderätten till den enskilda lägenheten eller småhuset. Bostadsrättsmedlemmar är exponerade mot en dubbel finansiell risk. Utöver egna bolån bär hushållet en indirekt skuldbörda via bostadsrättsföreningens lån, vars kostnader speglas i månadsavgifterna. Vid köp av en bostadsrätt bör köparen därmed beakta sin motsvarande andel av föreningens skulder.

Valet av kapitalstruktur i en bostadsrättsförening handlar om huruvida skuldsättningen ska ligga på en kollektiv nivå hos föreningen eller på en individuell nivå hos den enskilda medlemmen, vilket främst styrs av skillnader i skatteregler, amorteringskrav och kapitalkostnad mellan bostadsrättsföreningar och privatpersoner. Tidigare forskning har visat att det finns ett konkavt samband mellan skuldsättning i bostadsrättsföreningar och dess totala värde. Vid nybildning av bostadsrättsföreningar finns principal-agent problematik, och skuldsättningen är generellt högre än i äldre föreningar. Det är därför intressant att undersöka om detta samband har förändrats och hur aktörer agerar vid nybildning av bostadsrättsföreningar.

Syftet med examensarbetet är att analysera hur bostadsrättsföreningars kapitalstruktur värderas av marknaden och bedöma om aktörers val av skuldsättning vid nybildning överensstämmer med resultaten om värdemaximerande kapitalstruktur. För att besvara detta har en kvantitativ studie av bostadsrättstransaktioner i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala under perioden 2019 - 2024 utförts. Två regressionsanalyser har använts för att skatta kapitalstrukturens påverkan på det totala värdet. Belåningseffekten skattas med skuldkvoten, samt ett antal kontrollvariabler vilka antas påverka bostadsrättens obelånade värde. Modellen inkluderar även skuldkvoten i kvadrerad form för att fånga det antagna konkava sambandet mellan skuldsättning och totalt värde. För att nyansera de kvantitativa resultaten och förstå de bakomliggande incitament och överväganden vid val av kapitalstruktur, utfördes även en kvalitativ intervjustudie med fem aktörer verksamma inom nybildning.

Det konkava sambandet mellan skuldsättning och totalt kapital per lägenhet är statistiskt signifikant på enprocentsnivå, vilket bekräftar förekomsten av en optimal kapitalstruktur i bostadsrättsföreningar. Den värdemaximerande skuldkvoten skattades till 0,116 med ett 95-procentigt konfidensintervall om 0,095 till 0,137.

Nybildade bostadsrättsföreningars faktiska skuldsättningsnivåer överensstämmer i låg utsträckning med den skattade optimala kapitalstrukturen. Det finns stora skillnader beroende på föreningstyp, där föreningar bildade i samband med nyproduktion är överbelånade medan ombildade föreningar är underbelånade relativt den optimala nivån. Skillnaden i totalt kapital per lägenhet mellan en förening vid optimal och genomsnittlig skuldkvot är däremot måttlig i absoluta tal. En möjlig förklaring till detta är att marknaden inte prissätter skuldsättning i tillräcklig utsträckning, vilket intervjumaterialet ger stöd för. Aktörers val av kapitalstruktur vid nybildning styrs i huvudsak av externa ramar snarare än en aktiv strävan mot en värdemaximerande nivå. Bankernas kreditbedömning utgör den primärt styrande faktorn, och kapitalstrukturen bestäms i praktiken av differensen mellan produktionskostnad och marknadsvärde snarare än av värdemaximering. Marknadens begränsade förmåga att prissätta skuldsättning skapar förutsättningar för aktörer att avvika från vad som är värdemaximerande utan att de straffas vid försäljning. Studien finner att i dagens marknad är incitamenten för att söka den optimala kapitalstrukturen otillräckliga, vilket skapar förutsättningar för ett systematiskt marknadsmisslyckande där köparnas långsiktiga ekonomiska intressen inte tillvaratas i tillräcklig utsträckning vid bildandet av bostadsrättsföreningar.

