Hur förändringar i ränteläget påverkar transaktionsvolymer och finansieringsstrategier på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden

Abstract

How changes in interest rate levels affect transaction volumes, and financing strategies in the Swedish commercial real estate market

The Swedish commercial real estate market underwent significant structural change between 2008 and 2025. A period that comprised the aftermath of the global financial crisis, an extended low interest rate environment and the rapid increase in the policy rate during 2022–2023. The aim of this thesis is to analyse how changes in the policy rate set by Sveriges Riksbank have co-varied with transaction volumes, capital structures and long-term financing strategies in the Swedish commercial real estate market over this period.

The study employs a sequential explanatory mixed methods approach. The quantitative analysis is based on secondary financial data from nine listed real estate companies, covering loan-to-value ratios, equity ratios, interest coverage ratios, the composition of debt between bank loans and bonds, and operating cash flow. The qualitative component consists of eight semi-structured interviews with banks, funds and real estate companies, conducted to capture the strategic and qualitative reasoning that the financial figures alone cannot reveal.

The findings indicate that the relationship between the policy rate and transaction volumes is real but not mechanical. The interest rate functions as one factor among several, its effect is mediated through the cost and availability of capital, valuation dynamics and the expectations of market participants. Capital structures have shifted from primarily optimising the cost of capital to functioning as a buffer against financial stress, and financing strategies have moved from a growth-oriented to a resilience-oriented logic. The results are consistent with both pecking order-theory and trade-off-theory, while also indicating that institutional and regulatory factors play a complementary role that traditional capital structure theory does not fully capture.

Abstract (Swedish)

Den svenska kommersiella fastighetsmarknaden har under perioden 2008–2025 genomgått betydande förändringar. Perioden inleddes med efterspelet till finanskrisen 2008 och övergick därefter i en utdragen lågräntemiljö, vilken slutligen följdes av en snabb ränteuppgång under 2022–2023. Eftersom fastighetssektorn är kapitalintensiv och kännetecknas av hög skuldsättning får förändringar i Riksbankens styrränta direkta konsekvenser för finansieringskostnader, värderingar och investeringsbeteenden. Trots att tidigare forskning behandlat enskilda samband mellan ränta och fastighetsmarknad finns det begränsat med studier som över en längre tidsperiod analyserar vilka effekter förändringar i räntan har på transaktionsvolymer, kapitalstruktur och finansieringsstrategier på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden.

Syftet med studien är att analysera hur förändringar i Riksbankens styrränta påverkat transaktionsaktivitet, kapitalstruktur och finansieringsstrategier på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden under perioden 2008–2025. För att uppnå syftet besvaras tre forskningsfrågor som rör (1) sambandet mellan styrräntan och transaktionsvolymerna, (2) hur kapitalstrukturen vid kommersiella fastighetstransaktioner förändrats vid olika räntenivåer och konjunkturlägen, samt (3) vilka långsiktiga mönster som kan identifieras i hur marknadsaktörer anpassat sina finansieringsstrategier i relation till förändringar i ränteläget.

Studien bygger på en kombinerad kvantitativ och kvalitativ ansats med en sekventiell förklarande karaktär. Den kvantitativa delen omfattar finansiella nyckeltal från nio börsnoterade svenska fastighetsbolag, däribland belåningsgrad, soliditet, räntetäckningsgrad, fördelningen mellan banklån och obligationer samt kassaflöde från den löpande verksamheten. Dessa har inhämtats från bolagens årsredovisningar. Den kvalitativa delen består av åtta semistrukturerade intervjuer med fyra banker, två fonder och två fastighetsbolag, valda för att fånga både kreditgivar-, kapitalförvaltar- och låntagarperspektiv på finansieringsmarknaden. Resultaten har analyserats mot studiens teoretiska referensram, som omfattar pecking order-teorin, trade-off-teorin samt resonemang kring marknadscykler, avkastningskrav och kapitaltillgång.

Resultaten visar att förändringar i styrräntan påverkar transaktionsvolymerna, men att effekterna varierar beroende på rådande marknadsförhållanden. Räntan utgör en av flera samverkande faktorer, och dess effekt förmedlas genom kapitalmarknadens funktionssätt, värderingarna och aktörernas förväntansbild. Lågräntemiljön bidrog till en bred uppgång i volymerna eftersom låg kapitalkostnad och en fungerande obligationsmarknad förstärkte varandra. Ränteuppgången 2022–2023 däremot ledde till att både finansieringskostnaderna steg och kapitalmarknaden samtidigt blev mindre tillgänglig. Att aktiviteten åter började återhämta sig under 2024 utan att räntan dessförinnan sänkts nämnvärt tyder på att osäkerheten kring den framtida räntebanan, snarare än räntenivån i sig, varit avgörande för aktörernas vilja att agera.

Kapitalstrukturen har förändrats markant över perioden, men i olika riktningar och med olika hastighet beroende på bolagens utgångsläge och affärsmodell. I lågräntemiljön var en högre andel lånat kapital både möjlig och attraktiv, medan ränteuppgången från 2022 framtvingade en aktiv nedjustering av belåningen, en ökad vikt vid soliditet och kassaflöde samt en delvis återgång till bankfinansiering. Sammantaget har kapitalstrukturen gått från att främst vara en optimering av kapitalkostnaden till att i ökad utsträckning fungera som en buffert mot finansiell stress.

I ett längre tidsperspektiv har marknadsaktörernas finansieringsstrategier förskjutits från en tillväxtorienterad till en motståndskraftsorienterad logik. Den nya bilden är inte en återgång till bankcentrerad finansiering, utan en mer balanserad samexistens mellan bank och kapitalmarknad. Därtill utgör grön finansiering och hållbarhetslänkade lån en växande del av bolagens upplåning. De skärpta kapital- och rapporteringskrav som följde i finanskrisens spår har bidragit till att etablera en mer disciplinerad utlåning som präglar marknaden idag.
Studiens övergripande slutsats är att den svenska kommersiella fastighetsmarknadens utveckling under 2008–2025 inte rimligen kan förstås som en passiv reaktion på styrräntans nivå. Räntan utgör en grundton, men det är samspelet med kapitalmarknaden, kreditbedömningskulturen och aktörernas förväntansbild som översätter ränteförändringar till faktiska transaktioner, kapitalstrukturer och finansieringsstrategier. Resultaten visar vidare att trade-off-teorin och pecking order-teorin är komplementära snarare än alternativa förklaringsmodeller, samt att institutionella och regulatoriska förändringar utgör en kompletterande dimension som traditionell kapitalstrukturteori i sin grundform inte fullt ut fångar.

• author: Olsson, Carl and Rosengren, Fredrik
• supervisor: Ingemar Bengtsson
• organization: Real Estate Science
• alternative title: How changes in interest rate levels affect transaction volumes, and financing strategies in the Swedish real estate market
• course: VFTM01 20261
• year: 2026
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Business and Economics
• keywords: Kommersiella fastigheter, ränta, transaktionsvolym, kapitalstruktur, finansieringsstrategi, pecking order-teorin, trade-off-teorin, marknadscykler, Sverige. Commercial real estate, interest rate, transaction volume, capital structure, financing strategy, pecking order-theory, trade-off-theory, market cycles, Sweden.
• other publication id: LUTVDG/TVLM 26/5603SE
• language: Swedish
• id: 9245616
• date added to LUP: 2026-07-22 15:47:44
• date last changed: 2026-07-22 15:47:44