Tvångsförvaltning av flerbostadshus - samma boendesituation kan skilja sig avsevärt beroende på boendeform.

Abstract

Abstract

The Housing Management Act (1977:792) enables compulsory management of properties that are neglected. However, the law can only be applied to tenements. In the year of 2021, the law underwent an amendment, which came into force on January 1, 2022. In all forms of housing that are in an apartment building, have common areas and constructions that require joint management. The purpose of the work is thus to investigate whether compulsory management can be a possibility in all forms of housing in an apartment building.

If a property owner fails in his obligations to the tenants by not maintaining the property the rent tribunal may decide to intervene in the management of the property by means of an administrative injunction or compulsory management. However, it is not usual for the rental tribunal to decide on compulsory management, during the years 2018-2022 only nine compulsory managements have been decided on.

The author has observed that there is an imbalance in what measures a resident is able to take to remedy deficiencies in their accommodation in the various forms of housing. The tenancy has far more protective measures to take in cases where the landlord fails in his maintenance obligation. The other forms of housing, which have an association of which the resident is a member, are more exposed when deficiencies arise in the accommodation or if the association's board neglects the property. The proposals, investigations, directives and motions that are circulating at the moment all indicate that there is a need for greater protection for the residents in several forms of housing.

A proposal is to make the requirements for the association's accountant stricter, so that there is a requirement that the accountant is either approved or chartered. In addition, new tools should be created to prevent property owners who systematically neglect their properties from continuing to own properties for apartment buildings, similar to a business ban for a company that conducts its business in an irresponsible manner.

Abstract (Swedish)

Sammanfattning

Under slutet av 1960-talet genomgick bostadsmarknaden och lagstiftningarna som hör till en stor förändring. Däribland skärptes hyreslagen med fler krav på underhåll och fastighetsskötsel, och en utredning föreslog att grov vanvård ska vara en grund för expropriation. Under 1969 kom även en utredning angående att införa en lagstiftning som möjliggjorde tvångsförvaltning av fastigheter som vanvårdades. Det ledde till en lag om tvångsförvaltning av bostadsfastigheter. Sju år senare gjordes lagen om för att möjliggöra ingripande i ett tidigare skede än förr, vilket ledde till den aktuella lagen om tvångsförvaltning, Bostadsförvaltningslag (1977:792). Lagen kan dock endast tillämpas på hyresrätter eller andra boendeformer som systematiskt hyrs ut. Under år 2021 genomgick lagen en ändring, som trädde i kraft den 1 januari 2022, vilket dock inte har påverkat vilka boendeformer som berörs.

I alla boendeformer som är i ett flerbostadshus finns det gemensamma ytor och konstruktioner som kräver en gemensam förvaltning. Sedan bostadsförvaltningslagen instiftades har boendeformerna i flerbostadshus utvecklats, däribland en helt ny boendeform från år 2009. Även bestämmelserna kring standarden i bostäder har utvecklats under de 50 år som har passerat. Syftet med arbetet är därmed att undersöka om tvångsförvaltning kan vara en möjlighet i alla boendeformer i ett flerbostadshus.

För att få svar på frågeställningen har arbetet delats upp i två delar. Den första delen av arbetet är en utredande del, en litteraturstudie med juridiska källor såsom förarbeten och praxis. I den utredande delen redogörs för de fyra boendeformerna som finns i flerbostadshus; hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt och ägarlägenheter. Det redogörs även för vilka krav och råd som finns angående boendemiljön och förvaltningen av bostäder. Det finns även en redogörelse för vilka åtgärder som kan vidtas då kraven som ställs på boendemiljön inte följs och vilka processer som leder fram till tvångsförvaltning. Dessutom redogörs för processen för tvångsförvaltning genom statistik, lagstiftningen idag, en analys av rättspraxis samt redogörelse för relevanta propositioner, utredningar och direktiv angående bostadsfrågor. Den andra delen är en explorativ del som utforskar hur ett framtida regelverk kan fungera.

Om en fastighetsägare brister i sina skyldigheter mot hyresgästerna genom att inte underhålla fastigheten, eller genom att förvalta fastigheten på ett icke godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta om att ingripa i förvaltningen av fastigheten genom förvaltningsföreläggande eller tvångsförvaltning. En tvångsförvaltning får endast beslutas om förvaltningsföreläggande inte anses vara tillräckligt för att förvaltningen skall vara godtagbar. Det är dock inte vanligt att hyresnämnden beslutar om tvångsförvaltning, under åren 2018-2022 har det endast beslutats om nio stycken tvångsförvaltningar. Möjligheten till förvaltningsföreläggande, där fastighetsägaren föreläggs att åtgärda brister i förvaltningen, har bara varit en möjlighet sedan lagändringen i bostadsförvaltningslagen, det vill säga från 2022. Sedan förvaltningsföreläggande infördes i lagstiftningen har endast två beslut om förvaltningsförelägganden fattats i hyresnämnderna.

Författaren har observerat att det finns en obalans i vilka åtgärder en boende kan vidta för att åtgärda en brist i sitt boende i de olika boendeformerna. Hyresrätten har långt fler skyddsåtgärder att ta vid i de fall där hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet. De andra boendeformerna, som har en förening som den boende också är medlem i, är mer utlämnad när det uppstår brister i boendet eller om föreningens styrelse vanvårdar fastigheten. De propositioner, utredningar, direktiv och motioner som cirkulerar i dagsläget indikerar sammanlagt att det finns ett behov av ett större skydd för de boende i flera boendeformer.