Popular Abstract (Swedish)

Nyproducerade bostadsrätter – att köpa nytt har ett pris

När du köper en bostadsrätt köper du inte bara en lägenhet, du tar också på dig en del av föreningens gemensamma lån. En ny studie vid LTH visar att det finns en optimal nivå för hur mycket en bostadsrättsförening bör vara belånad, vilket bostadsrättsföreningar vid nyproduktion systematiskt överstiger.

Köpare av bostadsrätter jämför främst priset och månadsavgiften, men bakom dessa siffror döljer sig en tredje faktor som är lätt att missa, föreningens lån. Dessa lån bärs kollektivt av alla medlemmar och speglas delvis av månadsavgiften, men förstås sällan fullt ut av köpare.

Men spelar det någon roll hur lånen är fördelade? Om de ligger hos föreningen eller hos den enskilde köparen? Hur lånen fördelas drivs främst av en skattemässig asymmetri, där privatpersoner kan dra av 30 procent av sina räntekostnader i deklarationen, vilket föreningen inte kan. Å andra sidan kan föreningen ofta låna till lägre ränta och slipper de amorteringskrav och lånetak som gäller för privatpersoner. Dessa faktorer drar åt olika håll, vilket innebär att det borde finnas en optimal skuldsättningsnivå som ger högst samlat värde.

Det är precis vad studien bekräftar. Genom att analysera drygt 5 000 bostadsrättsaffärer i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala under åren 2019–2024 har studien statistiskt beräknat vilken skuldsättningsnivå som maximerar värdet på lägenheterna. Den optimala nivån landade på att föreningens lån bör motsvara ungefär 11,6 procent av det totala lägenhetsvärdet.

Resultaten visar att nyproducerade föreningar i genomsnitt ligger tydligt över denna nivå, mellan 15 och 21 procent beroende på hur man definierar nyproduktion. Ombildade föreningar, det vill säga sådana som bildats när hyresgäster köpt loss sina lägenheter, hamnar i stället under den optimala nivån.

Varför ser det ut så här? Intervjuer med fem branschaktörer ger svaret. Det handlar sällan om medvetna val kring vad som är optimalt för köparna. I stället sätter bankernas kreditbedömning ett övre tak, och fördelningen av lån bestäms sedan av skillnaden mellan vad det kostar att bygga och vad marknaden är beredd att betala i insats. Är byggkostnaden högre än marknadsvärdet av bostadsrätten, vilket ofta är fallet, tvingas föreningen ta lån för att täcka mellanskillnaden.

En viktig förklaring till att problemet uppstår och kvarstår är att köpare i allmänhet inte uppmärksammar, eller prissätter, föreningens skuldsättning fullt ut. Köpare jämför insats och månadsavgift, men räknar sällan på vad den bakomliggande lånenivån innebär på lång sikt. Det skapar utrymme för en intressekonflikt, byggherren lämnar projektet vid tillträdet och bär inte konsekvenserna av en hög skuldsättning, medan de boende gör det i många år framöver.

Studien finner alltså tecken på ett problematiskt system där incitamenten att hitta den värdemaximerande kapitalstrukturen är svaga, och där branschstandarden reproduceras även om den inte är optimal. Resultaten är mest tillämpbara på storstadsmarknader med hög efterfrågan, men pekar på ett strukturellt problem som berör hundratusentals bostadsköpare.

• author: Andersson, Anton and Gerdtsson, Eskil
• supervisor: Fredrik Kopsch
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Optimal capital structure in tenant-owner associations
• course: VFTM01 20261
• year: 2026
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering; Business and Economics; Mathematics and Statistics
• keywords: Bostadsrättsförening, informationsasymmetri, kapitalstruktur, Modigliani-Miller, nybildning, skuldkvot
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 26/5612SE
• language: Swedish
• id: 9234966
• date added to LUP: 2026-06-12 14:05:06
• date last changed: 2026-06-12 14:05:06