Bostäder i Vattentorn - Reservoar till Residens

Abstract

With time buildings are prone to lose their purpose. Meanwhile cities face demand for urban densification. This paper focuses on obsolete water towers repurposed to unique housing in Sweden.

In Sweden 15 water towers have been turned into multy-family dwellings. This has resulted in 266 flats of which 156 are reserved for students. The total floor area of these are 12 761 square meters.

Originally the redeveloped water towers were often erected during the prior turn of the century and are characterised by their significance in regards to cultural history. This means that they are protected from adverse alteration from the Swedish planning and building act. The building right which derives from the detailed development plan must be attractive enough to interest developers, but not too attractive to the point where it allows unlawful adverse alteration which can create a dilemma where no solution for the future use can be found for the water tower which means that the water tower will continue to deteriorate. The best way to preserve these buildings is therefore to find a new purpose for them in order for them to bear their own costs.

Abstract (Swedish)

Stora delar av det svenska bostadsbeståndet kännetecknas av nyttomaximering och konformitet. Examensarbetet undersöker några av Sveriges mest unika bostadshus, nämligen vattentorn som ombildats till bostäder. Författaren intresserades av ämnet på grund av ett uppmärksammat bostadsvattentornsprojekt i sin hemstad och kopplar fenomenet till två vanligen förekommande begrepp i civilingenjörsutbildningen i lantmäteri; städers förtätningsbehov och hållbar stadsutveckling.

Examensarbetets syfte är att ta reda på hur exploatering sker av vattentorn för bostadsändamål för att underlätta för framtida exploatering. Fastighetsrättsliga och planmässiga aspekter är i huvudfokus, med ett mindre inslag av fastighetsvärdering.

För att uppnå syftet måste bostadsvattentornsbeståndet inventeras. Detta har gjorts med hjälp av elektroniska källor med anledning av att sökbar typkod för registerenheten saknas. Information om dessa objekt utgörs till stor del av allmänna handlingar, exempelvis detaljplaner, vilka har inhämtats. Fastighetsindelningen har analyserats vid objekten och de säljbara lägenheterna har jämförts med det kommunala genomsnittet. För fördjupad förståelse har tre kvalitativa intervjuer genomförts med olika fackmän.

De 15 till bostäder ombildade vattentornen rymmer totalt 266 lägenheter varav 110 bostäder återfinns på den öppna marknaden och ytterligare 156 studentlägenheter. Lägenheterna har en total boyta om 12 761 kvadratmeter.

2-rumslägenhet är den vanligaste lägenhetstypen för bostadsvattentornslägenheter på den öppna marknaden vilket speglar den svenska lägenhetsbeståndet. Däremot är 1:or betydligt vanligare än 3:or i bostadsvattentorn, det motsatta är sant för det svenska lägenhetsbeståndet. Skälet till det är att bostadsomvandlingar måste förhålla sig till rådande förhållanden, det vill säga vattentornets konstruktion.

Inget vattentorn uppfört efter 1935 har ombildats och de varierar i form från fyrhörningar, månghörningar och cirklar. Vattentornen måste vara tillräckligt gamla för att ha tappat sin ursprungliga funktion och ha en för bostadsomvandling lämplig form. Objekten lämpar sig för bostäder med anledning av att de är påkostade både byggnadstekniskt och estetiskt.

Hyresrätt är den dominerande upplåtelseformen för bostäder i vattentorn oavsett om det är antal vattentorn, antal lägenheter eller mängd boyta som jämförts. I regel är det kommunala bostadsbolag som förvaltar dessa.

Ägarlägenheterna och bostadsrätterna är i 3 av 4 fall att anse som objekt som är mer värdefulla än kommunsnittet med avseende på kvadratmeterpris.

Skyddsbestämmelsen “q” som härstammar från förvanskningsförbudet för särskilt kulturhistoriskt viktiga byggnader förekommer i 10 av 15 fall vilket vittnar om att vattentornen utgör särskilt kulturhistoriskt viktiga byggnader.

Exploatering av vattentorn för ombildning till bostäder sker ofta i samband med exploatering i närområdet. Skälen till det torde vara stordriftsfördelar och riskspridning. Författaren resonerar om det mervärde som projekten kan medföra.

Bostadsvattentornsfastigheterna är oftast avstyckade och fyra fastigheter är upplåtna med tomträtt.

Det svåra med att göra om vattentorn till bostäder är att byggrätten för vattentornet måste vara tillräckligt attraktiv för exploatering, vilket ofta är synonymt med mindre reglerade detaljplaner samtidigt som förvanskningsförbudet och varsamhetskravet i PBL som sätter press på kommunen att göra erforderliga skydds- och varsamhetsbestämmelser för att inte detaljplanen ska riskeras att överklagas och fällas i domstol. Nyckeln för ett genomförbart projekt är således att hitta balansen mellan dessa intressen.

Det är viktigt att balans enligt ovan infinner sig. Annars är risken att det inte blir något projekt, vilket får konsekvenser även för bevarandet av byggnaden eftersom det bästa sättet att bevara en uppskattad, gammal och för sitt syfte oanvänd byggnad torde vara att ge den en ny användning så att objektet kan bära sina egna kostnader.

Två svåra återkommande byggnadstekniska och arkitektoniska problem som måste lösas vid bostadsomvandling är fönstersituationen och reservoaren. Vattentorn kännetecknas av sin slutna karaktär och bör helst av hygieniska skäl ha så få och små fönster som möjligt. Bostäder å andra sidan har dagsljuskrav som måste lösas med nya fönsteröppningar som släpper in en erforderlig mängd ljus. Reservoaren som tidigare rymde vattnet är ofta massiv och sluten, varpå den antingen måste rivas i stycken eller förses med gluggar.

Vid detaljplaneläggning av särskilt kulturhistoriskt viktiga vattentorn är det viktigt att inte tillåta förvanskande tillbyggnader som med sin storlek dominerar vattentornet, använda utökat planförfarande samt formulera skyddsbestämmelserna på ett tydligt sätt, utan tolkningsutrymme. Synnerligen kulturhistoriskt viktiga byggnader, byggnadsminnen enligt KML torde vara mycket svåra att ombilda till bostäder.

• author: Pedersen, Nils
• supervisor: Fredrik Warnquist
• organization: Real Estate Science
• alternative title: Housing in Watertowers - Reservoir to Residence
• course: VFTM01 20261
• year: 2026
• type: H2 - Master's Degree (Two Years)
• subject: Technology and Engineering
• keywords: Property formation, property development, water tower, housing, redevelopment, urban densification, detailed development plan
• other publication id: ISRN LUTVDG/TVLM 26/5614SE
• language: Swedish
• id: 9238702
• date added to LUP: 2026-06-16 18:47:19
• date last changed: 2026-06-16 18:47:19