Förslag på ändringar som kan göras för att öka skyddet för de boende, särskilt i boendeformerna kopplade till föreningar, är exempelvis att öka tillämpningsområdet för bostadsförvaltningslag så att alla boendeformer i ett flerbostadshus kan tvångsförvaltas. Ett till förslag är att göra kraven på föreningens revisorer strängare, så att det finns krav på att revisorn är godkänd eller auktoriserad. Även processen för stadgeändringar kan göras strängare, så att det är svårare att ändra stadgarna till nackdel för medlemmarna. Ytterligare ett förslag är att göra det möjligt för alla boendeformerna att deponera sin hyra eller avgift hos länsstyrelsen, i dagsläget är det endast hyresrätter som har den möjligheten. Det bör även skapas verktyg för att hindra de fastighetsägare som systematiskt vanvårdar sina fastigheter att fortsätta äga fastigheter för flerbostadshus, likt ett näringsförbud för ett företag som bedriver sin verksamhet på ett ansvarslöst sätt.

Popular Abstract (Swedish)

Om du inte bor i en hyresrätt, står du utan hjälp vid misskötsel av fastigheten!

Fastigheter som vanvårdas och kapade bostadsrättsföreningar är i dagsläget en omdiskuterad fråga. Flertalet aktuella direktiv, utredningar och propositioner pekar på att det krävs förändring och ett ökat skydd för de boende. Men vad kan de boende göra idag, om fastigheten de bor i inte förvaltas på ett godtagbart sätt?

I examensarbetet diskuterar Emelina Skrealid bland annat krav på förvaltningen av flerbostadshus och vilka steg den boende kan ta om skötseln av fastigheten eftersätts. Arbetet kartlägger vad som krävs för att dels ansöka om en tvångsförvaltning, dels vad som krävs för att ett beslut om tvångsförvaltning ska gå igenom. I arbetet utreds även om lagändringen som trädde i kraft år 2022 i Bostadsförvaltningslag (1977:792), vilket är den lag som reglerar tvångsförvaltning, har medfört att rättspraxis har ändrats. Detta i syfte att undersöka om tvångsförvaltning kan vara en möjlighet för alla boendeformer i ett flerbostadshus för att öka boendeskyddet.

Då en fastighetsägare brister i sina skyldigheter mot de boende genom att inte underhålla fastigheten, kan hyresnämnden besluta om att ingripa i förvaltningen genom tvångsförvaltning. Det innebär att en särskild förvaltare tar över alla beslut som rör förvaltningen från fastighetsägaren. Tvångsförvaltning är en mycket ovanlig företeelse, under åren 2018-2022 har det endast beslutats om nio stycken tvångsförvaltningar i Sverige. Det är i dagsläget nästan enbart hyresrätter som går att tvångsförvalta. Förutom möjligheten till tvångsförvaltning har hyresrätter ett långtgående skyddsnät. Hyresgästen har exempelvis rätt att på hyresvärdens bekostnad avhjälpa bristen, möjligheten att deponera sin hyra hos länsstyrelsen om hyresgästen är missnöjd. Hyresgästen kan också söka hjälp hos hyresnämnden för att rusta upp lägenheten eller avhjälpa en specifik olägenhet. Detta är möjligheter som saknas hos övriga boendeformer i flerbostadshus, där den boende också är medlem i en förening.

Det finns alltså en obalans i hur skyddad den boende är när en fastighet vanvårdas. I bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och ägarlägenheter krävs ett större enskilt engagemang av de boende. Om föreningens styrelse inte är aktiv eller välvillig mot de andra medlemmarna lämnas den boende ensam med få möjligheter att påverka sin boendesituation. Det krävs ett ökat skyddsnät även för boendeformer med föreningar som bas. Möjliga åtgärder för att öka boendeskyddet är bland annat att utvidga bostadsförvaltningslagen, så att den går att applicera på andra upplåtelseformer än hyresrätt och införa ett krav på godkänd eller auktoriserad revisor hos en förening. Man kan även utforma ett verktyg, som liknar näringsförbud för ett företag, som kan hindra fastighetsägare som systematiskt vanvårdar sina fastigheter att fortsätta äga fastigheter. Genom att ge de andra boendeformer alternativet att deponera sin avgift eller hyra hos länsstyrelsen, skulle de också ges ett större skydd.


Författare: Emelina Skrealid, civilingenjör i Lantmäteri, LTH.
Examensarbetets titel: Tvångsförvaltning av flerbostadshus - samma boendesituation kan skilja sig avsevärt beroende på boendeform.

• author: Skrealid, Emelina
• supervisor: Malin Sjöstrand
• organization: Real Estate Science
• course: VFTM01 20231
• year: 2023
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering; Law and Political Science
• keywords: Tvångsförvaltning, Ingripande i förvaltningen, Brister, Olägenheter, Förvaltningsföreläggande, Åtgärdsföreläggande, Boendeskydd
• report number: LUTVDG/TVLM 23/5537SE
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 23/5537SE
• language: Swedish
• id: 9119864
• date added to LUP: 2023-06-15 10:35:16
• date last changed: 2023-06-15 10:35:16